每經(jīng)記者 劉頌輝  陳榮浩    每經(jīng)編輯 易啟江    

政策“放大招”，先是“認(rèn)房不認(rèn)貸”出臺[1]，繼而浙江嘉興市全面取消限購。政策利好立竿見影，正開始逐步傳導(dǎo)到市場端。

8月26日，來自上海的陳梅大姐在浙江嘉興高鐵新城看房結(jié)束，剛好遇見《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）。她告訴每經(jīng)記者，準(zhǔn)備把上海一套一居室的房子賣掉，全款在嘉興換一套大別墅。

是的，你確實(shí)沒聽錯(cuò)，上海一居室換嘉興大別墅。

此前的一天，嘉興市住建局發(fā)布21條樓市新政（以下簡稱“嘉21條”），8月25日起，全面取消限購限售，首套房公積金貸款最低首付比例20%，公積金最高貸款額度由此前的90萬元上浮至100萬元。消息一出，迅速沖上熱搜，成為市場關(guān)注的頭條。

值得一提的是，與陳梅一樣來自上海的“購房團(tuán)”還不少。某品牌房企嘉興的一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在社交媒體分享了一張銷售群截圖，圖片上，12：17~12：20的3分鐘里，先后10次發(fā)出了“認(rèn)購喜報(bào)”，其中一個(gè)喜報(bào)是“恭喜上海團(tuán)，團(tuán)購10套”。

自7月24日中央政治局會議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”以來，在一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，包括鄭州、廈門、杭州、嘉興、成都等累計(jì)40個(gè)城市出臺各種樓市新政。政策疊加，正在顯效。

這些政策的實(shí)施，帶來了哪些市場變化？近日，每經(jīng)記者實(shí)地調(diào)研了深圳、上海、嘉興等城市的房地產(chǎn)市場情況。

 

上海大姐趕嘉興看別墅

“嘉21條”發(fā)布后，每經(jīng)記者8月26日早上8點(diǎn)半從上海南站乘坐復(fù)興號高鐵，經(jīng)過49分鐘到嘉興站，采訪了解當(dāng)?shù)匦路亢投址康氖袌龇磻?yīng)。

在嘉興高鐵新城的萬科光年里項(xiàng)目售樓處，醒目位置寫著“公積金貸款額度上調(diào)至余額的15倍，門檻降低，置業(yè)無壓力”。

▲上海大姐陳梅在萬科光年里咨詢 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

每經(jīng)記者從萬科光年里售樓處出來時(shí)，恰好遇見剛看完房的陳梅一行人。她向記者介紹，準(zhǔn)備將家里位于上海的一套“老破小”出售后，在嘉興買一套大戶型別墅，用于一家三代度假居住。

陳梅是上海靜安區(qū)某街道的一名社區(qū)工作人員，在市中心居住多年的她，看中了嘉興隨處可見的風(fēng)景。她對隨行的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人感嘆：“同樣的價(jià)錢在上海市區(qū)只能買到一居室房子，而在這里能換成一套寬敞的別墅。”

萬科光年里項(xiàng)目位于嘉興市南湖區(qū)，嘉興南站以南約3公里，戶型面積為98㎡~230㎡，規(guī)劃有高層、洋房和疊墅共1126套，其中高層均價(jià)1.68萬元/㎡，洋房均價(jià)1.75萬元/㎡，總價(jià)約150萬元~340萬元，精裝修交付。

▲萬科光年里 來源：嘉興萬科客戶服務(wù)公眾號

在嘉興的一天，陳梅看過高鐵新城兩處新樓盤，主要瞄準(zhǔn)別墅和大戶型項(xiàng)目。“父母年歲高了，等和他們商量后，就過來全款買一套，留著養(yǎng)老度假居住。”陳梅說道。

南湖區(qū)一家樓盤的置業(yè)顧問告訴每經(jīng)記者，目前，買房客群中，有兩成是來自上海外溢的購房需求；其次，六成為嘉興本地市民；兩成是“新嘉興人”。

“以前，‘新嘉興人’由于社保等原因，是被限購的群體。有的則是因?yàn)槭赘侗壤撸粨踉谑蹣翘幹狻?lsquo;嘉21條’發(fā)布以后，這部分人看房的開始增多。”該置業(yè)顧問稱。

