每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著房地產(chǎn)行業(yè)走入深度調(diào)整，與之相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)，發(fā)展環(huán)境亦發(fā)生巨變，不少物業(yè)不得不告別對(duì)地產(chǎn)母公司的依賴，主動(dòng)或被動(dòng)地走向獨(dú)立發(fā)展之路。

8月10日，由中物智庫(kù)主辦，昆明市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)協(xié)辦，世紀(jì)金源服務(wù)作為支持單位，每日經(jīng)濟(jì)新聞作為媒體協(xié)辦單位的“夯基聚力 行則將至”2023中國(guó)物業(yè)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究發(fā)布會(huì)在昆明舉行，并發(fā)布了《2023中國(guó)物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）。

《報(bào)告》顯示，物企規(guī)模增長(zhǎng)普遍放緩，2022年樣本上市物企在管面積達(dá)62.63億平方米，增速由前兩年同期的40.43%、50.39%放緩至18.85%。同期，營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)增速放緩，增收不增利的現(xiàn)象顯現(xiàn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈之下，部分頭部物企在競(jìng)標(biāo)時(shí)，不惜以“帶資墊資入場(chǎng)”的不良競(jìng)爭(zhēng)方式獲取項(xiàng)目。

中物智庫(kù)方面認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)是個(gè)值得長(zhǎng)期發(fā)展的行業(yè)，行業(yè)的輕資產(chǎn)、抗周期性特征和發(fā)展邏輯并沒有改變，因短期利益而影響公司的戰(zhàn)略和定位是得不償失的，只有做好基礎(chǔ)服務(wù)，贏得客戶口碑，才是長(zhǎng)久發(fā)展之道。

2023中國(guó)物業(yè)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

百?gòu)?qiáng)物企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?/h2>

《報(bào)告》顯示，2022年，百?gòu)?qiáng)物企在管面積達(dá)101.83億平方米，所占市場(chǎng)份額達(dá)27.50%。雖然高速增長(zhǎng)的時(shí)代結(jié)束，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展格局分散，但尚未形成寡頭壟斷局面，未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍將更加激烈。百?gòu)?qiáng)企業(yè)在資源稟賦、自身拓展能力和服務(wù)實(shí)力、品牌勢(shì)能上都具有更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)份額和提升空間有望得到進(jìn)一步提升。

報(bào)告期內(nèi)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)第三方在管面積達(dá)58.72億平方米，占比57.67%。樣本上市物企第三方在管面積持續(xù)提升，占比達(dá)61.27%，較上年增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)外拓成為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的動(dòng)力，與國(guó)企及地方國(guó)企等達(dá)成戰(zhàn)略合作、合資合作等輕資產(chǎn)合作模式逐步替代重資金的股權(quán)收購(gòu)，是第三方拓展的重要方式之一。

百?gòu)?qiáng)物企在營(yíng)業(yè)收入方面達(dá)到3196.63億元，市場(chǎng)份額為21.37%。同期，樣本上市物企營(yíng)業(yè)收入2472.23億元，增速由上年的44.38%放緩至19.38%，市場(chǎng)占有率較上年增加0.93個(gè)百分點(diǎn)至16.53%。

一方面，管理規(guī)模增速的放緩，導(dǎo)致基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入增長(zhǎng)放緩。另一方面，受地產(chǎn)行業(yè)下行、疫情等導(dǎo)致的行業(yè)回款難度大、防疫成本上漲和商譽(yù)減值等問題的影響，創(chuàng)收能力強(qiáng)和具有高毛利的增值服務(wù)業(yè)務(wù)大幅收縮，物業(yè)行業(yè)整體營(yíng)收增速放緩。

昆明市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)唐曉林表示，房地產(chǎn)行業(yè)大周期拐點(diǎn)出現(xiàn)，未來的20年，附屬于房地產(chǎn)的物業(yè)管理將調(diào)整到分化期。當(dāng)前，行業(yè)正在告別舊的周期，開始新的周期。

