每經(jīng)記者 劉嘉魁  肖世清    每經(jīng)編輯 馬子卿    

存量房貸利率調(diào)整，又有大消息！近期，關(guān)于存量房貸利率調(diào)整問(wèn)題成為市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)。今日，一張《關(guān)于召開個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議的通知》的截圖在網(wǎng)上刷屏，更是引起市場(chǎng)廣泛熱議。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近期多家上市銀行在業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)存量房貸利率調(diào)整相關(guān)問(wèn)題。這是否意味著存量房貸利率調(diào)整即將落地？

有銀行召開存量房貸利率調(diào)整會(huì)議

據(jù)網(wǎng)傳圖片顯示，某銀行擬于8月30日下午召開個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議，要求數(shù)管部、軟件中心、數(shù)據(jù)中心、測(cè)試中心、個(gè)金部/消保部、公司部、網(wǎng)金部等部門參會(huì)。

此前，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在7月16日的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示，央行將指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，減輕居民還貸壓力。

圖片來(lái)源：新浪微博

關(guān)于網(wǎng)傳圖片內(nèi)容，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“這張圖片信息量非常多，具有非常好的啟發(fā)。說(shuō)明銀行零售部門或個(gè)貸部門正積極對(duì)降低存量房貸利率進(jìn)行工作部署，尤其是此次類似軟件中心和數(shù)據(jù)中心的部門參會(huì)，說(shuō)明涉及對(duì)存量客戶房貸利率的摸底，以制定更精準(zhǔn)的政策。”

嚴(yán)躍進(jìn)指出，8月29日，關(guān)于部分銀行對(duì)房貸利率下調(diào)的表態(tài)，以及某銀行召開降利率啟動(dòng)會(huì)等消息受市場(chǎng)關(guān)注，此類事件說(shuō)明一點(diǎn)，即降存量房貸利率的條件更加成熟，相關(guān)銀行也已經(jīng)開展了推進(jìn)工作。

“類似工作說(shuō)明，當(dāng)前各個(gè)銀行都在積極部署這項(xiàng)工作，進(jìn)而使得降低存量房貸利率的工作不再是口頭上的，而進(jìn)入到論證和實(shí)操階段。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

多家銀行近期披露對(duì)存量房貸利率下調(diào)的態(tài)度和準(zhǔn)備情況

據(jù)悉，近期多家上市銀行在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露了對(duì)存量房貸利率下調(diào)的態(tài)度和準(zhǔn)備情況。

招商銀行（SH600036，股價(jià)32.04元，市值8080億元）行長(zhǎng)助理彭家文表示，從央行的發(fā)聲來(lái)看，“鼓勵(lì)和支持”直接變成了“指導(dǎo)”，判斷存量房貸利率下調(diào)是勢(shì)在必行，是大概率事件。目前來(lái)看，該行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案，但還沒(méi)有最終的方案。

主要考慮是現(xiàn)在有很多因素需要兼顧好，比如如何兼顧好“因城施策”的問(wèn)題，在“因城施策”的同時(shí)又怎么考慮好公平性的問(wèn)題，還有銀行系統(tǒng)能不能支持的問(wèn)題。彭家文指出，總體來(lái)看，招商銀行會(huì)在央行的指導(dǎo)下按照市場(chǎng)化、法治化的原則穩(wěn)妥地推進(jìn)實(shí)施。

中信銀行（SH601998，股價(jià)5.53元，市值2707億元）副行長(zhǎng)謝志斌表示，該行密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場(chǎng)的動(dòng)向，對(duì)行內(nèi)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行及時(shí)梳理和分析，對(duì)可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整，已做好了預(yù)案。后續(xù)該行將結(jié)合同業(yè)執(zhí)行尺度以及市場(chǎng)變化情況，積極落實(shí)監(jiān)管要求，履行社會(huì)責(zé)任，兼顧好業(yè)務(wù)發(fā)展與客戶經(jīng)營(yíng)的平衡。

實(shí)際操作需要考慮對(duì)客政策的一致性，也要考慮各區(qū)域的差異性及利率調(diào)整力度等諸多因素。“比如說(shuō)，從客戶角度看，各銀行按照相同的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情，但從區(qū)域情況看，歷史上地產(chǎn)政策是‘因城施策’的，各地區(qū)按揭貸款利率差異比較大，存量利率調(diào)整確實(shí)比較難實(shí)行‘一刀切’的管理政策。”謝志斌說(shuō)。

