每經(jīng)編輯 何小桃 魏文藝    

繼多部門針對優(yōu)化房地產(chǎn)政策密集發(fā)聲后，鄭州率先官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，緊接著又發(fā)布住房公積新政。

8月4日，鄭州住房公積金管理中心發(fā)布通知稱，自2023年8月7日起，在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)使用住房公積金貸款(含組合貸款)購買家庭首套或改善性住房時，所購住房為新建商品房的，最低首付款比例為20%，所購住房為存量商品房(二手房)的，最低首付款比例為30%。

此前的8月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“鄭15條”），涉及契稅政策、改善性住房、金融信貸、公積金、住房交易稅費、商品房現(xiàn)房銷售、租購并舉、土地款分期繳納等政策。

“鄭15條”落地后對市場產(chǎn)生了明顯影響，如鄭州二手房市場掛牌量有所增加，業(yè)主降價出貨心態(tài)明顯。8月3日-8月4日，共有756套房源降價出售，而漲價出售的房源僅68套。

來源：鄭州發(fā)布官微

據(jù)河南省人民政府門戶網(wǎng)站，2022年鄭州市常住人口總量增長至1282.8萬人，常住人口總量在全國城市中居第11位。

存量房貸利率？

銀行回應(yīng)：具體調(diào)整時間要等政策

繼央行再提調(diào)整存量房貸利率后，鄭州最新發(fā)布的“鄭15條”穩(wěn)樓市舉措出臺文件中鼓勵在鄭各商業(yè)銀行，依法有序調(diào)整存量房個人住房貸款利率。

8月4日早間，網(wǎng)傳消息稱，有鄭州購房者商業(yè)房的存量按揭利率已從5.88%降到了4.89%。不過記者聯(lián)系了包括中國銀行、中國工商銀行等多家銀行在鄭州的營業(yè)網(wǎng)點工作人員，其均表示目前尚未有相關(guān)貸款政策調(diào)整通知。

“目前沒有最新的政策，還沒有通知。”8月4日一早，對于記者存量個人住房貸款利率新政是否已落地的問題，鄭州銀行一信貸部人士這樣回應(yīng)。而對于后續(xù)該行是否會出落地政策，該人士也稱“不清楚”。

中國農(nóng)業(yè)銀行客服人員表示，“肯定會降，具體落地時間要等通知。”

中國建設(shè)銀行工作人員表示，目前具體政策還沒有說，只是有這個方向，每個城市出臺的時間估計也會不同，如果有相應(yīng)政策，四大行肯定會首先跟進(jìn)的。”

同時，記者向招商銀行、交通銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、鄭州銀行分別進(jìn)行了解，得到的回復(fù)大體一致：目前還沒收到具體政策，還在等通知。

鄭州某住宅小區(qū) 圖源：每日經(jīng)濟新聞資料圖

國泰君安研究所資深市場分析師張新貌預(yù)判，推行時間有可能在今年9月或10月。“政策何時落地，要考慮到政策的利率相關(guān)方。對銀行來說，下調(diào)存量房利率，將會壓降銀行利潤，對銀行的影響還是比較大的。”

首先，現(xiàn)在存量房貸的規(guī)模比較大，房貸作為商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，調(diào)整利率，將會影響銀行息差及利潤空間。2008年，國內(nèi)個人住房貸款總規(guī)模只有2.98萬億元，現(xiàn)在住房貸款規(guī)模約38.8萬億元，當(dāng)時的貸款規(guī)模不到現(xiàn)在的十分之一，如果下調(diào)存量房貸利率，對銀行的影響程度可以說不可同日而語的，但如果不下調(diào)，銀行將面臨購房者提前還款，客戶流失的問題。

“其次，現(xiàn)在銀行的凈息差面臨縮窄，商業(yè)銀行需要將資金成本先降下來，才有動力下調(diào)存量房貸利率。銀行可能會等待存款利率時間點的下調(diào)，以及央行下一步降息、降準(zhǔn)，政策可能會是這樣一個傳導(dǎo)的操作。”張新貌表示。

新政24小時：二手房掛牌量激增，

多位業(yè)主降價甩賣

“鄭15條”落地后，鄭州二手房市場掛牌量有所增加，業(yè)主降價出貨心態(tài)明顯。

記者查閱諸葛找房網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，鄭州共有約14.16萬套二手房在售，新上房源1999套。8月3日-8月4日，共有756套房源降價出售，68套房源漲價出售。

其中，降價幅度較大的房源為一套錦隆陽光都市多層四室復(fù)式單位。該房源面積142.07平方米，單價8587元/平方米，現(xiàn)掛牌總價約122萬元。

2022年12月，上述房源首次出售，掛牌價約為168萬元。8月4日，業(yè)主調(diào)低房源掛牌總價至122萬元，降價總額達(dá)46萬元，降幅近三成。

今年以來，鄭州二手房市場復(fù)蘇勢頭強勁?！多嵵萑請蟆窋?shù)據(jù)顯示，2023年上半年鄭州房地產(chǎn)市場二手房網(wǎng)簽54239套，同比2022年上半年29282套增長85.2%。

新房市場方面，上半年，鄭州地產(chǎn)市場與全國保持同頻，經(jīng)歷一場脈沖式復(fù)蘇。市場在2月、3月迎來了一波短暫的回暖后持續(xù)走弱，6月市場以持續(xù)回調(diào)收尾。

來源：河南克而瑞

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，鄭州主城區(qū)上半年住宅市場供求量升，成交價跌。具體來看，鄭州主城區(qū)累計供應(yīng)約183萬平方米，環(huán)比2022年下半年上漲0.2%，同比2022年上半年上漲5%。住宅累計成交約354萬平方米，環(huán)比上漲90.2%，同比上漲35%；住宅整體均價15049元/平方米，環(huán)比降幅7.6%，同比降幅6.1%。

不過據(jù)貝殼研究院鄭州分院數(shù)據(jù)，截至2023年6月份，鄭州新房庫存為1637萬平方米，半年均去化周期為17個月。相較于年初超35個月的去化周期，已進(jìn)一步縮短，供需矛盾整體逐漸緩和。

今年上半年，鄭州新增供應(yīng)住宅357萬平方米，較去年同期增38%。成交587萬平方米，同比上漲44%。而從成交套數(shù)來看，上半年鄭州網(wǎng)簽套數(shù)為49778套，同比上漲46.8%，環(huán)比上漲94.1%，成交量開始觸底回升。

“鄭州新政意味著新一輪政策寬松期正式開啟。我們認(rèn)為，8月份密集政策將陸續(xù)發(fā)布。總體上，此類政策對于激活合理住房消費需求和提振市場信心等都有積極的作用。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對時代周報記者表示。

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