每經(jīng)編輯 何小桃    

一起關(guān)注成都大運(yùn)會(huì)

截至7月29日13時(shí)，中國(guó)隊(duì)以2金1銀2銅的成績(jī)，暫列成都大運(yùn)會(huì)獎(jiǎng)牌榜第一位

“十年?duì)€尾無(wú)人問(wèn)，一朝停貸天下知。”這是眾多遭遇爛尾房停貸業(yè)主的心聲。

近日，“房子爛尾女子停交房貸上黑名單”這一事件沖上微博熱搜，再次引起大眾關(guān)注。

房子爛尾，女子停交房貸上黑名單

據(jù)《北京青年報(bào)》深一度欄目報(bào)道，四年前，2019年4月，王琦（化名）的媽媽購(gòu)買(mǎi)了“雍錦瀾灣”的一套商品房，同年5月23日，與開(kāi)發(fā)商、銀行共同簽訂了《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，王琦是擔(dān)保人，其母為主貸人，貸款金額57.5萬(wàn)元，期限30年。

合同規(guī)定，房屋應(yīng)于2021年12月31日前交付。但在2021年8月，業(yè)主看到開(kāi)發(fā)商寫(xiě)給住建局的關(guān)于使用監(jiān)管資金的信函里提到，樓盤(pán)銷(xiāo)售資金全部被開(kāi)發(fā)商總部轉(zhuǎn)走占用，總部無(wú)任何資金還回南寧項(xiàng)目繼續(xù)建設(shè)。同年11月，開(kāi)發(fā)商發(fā)布了交房時(shí)間順延的告知函。直到今天，王琦媽媽的房子仍未完成施工。

“雍錦瀾灣”截至今年7月的施工現(xiàn)場(chǎng)（來(lái)源：北京青年報(bào)）

王琦一方在2022年7月18日向法院提起訴訟，要求在交房之前，銀行停貸停息，不增加任何額外費(fèi)用。

2023年6月2日，王琦收到開(kāi)庭通知。7月3日，銀行的代理律師在庭上回應(yīng)稱，銀行將貸款支付至非監(jiān)管賬戶，與房屋能否按期交付，不具有直接因果關(guān)系。房屋不能如期交付責(zé)任也并不在銀行。法院未當(dāng)庭宣判。

此事經(jīng)媒體報(bào)道后，沖上熱搜，網(wǎng)友不乏支持業(yè)主的，認(rèn)為房子爛尾的責(zé)任不該由業(yè)主來(lái)承擔(dān)，因?yàn)槭情_(kāi)發(fā)商違約，業(yè)主是受害者，銷(xiāo)售的一方不能提供商品，怎么還能由付了款的消費(fèi)者承擔(dān)責(zé)任。

根據(jù)律師的介紹，購(gòu)買(mǎi)的房屋爛尾后，如果私自停貸的，業(yè)主要承擔(dān)的后果包括：要承擔(dān)違約責(zé)任，如支付逾期利息、違約金等；征信會(huì)產(chǎn)生不良記錄；支付的首付款可能要不回等等。

根據(jù)報(bào)道，2022年4月，在看不到任何希望的情況下，王琦與媽媽決定強(qiáng)制停貸。三個(gè)月后，王琦的媽媽發(fā)現(xiàn)自己上了征信黑名單，但比起“每個(gè)月花幾千元買(mǎi)一個(gè)征信”，王琦和媽媽都覺(jué)得“停貸”值得。

目前，法院并未當(dāng)庭宣判，這個(gè)官司的結(jié)果如何，尚難預(yù)料。銀行方面認(rèn)為房屋爛尾的責(zé)任不在銀行。這正是爛尾樓的令人揪心之處，就是一旦出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商不能如期交房的情形，業(yè)主只能坐等開(kāi)發(fā)商的動(dòng)靜，業(yè)主并沒(méi)有多少籌碼來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。如果開(kāi)發(fā)商遲遲交不了房，業(yè)主還得繼續(xù)為爛尾房買(mǎi)單，因?yàn)橐煌ＹJ就是業(yè)主違約。

業(yè)主方表示，之所以選擇到法院起訴銀行，是因?yàn)?ldquo;什么辦法都用完了”。王琦說(shuō)，差不多和她起訴的同時(shí)，還有2期200多戶業(yè)主也提起了訴訟，但法院未予立案。

專家：法官可以支持

買(mǎi)房人的停貸停息主張

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，記者專訪了中國(guó)政法大學(xué)法與經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院副院長(zhǎng)徐文鳴教授，對(duì)此案進(jìn)行了深入分析。