“嘉21條”中提到，鼓勵(lì)各縣（市、區(qū)）本著自愿原則，組織本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面向社會公眾開展購房團(tuán)購活動(dòng)。

上述置業(yè)顧問介紹，在其銷售的樓盤，便有周邊新入駐的兩家企業(yè)前來辦理過團(tuán)購業(yè)務(wù)，“2家公司一共團(tuán)購了40套，用于未來給高管發(fā)福利。”

位于嘉興市槜李路云東路口的紫城峰薈里項(xiàng)目，由本土房企紫城集團(tuán)投資開發(fā)，規(guī)劃建設(shè)204套房源，主力戶型是168㎡~400㎡的大平層。8月22日，首次開盤推出87套房源，均價(jià)為2.06萬元/㎡，每套房加總價(jià)40萬元的兩個(gè)車位。

8月26日上午，有多名該項(xiàng)目的準(zhǔn)業(yè)主來到營銷中心準(zhǔn)備辦理簽約手續(xù)。銷售人員朱燕春介紹，已成功認(rèn)購70套，去化率80%，銷售額4.26億元，只要在8月25日后簽約，都按照“嘉21條”的規(guī)則銷售。

▲紫城峰薈里售樓處 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

更多房東掛牌出售二手房

事實(shí)上，嘉興本地人對“嘉21條”的出臺，并不感到意外。

去年，嘉興已取消該市戶籍居民的購房限制，而非嘉興戶籍人士在全市限購一套；144平方米及以下的普通住房不限售，144平方米以上限售。

“政策該放寬的都早已放寬，‘嘉21條’不過是去年政策的升級和補(bǔ)充，對市場的刺激力度并不大，”朱燕春認(rèn)為，新政不會進(jìn)一步拉動(dòng)和引導(dǎo)人們買新房，對二手房的刺激作用更小。

嘉興廣益路慶豐路口的萬達(dá)廣場，是區(qū)域內(nèi)最為成熟的商圈之一。一家房產(chǎn)中介門店的玻璃墻上，貼著密密麻麻的二手房信息。

▲每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

該處門店的負(fù)責(zé)人介紹：“目前，成交價(jià)格已降到了3年前。不限售之后，有更多房東進(jìn)行了掛牌出售。”

慶豐路上的俊家地產(chǎn)工作人員介紹，萬達(dá)華府和秋江花苑項(xiàng)目的98㎡二手房掛牌190萬元，均價(jià)1.9萬元/㎡，但是房東要做好被買家砍價(jià)20萬元的準(zhǔn)備，“之前有秋江花苑的房東急賣房，120㎡總價(jià)185萬賣掉了，價(jià)格低到可怕的1.5萬元/㎡。”

▲每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

降價(jià)，再降價(jià)……當(dāng)市場掛牌量增加，嘉興的二手房房東只能通過這種方式吸引買家看房，否則便無人問津。

諸葛找房8月28日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份，嘉興市二手房掛牌均價(jià)2.17萬元/㎡，環(huán)比下降0.01%，單日新掛牌1000余套。8月28日，在售的房源中，僅5套漲價(jià)，降價(jià)的超過60套。

易居房友一處門店的工作人員反映，今年5月份以來，二手房成交量持續(xù)減少，他們門店每個(gè)月的成交不超過4套，而在年初，月均最少能成交10套。

“這兩天，沒看到市場有新的買房動(dòng)向，新政策發(fā)布后，二手房市場反應(yīng)不大。”該位工作人員還擔(dān)心，嘉興距離上海和杭州等熱點(diǎn)城市近，一旦熱點(diǎn)城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”實(shí)施，嘉興的二手房將更加難賣。

中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，嘉興新建商品住房共成交24225套，最高值在3月份，為8011套，最低值在7月份，為1943套；成交面積274.77萬平方米，上市面積199.57萬平方米。截至7月份底，銷供比達(dá)到3.13。

據(jù)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)人士從嘉興市房地產(chǎn)公共綜合服務(wù)平臺整理的數(shù)據(jù)，上半年，該市新房總成交量再創(chuàng)新低，除了香港興業(yè)國際開發(fā)的星逸園項(xiàng)目，其他樓盤6個(gè)月的備案量均不超過300套。