建設(shè)銀行（SH601939，股價(jià)6.03元，市值1.51萬(wàn)億元）首席財(cái)務(wù)官生柳榮表示，存量房貸利率下調(diào)確實(shí)會(huì)對(duì)后續(xù)的銀行凈息差產(chǎn)生一定影響。現(xiàn)在監(jiān)管部門的具體細(xì)則還沒(méi)出來(lái)，各家銀行也在溝通，現(xiàn)在測(cè)算還是有一定的難度，凈息差肯定會(huì)有一定的下行壓力。

農(nóng)業(yè)銀行（SH601288，股價(jià)3.48元，市值1.22萬(wàn)億元）副行長(zhǎng)林立表示，近期央行明確指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，這有利于減輕部分存量居民住房貸款客戶的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，也有利于商業(yè)銀行平滑提前還款的壓力。在有關(guān)政策方案明確之后，該行將抓緊制定具體的操作細(xì)則，盡快完成合同文本的準(zhǔn)備，加緊系統(tǒng)改造等調(diào)整方面的工作，積極做好組織實(shí)施。

華夏銀行（SH600015，股價(jià)5.64元，市值897.6億元）行長(zhǎng)關(guān)文杰表示，存量房貸利率調(diào)整確實(shí)會(huì)對(duì)各家銀行產(chǎn)生一定的影響，該行也將在監(jiān)管部門的指導(dǎo)下，密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，有序推進(jìn)后續(xù)相關(guān)工作的開展，履行好社會(huì)責(zé)任。

專家：存量房貸利率調(diào)整主要面臨的問(wèn)題是“差異性”和“公平性”

“此次多家商業(yè)銀行對(duì)降低存量房貸利率做出積極回應(yīng)，相關(guān)銀行表示，今年一些客戶提前還貸數(shù)量增加，客觀上對(duì)銀行的業(yè)務(wù)推進(jìn)有一定的干擾和壓力。尤其是上半年提前還款數(shù)量有同比增長(zhǎng)，所以銀行也會(huì)對(duì)此類問(wèn)題做出考慮和應(yīng)對(duì)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，提前還款數(shù)量增多，是導(dǎo)致降低存量房貸利率的最直接原因。

他認(rèn)為，存量房貸利率調(diào)整，要考慮的內(nèi)容比較多，主要面臨的問(wèn)題是“差異性”和“公平性”的問(wèn)題。

“從差異性的角度看，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)和政策不同，所以降低存量房貸利率也需要有差異操作。但是這樣做會(huì)產(chǎn)生信貸客戶輿情的問(wèn)題，通俗說(shuō)就是‘為什么他們降低了，我沒(méi)有降低’。而從公平性的角度看，可以一碗水端平，但顯然也和各地的房貸市場(chǎng)有差異。這個(gè)問(wèn)題是目前銀行積極考慮的內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

他認(rèn)為，調(diào)整存量房貸利率對(duì)于銀行會(huì)產(chǎn)生一定的影響，但總體風(fēng)險(xiǎn)可控。比如說(shuō)對(duì)于不同模型的計(jì)算，類似利率下行可能影響利差收入，但總規(guī)模不大。同時(shí)部分銀行人士到，唯有這樣做，才能增加客戶的粘性，也減少了提前還貸的規(guī)模，所以也還是有積極作用的。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次各大銀行的房貸利率降低表態(tài)和相關(guān)會(huì)議，說(shuō)明降低存量房貸利率已經(jīng)具有非常積極的工作進(jìn)展，對(duì)于我們理解房貸利率的下調(diào)具有積極的作用。

“從降低存量房貸利率的角度看，其實(shí)關(guān)鍵要學(xué)習(xí)其他房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整的重要思路，即建立階段性的策略。建議在今年和明年各個(gè)銀行可以針對(duì)存量房貸利率客戶進(jìn)行普遍下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，這樣做的好處是，很多地方增量房貸利率都下調(diào)了至少20個(gè)基點(diǎn)，所以存量房貸跟著這個(gè)節(jié)奏，本身也有一定的合理性。同時(shí)也不會(huì)對(duì)銀行的利差等產(chǎn)生過(guò)大的影響，且可以規(guī)定此類政策是階段性的，主要在2024年12月份前有效。