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行正在發(fā)生系統(tǒng)而深遠(yuǎn)的改變，這個(gè)改變將導(dǎo)致物業(yè)管理基層系統(tǒng)的改變，企業(yè)原來的很多認(rèn)知和規(guī)律將不再適用，企業(yè)的迷茫也將不斷加大。”唐曉林認(rèn)為，“時(shí)代變了，企業(yè)唯一要做的就是改變認(rèn)知、順勢(shì)而為。”

在以往的印象里，物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，亦是勞動(dòng)密集型行業(yè)。根據(jù)《報(bào)告》，報(bào)告期內(nèi)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本為2528.46億元，營(yíng)業(yè)成本率達(dá)到79.10%，廣義上的人工成本約占七成。

中物智庫(kù)認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)對(duì)于智慧科技的探索至關(guān)重要，不僅將把員工從低效的重復(fù)工作中解脫出來，提升工作效率，也助力服務(wù)品質(zhì)提升。

“帶資入場(chǎng)”模式引熱議

隨著房地產(chǎn)行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大變化，預(yù)計(jì)未來新房市場(chǎng)將見頂回落，物業(yè)服務(wù)增量時(shí)代將轉(zhuǎn)入存量化時(shí)代。

《報(bào)告》指出，目前存量物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，特別是對(duì)于部分重點(diǎn)城市、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，往往會(huì)吸引多家頭部物企競(jìng)標(biāo)，為獲取項(xiàng)目，部分物企不惜通過“帶資入場(chǎng)”獲取項(xiàng)目。此外，部分業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)的要求愈加苛刻，要求物企提供高額的保證金，甚至墊資代付。

對(duì)此，第一服務(wù)執(zhí)行董事兼CEO劉培慶認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)在一個(gè)混沌期，但是要高質(zhì)量發(fā)展不應(yīng)該帶資進(jìn)場(chǎng)，一個(gè)合同期結(jié)束后，如果投資的企業(yè)難以盈利甚至虧損，還需要把之前墊資的金額賺回來，可能會(huì)導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量降低甚至更嚴(yán)重的后果。

佰川產(chǎn)融產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)董事長(zhǎng)王宏杰指出，物業(yè)管理行業(yè)要走高質(zhì)量發(fā)展之路，關(guān)鍵在于回歸客戶，回歸價(jià)值和回歸專業(yè)本身。在為業(yè)主提供資產(chǎn)保值增值的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造更有價(jià)值的服務(wù)內(nèi)容，比如說政務(wù)服務(wù)、金融服務(wù)和科技服務(wù)等。

“帶資進(jìn)場(chǎng)是不正常的低價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)方式，”王宏杰直言，這將是企業(yè)不關(guān)心客戶、不關(guān)注價(jià)值之下使用的低質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)手段，不值得行業(yè)廣泛推薦，除非企業(yè)承諾的投入資金交給第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

綠地泉服務(wù)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理溫雪娜坦言，近年來，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入“內(nèi)卷”時(shí)代，而“內(nèi)卷”分為良性和惡性，“帶資進(jìn)場(chǎng)”即是惡性競(jìng)爭(zhēng)的一種。

在中鐵建物業(yè)黨委書記、執(zhí)行董事鄧秋生看來，行業(yè)良性的“卷”是好事，表明物企在面對(duì)客戶需求的過程中，能提供很多選擇，對(duì)業(yè)主來講是好事。另外，“卷”也會(huì)推動(dòng)行業(yè)會(huì)越來越走向?qū)I(yè)化，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量、有特色、個(gè)性化的服務(wù)。

中物智庫(kù)認(rèn)為，不良競(jìng)爭(zhēng)行為是變革和深度調(diào)整過程中暫時(shí)且很難避免的問題，而市場(chǎng)終會(huì)作出檢驗(yàn)和篩選。長(zhǎng)期來看，物企之間的競(jìng)爭(zhēng)終將逐漸趨于理性、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也將逐漸回歸正常水平線。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