每日經(jīng)濟新聞 2023-08-17 18:07:06
◎“19個超大特大城市能夠帶來的年化新增商品房貨值1.9萬億,占這些城市2022年銷售額的37%。預計城中村改造周期可能在10年左右,每年直接投資額可能約1萬億元,城中村改造全周期投資額可能在10萬億元。”
◎“鑒于民間資本的重要作用,后續(xù)各類民間資本也可以積極發(fā)力。尤其是包括房企等,要關注此次改造中的新機會和新要求,積極主動在相關領域中找到發(fā)力點和盈利點?!?/p>
每經(jīng)記者 陳利 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝
近日,貴陽市城市更新事務中心對外推介了112個城市更新項目,其中包括已包裝的項目37個、棚戶區(qū)改造項目6個、城中村改造項目69個,總投資約1477億元。據(jù)悉,2023年貴陽計劃新開工棚戶區(qū)改造4.1萬戶、建成3萬戶,老舊小區(qū)改造4萬戶,背街小巷改造256條。
不僅是貴陽。今年以來,上海、廣州等多個城市相繼發(fā)布相關規(guī)劃,如廣州今年計劃推進 127 個城中村改造項目,力爭完成 2000 億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標;上海也計劃 在2023-2025 年新啟動 30 個城中村改造項目,每年 10 個,面積不少于400萬平方米。
而就在今年7月21日,國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》(簡稱《意見》)。其中《意見》重點提及,在超大特大城市,要加大對城中村改造政策支持,積極創(chuàng)新改造模式,鼓勵和支持民間資本參與。
中信證券在其研報中指出,“19個超大特大城市能夠帶來的年化新增商品房貨值1.9萬億,占這些城市2022年銷售額的37%。預計城中村改造周期可能在10年左右,每年直接投資額可能約1萬億元,城中村改造全周期投資額可能在10萬億元。”
廣州某城市更新項目 圖片來源:每日經(jīng)濟新聞資料圖
實際上,伴隨我國城市化的深入,由增量擴張轉向存量開發(fā)的城市更新之路,已成為全國趨勢,這也是完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略所賦予的時代課題。
如深圳,早在2009年便發(fā)布了《深圳市城市更新辦法》,2021-2027年深圳全市將新增建設籌集保障性住房100萬套(間),覆蓋約350萬-400萬人,2023年全市計劃通過城中村規(guī)?;焚|化改造提升、籌集保障性住房5.2萬套(間),約占全市城中村租賃住房總量的1%;
在廣州,今年將推進中心城區(qū)城中村改造,堅持“拆、治、興”并舉,推進127個城中村改造項目,力爭完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標。而在近期,廣州市住建局公開了關于市政協(xié)十四屆二次會議第3090號提案答復的函中也提到,今年廣州全市至少推進127個城中村改造項目,是有史以來最大規(guī)模的年度任務,廣州將繼續(xù)更新政策體系,創(chuàng)新連片改造實踐,鼓勵在城中村規(guī)?;ㄔO保障性租賃住房。
成都在2021年7月也對外發(fā)布了《成都公園城市有機更新導則》,按照“政府引導、屬地管理、市場運作、公眾參與”原則,成都城市更新不斷發(fā)力;上海也計劃在2023年—2025年安排新啟動30個“城中村”項目,改造老舊村(居)民房屋面積不少于400萬平方米。
過去三年,全國多城陸續(xù)發(fā)布新時期城市更新相關舉措,加速了全國城市更新進程。特別是進入今年下半年以來,城中村改造被頻繁提起:7月21日國常會及7月24日政治局會議均提到推動“城中村改造”投資;7月28日,超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議在北京召開;7月31日,國家發(fā)展改革委發(fā)布關于恢復和擴大消費的二十條措施中再次提及,在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造。
但需要注意的是,此輪提及的“城中村改造”范圍限定在“超大特大城市”。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù),目前我國共有上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7個超大城市和武漢、東莞、西安等14個特大城市。未來,這些城市也有望“挑起大梁”。
