每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

7月24日，中共中央政治局會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。

近期，住建部以及北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市陸續(xù)表態(tài)，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

受此影響，房地產(chǎn)板塊股價(jià)再次強(qiáng)勢(shì)反彈，成為近期熱點(diǎn)板塊。與此同時(shí)，“利好”頻傳，比如，上周中原地產(chǎn)二手房報(bào)價(jià)指數(shù)又往上漲了一點(diǎn)，掛牌量又開(kāi)始活躍；近日南京有房東連夜跳漲100萬(wàn)元……似乎一夜之間，低迷的樓市風(fēng)向變了。

然而，果真如此嗎？答案顯然還有待進(jìn)一步觀察。這是因?yàn)椋康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定恢復(fù)和回暖，需要一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，而不是一朝一夕的大起大落。

可以肯定地說(shuō)，中央施放的信號(hào)以及一線(xiàn)城市的表態(tài)，意味著房地產(chǎn)政策“調(diào)整優(yōu)化”勢(shì)在必行。但是，如何優(yōu)化、何時(shí)優(yōu)化仍需更多考量。

值得注意的是，四個(gè)一線(xiàn)城市此次集體發(fā)聲，表明接下來(lái)政策落地的主要就是一線(xiàn)城市。

那么，為什么是一線(xiàn)城市？原因也簡(jiǎn)單，是因?yàn)榻^大多數(shù)二線(xiàn)城市以及三四線(xiàn)城市的調(diào)控政策已有所放松。反倒是一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市仍有很大政策優(yōu)化空間。例如，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市限購(gòu)最嚴(yán)。其中包括，非本市戶(hù)籍購(gòu)房只限一套，還要不低于5年社保；首套房首付最低30%，二套最低70%；此外還有一些捆綁政策。

因此，一線(xiàn)城市如果進(jìn)行有力度的政策調(diào)整優(yōu)化，市場(chǎng)情緒一定會(huì)有所反應(yīng)，甚至可能帶動(dòng)二三線(xiàn)城市的樓市回暖。

不過(guò)，北上廣深表態(tài)多日，仍不見(jiàn)具體政策落地，表明“政策調(diào)整優(yōu)化”沒(méi)想象的那么簡(jiǎn)單。

“不簡(jiǎn)單”在哪里？筆者認(rèn)為，政策調(diào)整優(yōu)化的方向雖然定了，但“分寸”“細(xì)節(jié)”難拿捏。

力度小了，會(huì)像之前三四線(xiàn)城市松限松貸一樣——用的“添油戰(zhàn)法”，結(jié)果效果一次次被市場(chǎng)消化。用力過(guò)猛，又怕再掀起炒房熱。畢竟，看一下近期北上廣深的土拍，就能感到仍然火熱——房企搶地還要抽簽。這證明樓市還有大量潛在客群，也證明房?jī)r(jià)還有復(fù)蘇和回暖動(dòng)力。因此，調(diào)整優(yōu)化“分寸”“細(xì)節(jié)”把握不好，地價(jià)和房?jī)r(jià)可能都會(huì)上去。如果這樣，前幾年的調(diào)控就可能前功盡棄了。

顯然，“力度”是政策調(diào)整優(yōu)化必須考量的，而主攻方向則是另一個(gè)要點(diǎn)。

一線(xiàn)城市政策優(yōu)化需要考慮：是降首付款比例還是放寬限購(gòu)？

如上所述，一線(xiàn)城市首付和限購(gòu)門(mén)檻都是最高的。如果兩個(gè)門(mén)檻都降，市場(chǎng)大概率會(huì)強(qiáng)勢(shì)反彈。而要“二選一”的“優(yōu)化”，就面臨“先走哪一步”的問(wèn)題。

降首付，會(huì)讓更多年輕人有機(jī)會(huì)“上車(chē)”，也會(huì)讓城市更有活力。但問(wèn)題是，年輕人的經(jīng)濟(jì)承受力弱，他們只能支撐一部分中低端市場(chǎng)。而一線(xiàn)城市房產(chǎn)總價(jià)高，中低端市場(chǎng)比例小，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)走勢(shì)影響不大。而放松限購(gòu)套數(shù)，則可以吸引更多“高凈值人群”，是對(duì)中高端市場(chǎng)的有力支撐。但問(wèn)題是，這勢(shì)必違背房住不炒的初衷——對(duì)于那些有能力購(gòu)買(mǎi)兩套以上住宅的人來(lái)說(shuō)，居住肯定不是第一需求。

因此，一線(xiàn)城市不但要考慮兩個(gè)措施優(yōu)化的分寸，還要考慮其實(shí)施范圍——是全市“優(yōu)化”，還是“因區(qū)施策”等。

總之，一線(xiàn)城市樓市政策的調(diào)整優(yōu)化，既要考慮市場(chǎng)效果，也要考慮社會(huì)影響。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則需要保持冷靜和審慎，在具體政策出來(lái)之前，千萬(wàn)不要“賭政策”。