上海“后花園”樓市浮沉

位于浙江東北部、杭嘉湖平原的嘉興，被稱為“上海的后花園”，早些年吸引了眾多前來投資、定居的上海人群。

在嘉興當(dāng)?shù)厝擞∠笾?，房價(jià)從千元級漲到數(shù)萬元，與上海外溢的購房群體有著緊密的聯(lián)系。從上海南站到嘉興，直線距離約80公里，最快一班次的高鐵用時(shí)49分鐘；而高鐵從上海虹橋站出發(fā)到嘉興南站僅需27分鐘；開車穿過上海松江，到嘉興也不過數(shù)十分鐘。

嘉興秀洲區(qū)居民陸漢良在2013年買了房，見證了嘉興房價(jià)從2016年7000元/㎡暴漲到2020年30000元/㎡的過程。

“2016年上半年，五月份之前房價(jià)還不到1萬元，后來大量上海的客流來到嘉興，到當(dāng)年底房價(jià)就翻了一番。”陸漢良回憶，當(dāng)時(shí)中介組織看房團(tuán)動(dòng)用大巴車，一車一車地從上海帶人來買房，場面十分熱鬧，“緊接著，就需要排隊(duì)才能買到。”

▲嘉興南湖區(qū)市貌 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

一位曾經(jīng)參與過看房團(tuán)的上海人士回憶，當(dāng)時(shí)的嘉興樓市一天一個(gè)價(jià)，很多人看中了嘉興的養(yǎng)老資源，都想買一套用來度假、養(yǎng)老，“那個(gè)時(shí)候，那種營銷氛圍下，只要想去的，基本上都出手買了，購房情緒很沖動(dòng)。”

“說句實(shí)在話，如果說上海樓市政策一直不放松的話，嘉興搶先放開，可能會有好處。但上海房價(jià)一旦下跌，然后政策又放開，那嘉興等環(huán)滬樓市就很難了。”當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)行業(yè)人士表示，樓市持續(xù)低迷，投資需求基本排除，“嘉21條”的出臺是自然而然的。

坊間人士認(rèn)為，環(huán)滬城市全面取消限購出現(xiàn)在嘉興，很有深意。如果是核心大城市先取消限購，可能會產(chǎn)生虹吸效應(yīng)。但反過來，像嘉興這樣的衛(wèi)星城先放開，則對市場全面回暖更有效果。此次若效果顯著，或可以在其他一線或新一線城市推廣。

在業(yè)內(nèi)看來，8月~9月將是實(shí)施樓市支持政策較好的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，能起到事半功倍的效果。

“從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)銷售熱季是9月~10月，也被市場稱為‘金九銀十’，如果等到10月份以后再出臺，可能政策的效果就沒那么好。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受記者采訪時(shí)說道。

深圳市場聞風(fēng)而動(dòng)

幾乎是一夜之間，受到“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策消息的影響，此前已冰凍的深圳樓市，突然間火了起來。

8月25日，全網(wǎng)開始熱議一項(xiàng)樓市新政。據(jù)新華社報(bào)道，多部門已于近日印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡稱《通知》）。該通知提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策（市場俗稱“認(rèn)房不認(rèn)貸”）。同時(shí)，《通知》還把該政策納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

該政策被市場稱之為“深水炸彈”，因?yàn)樗鼘⒅苯訙p少部分人群的購房成本，釋放出部分人群的購房需求。

以深圳為例，若按照“認(rèn)房認(rèn)貸”原則，如果有客戶之前貸款買過房，有了貸款記錄，即便貸款還清，要想在深圳購買首套房，首付最低也要5成；但如果執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，購房者只要把上一套房的貸款還清，且在深圳無房，仍然可以按照3成首付購買。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對一線城市的影響最大。

這個(gè)比較好理解，因?yàn)橐痪€城市房價(jià)相對較高，以一套500萬元的房子為例，如果按之前的5成首付計(jì)算，需要250萬元首付款；但如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”，按3成首付執(zhí)行，則只需要150萬元，整整少了100萬元首付款。這對部分人群來說，購房成本大幅降低。

在深圳房地產(chǎn)市場，有不少地產(chǎn)中介已經(jīng)開始“躁動(dòng)”：有的在朋友圈開始宣傳“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策已開始執(zhí)行，有的以政策為引子促進(jìn)帶看、成交。