同時(shí)，他也表示，降低存量房貸利率短期內(nèi)對(duì)銀行有損失，但中長(zhǎng)期看增加了信貸的穩(wěn)定性。類似政策下，提前還房貸的操作減少了，也客觀上對(duì)各個(gè)購(gòu)房者的月供產(chǎn)生了減負(fù)的壓力。所以從這個(gè)角度看，其也是有助于防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的。各地要積極落實(shí)相關(guān)政策，盡早出臺(tái)，減少購(gòu)房者或月供家庭的焦慮和負(fù)擔(dān)。

存量房貸利率調(diào)整下一步走勢(shì)

為了加快推進(jìn)存量房貸利率調(diào)整工作，央行在今年上半年多次表態(tài)支持和鼓勵(lì)銀行與客戶協(xié)商調(diào)整存量房貸利率或者新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

8月21日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新一期的LPR報(bào)價(jià)，其中1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%，均較上期下降5個(gè)基點(diǎn)。這也被認(rèn)為是央行為存量房貸利率下調(diào)創(chuàng)造了空間。8月14日，央行在下半年工作會(huì)議上再次提出指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，并強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。

圖片來(lái)源：央行網(wǎng)站

目前，市場(chǎng)普遍預(yù)期存量房貸利率調(diào)整將在今年下半年陸續(xù)落地。但是具體的操作細(xì)則和執(zhí)行力度還有待監(jiān)管部門和各家銀行進(jìn)一步明確和公布。根據(jù)央行此前的表態(tài)，存量房貸利率調(diào)整將遵循以下原則：

一是尊重合同精神。對(duì)于已經(jīng)簽訂合同并且執(zhí)行正常的個(gè)人住房貸款客戶，不強(qiáng)制要求變更合同約定。

二是市場(chǎng)化原則。鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

三是分類施策原則。根據(jù)不同地區(qū)、不同類型、不同時(shí)段發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況，采取差異化、分步驟、分批次的方式進(jìn)行。

四是穩(wěn)健性原則。要平穩(wěn)過(guò)渡，防止對(duì)市場(chǎng)和客戶造成沖擊和困擾。

根據(jù)以上原則，存量房貸利率調(diào)整的具體操作方式可能有以下幾種：

一是利率下浮。即商業(yè)銀行與客戶協(xié)商，將存量房貸利率按照一定的比例下調(diào)，使之與LPR保持一定的利差。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)單易行，不需要修改合同文本，也不會(huì)影響客戶的還款方式和期限。但是，這種方式的缺點(diǎn)是可能會(huì)導(dǎo)致不同地區(qū)、不同銀行、不同客戶之間的利率水平出現(xiàn)較大差異，不利于市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。

二是利率轉(zhuǎn)換。即商業(yè)銀行與客戶協(xié)商，將存量房貸利率由原來(lái)的基準(zhǔn)利率加點(diǎn)或者折扣的方式轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)或者折扣的方式。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是能夠?qū)崿F(xiàn)存量房貸利率與LPR掛鉤，使之更能反映市場(chǎng)利率變化。但是，這種方式的缺點(diǎn)是需要修改合同文本，可能會(huì)增加銀行和客戶的操作成本和風(fēng)險(xiǎn)。

三是貸款置換。即商業(yè)銀行與客戶協(xié)商，將存量房貸提前還清，并重新發(fā)放一筆新的以LPR為基準(zhǔn)的房貸。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是能夠徹底實(shí)現(xiàn)存量房貸利率與LPR對(duì)齊，也有利于銀行優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)管理。但是，這種方式的缺點(diǎn)是需要客戶支付一定的提前還款費(fèi)用和手續(xù)費(fèi)用，也可能會(huì)影響客戶的還款方式和期限。

無(wú)論采取哪種方式，存量房貸利率調(diào)整都需要銀行和客戶雙方自愿協(xié)商達(dá)成一致，并簽署相關(guān)的協(xié)議或者合同。同時(shí)，銀行也需要做好系統(tǒng)改造、數(shù)據(jù)更新、客戶溝通等方面的工作，確保存量房貸利率調(diào)整工作順利進(jìn)行。

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國(guó)梅 攝