每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-07-29 08:51:22
每經(jīng)編輯 李澤東
據(jù)合肥日?qǐng)?bào)，7月28日下午，省委常委、市委書記虞愛華主持召開專題會(huì)議，研究謀劃全市房地產(chǎn)工作。
鑒于合肥城區(qū)房地產(chǎn)市場依然存在“兩個(gè)搖號(hào)”的良好態(tài)勢，即房企在肥競拍土地需要搖號(hào)、市民在部分區(qū)域購房需要搖號(hào)，會(huì)議明確要抓緊完善以下工作舉措：
一是大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。
二是為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。
每經(jīng)記者 包晶晶 攝
三是“城中村”改造是公益性項(xiàng)目，并非營利性工程，大膽探索土地供應(yīng)“定向掛牌、協(xié)議出讓”。
四是大力推動(dòng)貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，盡全力讓市民在安置上更早更快更靈活。
五是試行取消商品房的樓層差價(jià)率限制，把定價(jià)權(quán)交給市場。
六是試行車位、車庫與商品房同步辦理預(yù)售許可證，但嚴(yán)禁捆綁銷售。
七是探索房地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫整體驗(yàn)收合格，即可辦理預(yù)售許可證，此舉有利于提高地庫建設(shè)質(zhì)量，防止趕工期造成地庫漏水等問題。
八是落實(shí)“全程代辦”，全面推進(jìn)“拿地即開工、開工即開建、交房即交證”。
九是堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，運(yùn)用“競品質(zhì)”機(jī)制，探索競爭性談判出讓方式，優(yōu)先考慮“四沒有”的優(yōu)質(zhì)房企：即沒有項(xiàng)目“爛尾”、沒有項(xiàng)目有“保交樓”任務(wù)、沒有物業(yè)管理出問題、沒有項(xiàng)目工程質(zhì)量問題。
十是要以嚴(yán)密制度加強(qiáng)商品房預(yù)售資金共同監(jiān)管，嚴(yán)防資金挪用。
十條措施中，格外引人關(guān)注的是第二條“避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”。
就在本月13日，話題“女子買69平公寓37平是公攤”空降熱搜，引發(fā)熱議。
圖片來源：視頻截圖
據(jù)華商網(wǎng)報(bào)道，西安一新樓盤的公寓房69平方米的房子公攤面積37平方米，業(yè)主姬女士直呼“太離譜了”。該樓盤的銷售人員稱，門廳大走廊寬敞氣派，公攤比例合規(guī)。7月13日，該樓盤所在轄區(qū)住建局表示，目前公攤面積的占比沒有明文規(guī)定。
姬女士提供的購房合同顯示，房子的預(yù)（實(shí)）測建筑面積共69.75平方米，其中套內(nèi)建筑面積32.71平方米，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e37.04平方米。公攤率竟超過了50%……
那么究竟什么是公攤面積，又能否取消呢？
公攤面積制度在我國存在已久。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。
具體來說：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積。
而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：
1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；
2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
簡單來說，如果電梯、走廊、過道等公共設(shè)施的公共空間越多，那公攤系數(shù)自然也就越大。
近年來，關(guān)于取消公攤面積的聲音從未間斷。2022年兩會(huì)期間，全國政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象。取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購房。2021年兩會(huì)期間，全國政協(xié)委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案。
圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝
據(jù)時(shí)代周報(bào)此前報(bào)道，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者，關(guān)于公攤面積，如果開發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)公開公示，并且真實(shí)用到購房者生活居住本身，沒有私自盈利，就是合理的公攤，沒必要取消。
中國香港被認(rèn)為是“公攤”的發(fā)源地，中國內(nèi)地的期房預(yù)售、賣公攤面積等模式，都是上世紀(jì)90年代借鑒自香港，但香港已于10年前正式廢除了公攤模式。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實(shí)用面積標(biāo)注，否則將被罰款100萬至500萬港幣、判處3至7年監(jiān)禁，針對(duì)存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計(jì)價(jià)的雙份資料。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，“取消公攤”也已經(jīng)是大勢所趨。
央視新聞去年8月曾報(bào)道，在業(yè)內(nèi)人士看來，取消“公攤面積”不可能一蹴而就，甚至?xí)绊懙劫彿空叩臋?quán)利。《商品房銷售管理辦法》中明確指出：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
從購房人的角度來說，“公攤面積”太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶、公共活動(dòng)區(qū)域減少等配套設(shè)施問題，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。
此外，取消公攤面積后，還會(huì)給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來許多現(xiàn)實(shí)問題。因此，完全取消公攤，在實(shí)踐過程中可能會(huì)出現(xiàn)很多困難和問題。
中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長虞曉芬稱：“（目前）按照建筑面積來計(jì)價(jià)或產(chǎn)權(quán)確認(rèn)也是對(duì)老百姓權(quán)益的一個(gè)保護(hù)，因?yàn)楣貌糠忠彩菍儆诶习傩账械模€是有合理性的。”
如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權(quán)呢？在收房后，假如對(duì)公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測繪中心申請(qǐng)面積鑒定。
據(jù)央視新聞此前報(bào)道，廣東連越律師事務(wù)所高級(jí)合伙人黃羅平曾表示，我們說一般正確尋求法律幫助的話，你首先要把你受損害的證據(jù)要固定好，第一開發(fā)商他在進(jìn)行報(bào)建的時(shí)候，報(bào)建的公攤面積到底有多少，第二把開發(fā)商當(dāng)初給你做的承諾，證據(jù)可以準(zhǔn)備好，第三向相關(guān)的行政主管部門進(jìn)行投訴，最后環(huán)節(jié)才是依法向人民法院提起訴訟。
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封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝
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