至于為何限定在“超大特大城市”,中指研究院分析指出,超大特大城市由于人口眾多,各類要素聚集程度高,在提高供給質量,拉動有效需求方面具備優(yōu)勢;其次則是由于城市建設較早,超大特大城市存在較多城中村亟需更新改造。
事實上,城城市更新對于房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)與服務設施、基礎設施建設、文化旅游開發(fā)、社會服務設施等而言,均是有著巨大潛力的投資機會,因而也備受市場關注。
以廣州為例,根據(jù)華泰證券的研報,廣州今年目標城中村改造完成983億元固定資產(chǎn)投資,約占當?shù)?022年GDP的7%、公共財政支出的33%。若按廣州的投資強度外推,粗略估算,全國21個特大超大城市的城中村改造投資潛力約2萬億元,其中建安投資及貨幣化安置費分別約1萬億元。方法上,是先估算各城市的城中村數(shù)量,再以廣州為基準、根據(jù)各城市房價水平進行折算外推。
中信證券也指出,在已公告城中村改造初步計劃的城市中,根據(jù)歷史上不同業(yè)態(tài)的結構,預計本輪城中村改造可以新增公建配套建筑面積1.7億平米,產(chǎn)業(yè)和商服建筑面積10.0億平米,回遷住宅建筑面積7.5億平米,可供商品化的建筑面積6.8億平米。“19個超大特大城市能夠帶來的年化新增商品房貨值1.9萬億,占這些城市2022年銷售額的37%。預計城中村改造周期可能在10年左右,每年直接投資額可能約1萬億元,城中村改造全周期投資額可能在10萬億元。”
“10萬億市場”蛋糕儼然已成為各企業(yè)爭搶的蛋糕。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計,截至目前,已至少有13家房企在城市更新業(yè)務上公布新動態(tài),其中涉及的項目大部分位于廣州、深圳、佛山、東莞等大灣區(qū)城市。
如越秀、萬科、卓越、保利、時代中國、星河灣等企業(yè)的舊改項目取得新進展;萬科、匯景集團則在城更項目上達成新的企業(yè)合作;另外,太古地產(chǎn)的上海張園舊改項目西區(qū)率先開放,東區(qū)計劃于2026年年底前向公眾開放。
此外,萬科A在7月28日回復投資者提問時也表示,城中村改造是一個涵義比較豐富的概念。在開發(fā)業(yè)務和城市更新領域,公司在全國多個城市參與了舊城改造、老舊小區(qū)改造等不同類型的項目實踐;在租賃住宅領域,公司曾在深圳開展萬村計劃,致力于改善城中村居民和租戶的居住條件,目前泊寓團隊仍在城中村持續(xù)服務客戶;在物業(yè)服務領域,萬物云城以城市服務為定位,在多個城市參與街道城中村的綜合治理與服務。
上海某城市更新項目 圖片來源:每日經(jīng)濟新聞資料圖
8月1日,福星股份在投資者互動平臺表示,公司房地產(chǎn)開發(fā)模式以城中村改造為主。
對此,中信證券分析指出,當前房企既面臨房價下跌、資產(chǎn)負債表承壓的短期問題,也面臨發(fā)展空間有限、無法足量拿地的中長期問題。城中村改造打開了解決房企發(fā)展中長期空間的重要路徑,預計具備本地開發(fā)能力、低資金成本和不動產(chǎn)運營能力的企業(yè)將占據(jù)顯著優(yōu)勢。此外,核心城市城中村改造將顯著增厚不動產(chǎn)資產(chǎn)運營和物業(yè)管理公司的業(yè)務底座。
不僅是房企,產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)也在“相機而動”。如7月25日,主營管道管材的上市公司雄塑科技在投資者互動平臺上表示,公司的產(chǎn)品可應用于建筑及市政工程等領域,城中村改造的穩(wěn)步推進或對相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來一定機遇,公司將積極響應國家政策,努力抓住城中村改造的發(fā)展機會。
同日,中鐵裝配也在投資者互動平臺稱,公司的主營業(yè)務是裝配式智能制造產(chǎn)品和裝配式智慧建造服務,目前公司有部分訂單涉及城中村提升改造,正在按計劃推進中。公司將持續(xù)關注國家相關政策與行業(yè)發(fā)展動態(tài),積極把握市場機遇,實現(xiàn)公司穩(wěn)健發(fā)展。
