綠城中國(guó)(03900.HK)公布2023年中期業(yè)績(jī)后，多家境外機(jī)構(gòu)連日來(lái)陸續(xù)給予綠城中國(guó)正面評(píng)級(jí)：花旗在8月29日發(fā)布研究報(bào)告，重申綠城中國(guó)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，并將目標(biāo)價(jià)由11.3港元上調(diào)至11.5港元；穆迪對(duì)綠城中國(guó)評(píng)級(jí)Ba3，展望“穩(wěn)定”；標(biāo)普評(píng)級(jí)為BB-，并在2023年5月已將公司評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”上調(diào)至“正面”。

中銀證券則在8月28日給予綠城中國(guó)“買(mǎi)入”評(píng)價(jià)，認(rèn)為其上半年核心凈利穩(wěn)步增長(zhǎng)，整體盈利能力改善，拿地強(qiáng)度顯著提升且財(cái)務(wù)穩(wěn)健，預(yù)計(jì)今年成長(zhǎng)性可期。

2023年8月28日，綠城中國(guó)（03900.HK）召開(kāi)線上中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)收入569.8億元（人民幣，下同），凈利潤(rùn)46.4億元。公司股東應(yīng)占利潤(rùn)25.45億元，較2022年同期大幅增長(zhǎng)41.3%。

綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|分析：“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，出現(xiàn)了四個(gè)重要變化：發(fā)展階段已經(jīng)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，供求關(guān)系從供不應(yīng)求到供過(guò)于求；市場(chǎng)結(jié)構(gòu)從剛需為主變成改善為主；房屋功能需求從原來(lái)金融屬性占重要地位到回歸居住屬性。綠城下一步更需要接近的目標(biāo)是，作為產(chǎn)品主義者，為以后的社會(huì)、為以后的客戶(hù)提供更好的房子，滿足大家對(duì)美好生活的需求。”

上半年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)19% 權(quán)益銷(xiāo)售額首次升至第九

中期業(yè)績(jī)顯示，今年上半年，綠城實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額1342億元，同比增長(zhǎng)19%。其中自投銷(xiāo)售982億元，同比增長(zhǎng)16%；權(quán)益金額約633億元，同比增長(zhǎng)40%，權(quán)益占比上升11%達(dá)到64%。合同銷(xiāo)售、自投銷(xiāo)售、權(quán)益銷(xiāo)售三榜單均位列全國(guó)前十，特別是權(quán)益銷(xiāo)售，今年上半年首次升至第九名，合同銷(xiāo)售位列第七名。

對(duì)此張亞?wèn)|表示，綠城看重銷(xiāo)售總規(guī)模，更看重投資規(guī)模，最看重權(quán)益規(guī)模，“沒(méi)想到權(quán)益規(guī)模這么快進(jìn)入TOP10，隨著投地權(quán)益比的上升，權(quán)益規(guī)模也會(huì)持續(xù)提升。”

值得注意的是，報(bào)告期內(nèi)，綠城中國(guó)交付項(xiàng)目個(gè)數(shù)、戶(hù)數(shù)均創(chuàng)新高，累計(jì)交付107個(gè)項(xiàng)目、7萬(wàn)余戶(hù)，其中自投項(xiàng)目交付時(shí)間較合同約定時(shí)間平均提前30天。此外，綠城中國(guó)上半年銷(xiāo)售回款率保持109%高位，上半年平均首開(kāi)去化率82%，較2022年末提升7個(gè)百分點(diǎn)，有效地支撐現(xiàn)金流及再投資。

超高的首開(kāi)去化率得益于標(biāo)桿級(jí)的產(chǎn)品力、優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力和靈活精準(zhǔn)的營(yíng)銷(xiāo)策略，面對(duì)新形勢(shì)，綠城中國(guó)再次強(qiáng)調(diào)了“TOP10中的品質(zhì)標(biāo)桿”這一戰(zhàn)略目標(biāo)，各項(xiàng)工作都緊緊圍繞“最懂客戶(hù)、最懂產(chǎn)品”兩個(gè)戰(zhàn)略支點(diǎn)。2023中國(guó)房地產(chǎn)顧客滿意度調(diào)查中，綠城中國(guó)以91.2分持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，在所進(jìn)駐的16座城市滿意度第一，7座城市忠誠(chéng)度第一。

基于此，綠城中國(guó)在戰(zhàn)略核心城市的市場(chǎng)地位持續(xù)鞏固，一二線城市銷(xiāo)售額占比85%，其中，在杭州、寧波、西安、北京等近20個(gè)核心城市銷(xiāo)售排名占據(jù)當(dāng)?shù)厍笆@得市場(chǎng)高度認(rèn)可。