徐文鳴表示，雙方辯論焦點(diǎn)在于“銀行是否應(yīng)當(dāng)對(duì)購(gòu)房貸款轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商的非資金監(jiān)管賬戶所致的房屋遲延交付承擔(dān)責(zé)任？”根據(jù)有限的信息來(lái)看，廣西銀保監(jiān)局對(duì)該銀行的監(jiān)管意見(jiàn)函，可證明存在銀行違規(guī)劃撥資金，致使預(yù)售資金脫離監(jiān)管的事實(shí)，違背了銀行的監(jiān)管義務(wù)。在其他司法裁判中，法院也曾認(rèn)定作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)的銀行，對(duì)于預(yù)售資金存入非專用賬戶的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)知曉，其行為是致使涉案房地產(chǎn)工程爛尾的間接原因，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分締約過(guò)失責(zé)任。

徐文鳴表示，法律并無(wú)明文規(guī)定買(mǎi)房人有權(quán)直接停貸，因此也沒(méi)有明文規(guī)定私自停交房貸不應(yīng)對(duì)個(gè)人征信產(chǎn)生影響，但買(mǎi)房人可以采取積極措施降低征信負(fù)面影響，維護(hù)自己的權(quán)益。

根據(jù)《征信業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條，業(yè)主私自停貸的，會(huì)構(gòu)成債務(wù)違約，經(jīng)銀行催收后仍然不還的，銀行就會(huì)向征收中心報(bào)送業(yè)主的違約行為，從而產(chǎn)生不良的征信記錄。但事后，若買(mǎi)房人主張購(gòu)房合同以及借款合同解除，法院可判決銀行撤銷(xiāo)此前因爛尾樓停貸而產(chǎn)生的不良信用記錄，與此同時(shí)，買(mǎi)房人也可積極行使法律賦予的征信異議權(quán)、征信聲明權(quán)，以降低逾期記錄所帶來(lái)的負(fù)面影響。

徐文鳴進(jìn)一步表示，在本案中法官可以支持買(mǎi)房人的停貸停息主張。房屋爛尾屬于開(kāi)發(fā)商的嚴(yán)重違約行為，業(yè)主既可主張開(kāi)發(fā)商就逾期交房支付違約金或賠償損失，也可解除與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同，同時(shí)解除相關(guān)的與銀行的《借款合同》《抵押合同》。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2020修正）相關(guān)規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。”同時(shí)，今年4月21日，最高人民法院在批復(fù)中明確提到：在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房貸消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)，優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。換言之，如果房屋無(wú)交付可能，開(kāi)發(fā)商應(yīng)優(yōu)先滿足購(gòu)房者退款的主張。

光明網(wǎng)：爛尾+停貸=上征信黑名單？

究竟該誰(shuí)背失信的鍋

針對(duì)此事，7月28日，光明網(wǎng)發(fā)布題為《爛尾+停貸=上征信黑名單？究竟該誰(shuí)背失信的鍋》的評(píng)論。

評(píng)論稱，對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)，幾乎耗盡全家積蓄最終拿不到房，貸款卻還要繼續(xù)交，明明沒(méi)有錯(cuò)，卻要付出如此代價(jià)，這合理嗎？究竟誰(shuí)才是老賴，到底該由誰(shuí)負(fù)責(zé)？

按照相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂預(yù)售合同后，應(yīng)當(dāng)將資金存入指定的銀行監(jiān)管賬戶，不得私自挪用。但購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)資金并沒(méi)有按照約定劃入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，而是被劃到了開(kāi)發(fā)商名下的其他賬戶。為什么開(kāi)發(fā)商能夠輕易轉(zhuǎn)走預(yù)售資金，銀行的監(jiān)管又去哪兒了呢，開(kāi)發(fā)商及銀行應(yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任？

評(píng)論表示，此事件凸顯了房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的深層問(wèn)題和監(jiān)管漏洞，責(zé)任歸屬需要公平、公正的綜合考慮，不能只是購(gòu)房者嚴(yán)格執(zhí)行合同，“忍辱負(fù)重”承擔(dān)所有風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，各地都在積極努力“保交樓”，相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度，順勢(shì)而為完善機(jī)制，確保購(gòu)房者的權(quán)益得到切實(shí)保障。通過(guò)全社會(huì)的共同努力，建立一個(gè)更加穩(wěn)健、公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)

編輯|何小桃 杜波

校對(duì)|孫志成

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