自如資管重資產(chǎn)投資部副總經(jīng)理廖偉翔向每經(jīng)記者表示,“參與城市更新進程,對于長租行業(yè)的民營企業(yè)來說,可以帶來更多優(yōu)質租住空間供給,提升城市舊城區(qū)宜居水平。據(jù)觀察,參與城市更新項目需要企業(yè)秉持長期價值觀,非??简瀰⑴c者的市場洞察力、產(chǎn)品力、運營效率及資金抗風險能力。而民營企業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)新力、運營效率上具有明顯優(yōu)勢,在經(jīng)營過程中,能夠依靠靈活性實現(xiàn)存量資產(chǎn)的高效盤活。”
“自如資管依托于龐大的會員數(shù)據(jù)體系和業(yè)務體量,在城市更新領域一直進行著積極探索。目前已經(jīng)在北京、上海、成都等城市完成多個項目落地。比如即將開業(yè)的上海暉盛自如寓、多個成都自如友寓項目,都在既保證建筑與街道歷史風貌和諧統(tǒng)一,保留地方性的生活文化情懷的前提下,又對老舊物業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)盤活,并致力在傳統(tǒng)社區(qū)塑造新的活力名片。”
不過需要注意的是,盡管城市更新能為行業(yè)帶來巨大發(fā)展?jié)摿?,但其中的難點也是隨之而來。
首當其沖的問題是時間周期長。典型代表如上海“蟠龍?zhí)斓?rdquo;的改造,從2014年項目啟動到2021年銷售型物業(yè)入市,再到 2023年商業(yè)物業(yè)開業(yè),項目改造周期長達10年。
而上海徐涇老集鎮(zhèn)項目的實施主體前期雖然于2016年介入了規(guī)劃調整,爭取了更多住宅面積,但后續(xù)出臺的政策卻打亂了前期測算方案,包括2017年上海針對宅地招拍掛出臺了住宅15%自持政策,2017年《上海市城市更新規(guī)劃土地實施細則》規(guī)定商辦自持比例,商業(yè)不低于80%,辦公不低于40%,2021年實施土地集中出讓,影響了土地出讓節(jié)奏,這一系列政策變動都影響了項目開發(fā)資金的平衡。
其次則是資金來源。此輪城中村改造不同于過去政府和央行主導,鼓勵和支持民間資本參與,明確指出要以市場為主,這也決定了本輪城中村改造的資金要求存在更嚴格的要求,而目前在實際操作過程中,國有平臺仍是主力。
以成都為例,目前已呈現(xiàn)的城市更新項目主要有兩種開發(fā)方式:其一如萬科猛追灣的“EPCO模式”,由政府指導,“策劃規(guī)劃、設計建造、招商運營”全周期由開發(fā)商一體化整體打造;其二為棗子巷更新模式,先由國有平臺公司完成前期基礎設施提升,再由專業(yè)商管團隊進行后期運營。整體來看,目前成都參與城市更新的主力還是國有平臺公司,開發(fā)商參與還在探索階段。
“鑒于民間資本的重要作用,后續(xù)各類民間資本也可以積極發(fā)力。尤其是包括房企等,要關注此次改造中的新機會和新要求,積極主動在相關領域中找到發(fā)力點和盈利點。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析表示。
“利益主體多元、自持比重較大、限制條件多等問題,任務艱巨,難點多,利益平衡難。”易居研究院分析建議道,這需要調動各類參與主體的積極性,就需要加強政策鼓勵力度,強化政策落地實施,在規(guī)范制度、精細管理的前提下,保持一定的政策靈活度,以適配不同項目需求。
“當前民間資本進入城市更新的情況不多,整體還是以國有為主。從城中村改造來看,當前比較熱門的項目蟠龍?zhí)斓赜扇鸢舱w實施,是2014年上海首批啟動的‘城中村’改造項目之一。從工業(yè)用地盤活來看,錦和、金地等企業(yè)進入了城市更新領域。”
上海易居房地產(chǎn)研究院咨詢中心總監(jiān)姚臘向每經(jīng)記者表示,“民間資本進入城市更新,將帶來新的活力和創(chuàng)新。民企相對靈活,能更有效、更敏感地抓住社會需求和市場方向,讓項目規(guī)劃更符合未來發(fā)展需求。同時,民企通過引入先進的建筑技術和管理理念,提升改造項目的質量和可持續(xù)發(fā)展能力。此外,民企還注重與居民的溝通和合作,充分尊重居民的權益,使改造過程更加人性化和社區(qū)化。而且在后期運營中,民企還能夠發(fā)揮招商運營的優(yōu)勢,提升項目整體的價值。此外,民間資本可以全鏈條或分階段的方式參與城市更新,有助于發(fā)揮優(yōu)勢,實現(xiàn)共贏。”
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封面圖片來源:每日經(jīng)濟新聞 資料圖
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