每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

武漢新房成交量仍在下探。

據(jù)武漢住房保障和房屋管理局官網(wǎng)數(shù)據(jù)，繼6月環(huán)比下跌56.2%后，7月武漢市新建住房網(wǎng)簽備案僅4881套，環(huán)比6月下降21%，連續(xù)兩個月大幅下滑，創(chuàng)近十年同期新低。

“7月份以來，隨著銷售市場下滑，企業(yè)供應(yīng)意愿進一步降低，7月最后一周無新增供應(yīng)，整體供應(yīng)規(guī)模同環(huán)比降幅顯著，處于較低水平。”中指研究院分析認為。

進入8月份，這一情況并未得到好轉(zhuǎn)，截至8月20日，武漢新房成交量僅4092套。為了促進銷售，武漢多個熱門樓盤項目不得不降價銷售，降價幅度大多在2000元/平方米以上，甚至部分非核心區(qū)域項目還在虧本銷售。

虧本甩賣

武漢卓越城由卓越城負責操盤運營。

在第三方平臺上，一渠道經(jīng)紀人王亮告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，卓越城于2021年8月首次開盤，推出1、2號樓建面約73-107平方米的毛坯房源，彼時項目均價在9500元/平方米，僅用了一個月蓄客時間就銷售了450套，認購金額達4.2億元，去化率超80%。此后，該項目還連續(xù)多次蟬聯(lián)區(qū)域銷售套數(shù)冠軍。

但此后，由于行業(yè)下行及新冠疫情等因素影響，該項目銷售價格和套數(shù)持續(xù)下滑。“雖然在今年2、3月份市場行情有所好轉(zhuǎn)，疊加武漢房交會影響，項目成交有過短暫回升，但整體情況并不如意。”王亮表示，進入8月，項目價格更是大幅下滑。

據(jù)王亮提供的渠道銷售價格，目前卓越城高層價格最低已來到了6500元/平方米，洋房最低6850元/平方米。如果選擇團裝，還能贈送車位。

公開資料顯示，卓越集團于2020年首次布局武漢，并于當年先后拿下了兩宗地塊。其中一宗位于洪山區(qū)青菱工業(yè)園區(qū)內(nèi)，總用地面積88678.60平方米，即如今的卓越城項目。

彼時，卓越以總價22.1億元、樓面價4365元/平方米摘得該地塊。而整個卓越城項目A、B地塊總投資超過62億元。

某頭部房企區(qū)域投拓負責人8月21日通過微信向每經(jīng)記者粗略算了一筆賬：當前一個剛需項目的建安成本平均在3500元/平方米，加上稅費、設(shè)計費、營銷費、渠道費等各種費用，按照武漢當前的情況來看，4365元/平方米的樓面價，項目要保本售價至少要保證在8000元/平方米以上，想要盈利售價需要在9000元/平方米以上。

如距離卓越城不到兩公里的大華公園城市，項目用地由武漢大華于2020年11月以樓面價6056元/平方米競得，2021年該項目首次開盤時，精裝房源價格為11000元/平方米，雖然目前在第三方平臺的掛牌價格（毛坯）仍是8500元/平方米，但“實際線下價格都在7000元/平方米，而且這個價格不是針對個別特價房源，而是拿出了大批量的中間樓層房源都是這個價。”某百強房企武漢區(qū)域相關(guān)負責人張強8月21日通過微信告訴每經(jīng)記者。

大華公園城市二手房信息 來源：房天下武漢

“項目降價后確實吸引了不少客戶，一周能賣幾十套。”在張強看來，這對于競品確實是一個很大的挑戰(zhàn)，攪動了市場，激活了底層資源，但“這只能是階段性的。”

每經(jīng)記者在第三方平臺看到，大華公園城市的部分二手房源掛牌價格也僅每平方米7千元出頭。

此外，據(jù)武漢當?shù)孛襟w報道，包括中國電建地產(chǎn)•瀧悅長安、中建•湖北文旅•壹品公館、中建鉑公館等多個項目近期的降價幅度均在2000元/平方米以上。且今年以來，降價幅度還有擴大趨勢。

量價齊跌

事實上，今年以來，武漢新房成交量猶如“坐過山車”。

年初的2-3月，因市場需求集中釋放，武漢樓市交易有所反彈；盡管在4月有所降溫，但5月借助房交會推出優(yōu)惠置業(yè)政策，武漢新房創(chuàng)下14088套的今年第二高的月度成交量；但到了6月，武漢新房網(wǎng)簽量急劇下滑至6172套，環(huán)比減少55.46%，同比減少42%；7月，武漢新房網(wǎng)簽僅4881套，環(huán)比下降20.9%；截至8月20日，本月武漢新房成交量僅為4092套。

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，7月武漢市商品住宅新增供應(yīng)57.35萬平方米，環(huán)比減少39%；商品住宅成交52.97萬平方米，環(huán)比減少13%，同比減少54%。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

截至今年6月末，武漢市已批準預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房159914套，面積1831萬平方米。按照當前去化速度，去化周期需17個月。

據(jù)湖北中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年以來，武漢新房銷售開盤去化率持續(xù)走低，僅為17%，在中西部核心城市中市場表現(xiàn)最差。

下滑的不僅是成交量，還有價格。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月武漢新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比下降0.1%，同比下降0.3%，這已是武漢新房價格同比16連降；二手住宅銷售價格指數(shù)同比則已是17連降。

“對于今年武漢房地產(chǎn)項目來說，降價是常態(tài)，只是降多降少的問題。”張強指出，不過也有部分項目的價格比較穩(wěn)定，如內(nèi)環(huán)核心板塊的高端項目。而像白沙洲這些三環(huán)外區(qū)域的房價已降回到至少3年前。

“短期若無實質(zhì)性刺激政策和市場信心持續(xù)不足，市場還將延續(xù)低位波動。”克而瑞分析指出。

（應(yīng)受訪者要求，文中王亮、張強均為化名）

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封面圖片來源：視覺中國-VCG111340112511