▲每經(jīng)記者與深圳房產(chǎn)中介對話截圖

▲房產(chǎn)中介朋友圈截圖

不過記者了解到，截至8月26日，深圳的主流銀行并未開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

8月26日上午，記者先后咨詢了建行、工行和招行等銀行的個(gè)貸經(jīng)理，大家均給出了相似的答復(fù)：“看到了官方出臺的政策，但是并沒收到主管部門的通知，現(xiàn)在暫時(shí)還是按原來的政策執(zhí)行。”

對于中介所說浦發(fā)銀行可以辦理“認(rèn)房不認(rèn)貸”，每經(jīng)記者于8月28日下午咨詢了浦發(fā)銀行深圳光明支行的個(gè)貸經(jīng)理，對方回復(fù)稱：“現(xiàn)在沒接到通知，暫時(shí)還辦理不了。”

不過，對于是否會在接下來的時(shí)間真正落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，各方似乎都保持著樂觀態(tài)度。

“預(yù)計(jì)就下周的事了，其實(shí)都已經(jīng)有一些小的銀行開始執(zhí)行了，大型主流銀行估計(jì)也是在等通知。”深圳房產(chǎn)中介林子義提到，現(xiàn)在深圳已經(jīng)有好幾家開發(fā)商開始提前按“認(rèn)房不認(rèn)貸”儲客了，其實(shí)本質(zhì)上也是相信該政策在近期會執(zhí)行。

對于樓盤提前按“認(rèn)房不認(rèn)貸”儲客的做法，一位深耕大灣區(qū)市場的房企人士向每經(jīng)記者透露，“深圳市光明區(qū)確實(shí)有樓盤在按認(rèn)房不認(rèn)貸進(jìn)行儲客，但這其實(shí)是在‘賭’，如果政策落地了，就按政策執(zhí)行，如果政策沒落地，就給退房，對開發(fā)商而言，也沒有啥損失。”

此外，在市場層面，部分樓盤因預(yù)期深圳馬上要執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的消息，也有不少開發(fā)商正在逐步收回之前的折扣。從林子義發(fā)給記者的聊天截圖來看，有樓盤預(yù)計(jì)在新政開始實(shí)施之日就將收回3~5個(gè)點(diǎn)的折扣，也有樓盤預(yù)計(jì)在9月份開始漲價(jià)。

“其實(shí)深圳市場整體還是不缺購買力的，但購房者的心態(tài)都一樣，普遍都是買漲不買跌，這也是為啥過去成交量一直不好的原因。”林子義提到，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策力度已經(jīng)很大了，站在開發(fā)商的角度，取消以前的部分優(yōu)惠也能理解，比如3個(gè)點(diǎn)的折扣，對一套300萬元的房子來說，就是9萬元的價(jià)差，也是一筆不小的錢了。

位于深圳東部的坪山蔚藍(lán)左岸花園，則由于大幅度折扣，近日再現(xiàn)“人山車海”盛況。

“現(xiàn)場已經(jīng)沒有車位了，您得自己去附近去找停車位。” 8月26日，蔚藍(lán)左岸花園的保安向每經(jīng)記者說道。

蔚藍(lán)左岸花園是位于坪山區(qū)碧玲街道沙湖社區(qū)的一個(gè)樓盤，從大區(qū)域來看，屬于深圳東部。從過往深圳樓市的熱度情況來看，一般西部的樓盤熱度要遠(yuǎn)高于東部，東部樓盤熱度居高不下的情況較為少見。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)，蔚藍(lán)左岸花園備案均價(jià)約3.67萬/㎡，單價(jià)區(qū)間約3.3萬元/㎡-3.9萬元/㎡，總價(jià)區(qū)間約248萬元/套-366萬元/套。項(xiàng)目為住宅，預(yù)計(jì)2025年上半年帶裝修交付。

“中介也喜歡推這個(gè)盤，上周的時(shí)候，很多中介都在現(xiàn)場直播、帶客，主要是因?yàn)閮r(jià)格便宜，算下來單價(jià)約3萬元/㎡，比周邊樓盤便宜了約5000元/㎡。”中介劉波說道。

