每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月29日下午，建發(fā)國際投資集團(tuán)有限公司（HK01908，26.200港元，市值455.36億港元；以下簡稱建發(fā)國際）召開了2023年中期線上業(yè)績會，建發(fā)國際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國、執(zhí)行董事彭勇、財務(wù)總監(jiān)陳思楠、市場中心總經(jīng)理盧金文等管理層出席了會議。

中報顯示，上半年建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)收入約243.59億元，同比增長約43.7%，其中物業(yè)開發(fā)分部收入約為227.44億元，同比增長約45.7%；毛利約為37.14億元，同比增長約45.6%；公司權(quán)益持有人應(yīng)占利潤約為12.84億元，同比增加約52.5%。同時，公司期內(nèi)的銀行及手頭現(xiàn)金約為607.39億元，同比略增。

“今年上半年的開盤基本上可以達(dá)到預(yù)期的80%以上，因此維持業(yè)績指引，希望2023年銷售能有10%-20%增長。”林偉國在業(yè)績會上指出，7月份以來市場整體進(jìn)入淡季，但公司加快產(chǎn)品市場化推廣，下半年預(yù)計供應(yīng)1000億元貨值。

來源：建發(fā)國際2023年中報（百度股市通制圖）

上半年拿地利潤率有所下降

對建發(fā)國際而言，拿地始終是其無法避開的一個話題。

報告顯示，今年上半年，建發(fā)國際在上海、廈門、杭州等核心城市新獲取46個項目，全口徑拿地金額約684億元，新增項目全口徑貨值約1295億元，拿地權(quán)益比例66%，其中一二線城市占比86%。

不過，需要注意的是，上半年建發(fā)所拿地塊均為高溢價獲取。如佛山大瀝河地塊溢價率超過了51%，臺州市椒江區(qū)地塊溢價率也達(dá)到49%；而在成都、合肥、北京等多個熱門城市，建發(fā)所拿地塊均是觸頂競價所得，其中佛山大瀝河地塊折合樓面價約24350元/平方米，刷新佛山樓面價紀(jì)錄；東莞南城地塊樓面價約25999元/平方米，創(chuàng)下東莞南城樓面價紀(jì)錄。

“上半年拿地約1300億元貨值整體符合銷售需要。”盧金文表示，在兼顧項目流動性、安全性、盈利性的基礎(chǔ)上，下半年將繼續(xù)實(shí)現(xiàn)土地獲取，把握好土地市場的機(jī)會。“2023年拿地會比去年多，預(yù)計全年實(shí)現(xiàn)2000億元左右貨值。”

不過，林偉國也坦言，上半年所拿地塊利潤率約為7%-8%，比去年會略低一些。“可能會降低1到2個點(diǎn)的樣子，這是因為整個土地市場的利潤率水平應(yīng)該都有所下降，預(yù)計后期利潤率會回到比較正常的水平。”

來源：建發(fā)國際中報（百度股市通制圖）

針對投資者關(guān)心的在當(dāng)前一二線城市拿地?fù)u號率越來越高的情況，建發(fā)國際是否會考慮更多采用一些非公開的拿地方式以提升發(fā)展增速確定性的問題時，建發(fā)國際管理層并未直接回答，僅表示“公司在每個區(qū)域拿地，都會結(jié)合流動性的安全狀況跟利潤率的狀況進(jìn)行平衡。拿地的核心還是產(chǎn)品能夠做好，能夠獲得市場認(rèn)可，(房子)能夠賣得出去。”

事實(shí)上，除了拿地金額的增加，今年上半年建發(fā)國際銷售規(guī)模也在持續(xù)擴(kuò)大。據(jù)管理層介紹，上半年建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額約941億元，同比增長43%；權(quán)益銷售金額747億元，同比增長約56%，銷售權(quán)益比例約79%；全口徑回款金額979億元，回款比例約104%。

“今年第一季度市場表現(xiàn)還很不錯，但二季度整體呈下降態(tài)勢，特別到6月情況比較差。在這種情況下，公司80%項目開盤達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，總體還是比較順利。”林偉國表示，建發(fā)依然希望能努力維持10%-20%的增長目標(biāo)。

來源：建發(fā)國際中報（百度股市通制圖）

下半年新增供貨1000億元

需要注意的是，今年上半年建發(fā)國際多項財務(wù)成本也在增加。

中報顯示，上半年建發(fā)國際銷售成本增加約62億元至206億元，銷售開支增加約4.5億元至13.9億元，行政開支增加2.4億元至5.5億元，總借貸成本增至20.4億元。而公司毛利率為15.25%，和去年同期基本持平；凈利率5.84%，較去年同期減少約1.7個百分點(diǎn)；平均凈資產(chǎn)收益率3.99%，較去年同期增加0.8個百分點(diǎn)；融資成本3.97%，較2022年末利率繼續(xù)下降36BP，其中來自大股東借款利率4.53%，銀行借款利率3.0%。

“公司大股東的錢借到上市公司，需要征收增值稅，除了征稅以外，隨著整個融資成本下降，公司也會積極跟大股東進(jìn)行溝通，保持合理的融資水平。”林偉國表示。

針對股權(quán)融資問題，“一直以來公司對股權(quán)融資持慎重的態(tài)度?；谡麄€公司長遠(yuǎn)的發(fā)展，公司也會適時去做一些股權(quán)融資發(fā)展的機(jī)會，只是需求不太大，會比較慢。”林偉國續(xù)稱，但目前公司暫時沒有股權(quán)融資計劃。

對于下半年，建發(fā)國際管理層持“謹(jǐn)慎樂觀”態(tài)度。“下半年的市場走向很難判斷，終究還是期待國家最近出的很多政策能夠?qū)οM(fèi)信心方面逐步有一些改善。”不管外面市場如何變化，建發(fā)國際強(qiáng)調(diào)，另一個重點(diǎn)就是做好交付工作，這也是關(guān)系公司長期品牌建立的事情。

“今年下半年公司整體新增供貨約1000億元，其中三季度400億元，四季度600億元。”林偉國表示，上半年在福建、浙江的三四線核心城市取得的一些符合改善性需求的項目，在下半年也將陸續(xù)開盤。“每個項目都會按經(jīng)營節(jié)點(diǎn)推出，暫時不會去做推遲和調(diào)整。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 趙李南 攝