管理層透露，下半年綠城中國(guó)可售貨源充足，截至2023年6月30日，自投項(xiàng)目可售貨值約1955億元（不含2023年下半年新獲取項(xiàng)目當(dāng)年可推盤(pán)貨值），一二線城市占比達(dá)80%。同時(shí)，累計(jì)已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約3114億元，為實(shí)現(xiàn)全年業(yè)績(jī)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

內(nèi)生力驅(qū)動(dòng) 盈利能力穩(wěn)步改善

截至6月30日，綠城中國(guó)有銀行存款及現(xiàn)金(包括抵押銀行存款)687.82億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率70.2%，一年內(nèi)到期借貸余額為310.6億元，占總借貸的21.8%，銀行存款及現(xiàn)金的期末余額為一年內(nèi)到期借貸余額的2.2倍，現(xiàn)金流較為充裕，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理。

執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“綠城中國(guó)在保證財(cái)務(wù)安全第一這個(gè)原則的前提下，進(jìn)一步提升資金的使用效率。公司會(huì)確保凈資產(chǎn)負(fù)債率處在一個(gè)安全的水平，嚴(yán)控在80%以下。”

值得注意的是，截至今年6月30日，綠城中國(guó)累計(jì)發(fā)行境內(nèi)債券78.09億元，截至8月25日，已累計(jì)發(fā)債108.59億元。境內(nèi)公開(kāi)發(fā)債平均發(fā)行期限為1.48年，平均利息成本為3.74%。與此同時(shí)，與國(guó)有及股份制銀行完成三年期境外融資共6.46億美元，在近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)海外債幾乎“封凍”的大環(huán)境下，這三筆內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)難能可貴。

中金公司最新一份研報(bào)指出，綠城中國(guó)內(nèi)生力驅(qū)動(dòng)，質(zhì)與量雙優(yōu)；國(guó)金證券對(duì)其中報(bào)總結(jié)為“投銷(xiāo)聚焦深耕、業(yè)績(jī)同比改善”。

中銀證券認(rèn)為，綠城中國(guó)目前已經(jīng)形成了以下五大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：一是公司從純民企向混合所有制房企轉(zhuǎn)變，融資成本大幅降低，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)迅速改善，優(yōu)勢(shì)更加突顯；二是公司在土拍市場(chǎng)逐漸恢復(fù)熱度的背景下，能夠依靠較低的融資成本獲得優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，率先搶占市場(chǎng)修復(fù)先機(jī)，近兩年企穩(wěn)的拿地利潤(rùn)率和充沛的高能級(jí)城市土儲(chǔ)為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；三是綠城“品質(zhì)為先”的品牌口碑領(lǐng)跑行業(yè)，為公司帶來(lái)可觀的溢價(jià)空間和較快地去化速度；四，公司兼顧項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，注重管理紅利，同時(shí)激勵(lì)機(jī)制完善，人均效能不斷提高；最后，在行業(yè)深度調(diào)整的過(guò)程中涌現(xiàn)出的代建需求也將助力公司迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

國(guó)盛證券則對(duì)權(quán)益比提升推動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)進(jìn)行了高度認(rèn)可。“2022年以來(lái)公司新獲取項(xiàng)目利潤(rùn)率表現(xiàn)亮眼，這部分項(xiàng)目或?qū)⒃诿骱竽曛鸩竭M(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生積極影響。此外，公司近年來(lái)積極提升項(xiàng)目權(quán)益比，期內(nèi)公司歸母凈利潤(rùn)占凈利潤(rùn)比重已回升至54.8%，考慮剔除匯兌損失后占比會(huì)更高，保障公司未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)表現(xiàn)。”國(guó)盛證券指出。

當(dāng)前，行業(yè)整體仍處于下行期，對(duì)于綠城中國(guó)而言，豐厚而優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)、精準(zhǔn)市場(chǎng)研判及營(yíng)銷(xiāo)策略、領(lǐng)先的產(chǎn)品力和交付力等，為公司帶來(lái)了持續(xù)的高去化率、回款率和較快的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度；同時(shí)作為頭部混合所有制企業(yè)，綠城盈利水平增長(zhǎng)、融資渠道通暢，始終不改穩(wěn)健的底色，未來(lái)發(fā)展可期。正如張亞?wèn)|所說(shuō)：“綠城在四個(gè)變化中已經(jīng)占了先機(jī)，都在往好的方向上發(fā)展，這給了綠城很大底氣，也給了我們很強(qiáng)的信心。”

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