記者注意到，蔚藍(lán)左岸花園周邊的樓盤包括碧桂園鳳凰公館、龍光玖榕府、泰和住宅、保利明玥瀾岸花園等。目前，碧桂園鳳凰公館的業(yè)主掛牌價(jià)普遍在3.2萬元/㎡；保利明玥瀾岸花園在售，銷售均價(jià)為4.18萬元/㎡。

▲坪山蔚藍(lán)左岸花園營銷中心 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

26日下午，記者在蔚藍(lán)左岸花園項(xiàng)目現(xiàn)場看到已經(jīng)停滿車，營銷中心的人也相當(dāng)多，能夠坐下來的座位，基本上都有人。

▲坪山蔚藍(lán)左岸花園營銷中心 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

陪同記者一起過來看房的劉波告訴每經(jīng)記者，“現(xiàn)在人應(yīng)該還不是最多的時(shí)候，這個(gè)樓盤是因?yàn)檎劭哿Χ群艽螅现艿娜吮痊F(xiàn)在還要多。”

劉波口中的折扣力度大，是指該樓盤直接按8.5折開賣。蔚藍(lán)左岸花園的戶型主要包括75㎡、78㎡、93㎡和112㎡四種戶型，基本都是3房。

在介紹完項(xiàng)目情況，看完樣板間后，現(xiàn)場的置業(yè)顧問劉凡武給記者算了75㎡、78㎡、93㎡三套房源的情況，以一套78㎡位于20層的房子為例，該房源原本總價(jià)約289萬元，開盤直接8.5折，總價(jià)只需約245萬元，3成首付就是74萬元。

“不過現(xiàn)在小戶型已經(jīng)沒有房了，95㎡的房子也只有一些尾盤。有兩種方法可供你選擇：一種是交訂金先選一個(gè)95㎡的房子，等有小戶型的客戶退出來了（已經(jīng)交訂金選房，但未交購房款），第一時(shí)間讓你補(bǔ)上；第二種就是等后續(xù)加推樓盤，但是后面有可能收回部分折扣，具體方案現(xiàn)在還不確定。”劉凡武說道。

（應(yīng)受訪者要求，文中陳梅、劉凡武、劉波均為化名）

策劃|盧嶸 薛暉

記者|劉頌輝 陳榮浩

編輯|易啟江

視覺|劉陽 

視頻|步靜

排版|易啟江

記者手記 | 從“政策底”到“市場底”的信號愈發(fā)明顯

今年8月以來，各地的樓市支持政策，不僅數(shù)量上越來越多，力度也開始變大。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年8月以來，鄭州、廈門、杭州、嘉興、成都等累計(jì)40個(gè)城市出臺各種樓市新政，包括執(zhí)行"認(rèn)房不認(rèn)貸"、放開限購、暫停執(zhí)行限售、發(fā)放購房補(bǔ)貼等，本月實(shí)施樓市新政的數(shù)量，要遠(yuǎn)高于今年5~7月的平均數(shù)量。

比較典型的如嘉興，8月25日，取消了過往執(zhí)行較為嚴(yán)格的限購限售措施，不再限制購房套數(shù)，不再限售，哪怕是外地人想買幾套就買幾套。

此外，幾天前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門聯(lián)合發(fā)布通知稱，將推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施，并把該政策納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。各種重磅政策支持，也被市場稱之為“深水炸彈”。在一線城市中，哪個(gè)城市會率先執(zhí)行，也成為市場關(guān)注重點(diǎn)。

從各種政策的執(zhí)行節(jié)點(diǎn)來看，可謂時(shí)機(jī)算得比較準(zhǔn)。接下來的1-2個(gè)月，原本也屬于市場上傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季，政策的加碼，將對市場產(chǎn)生一定的助推作用。

在政策持續(xù)加碼后，市場又發(fā)生了哪些變化？每經(jīng)記者采訪中最直觀的感受就是，市場并不缺購買力，有些折扣力度大、單價(jià)低的樓盤，依然很火熱。剛需買房的需求沒有變，在政策持續(xù)加持的背景下， 從“政策底”到“市場底”的信號已愈發(fā)明顯了。

注釋：

[1]“認(rèn)房不認(rèn)貸”是指居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。資料來源：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》[建房(2023)52號]

封面圖片來源：每經(jīng)制圖