每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

此前市場在熱議一線城市中誰會最先優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策時，廣州成為多數(shù)人的答案，如今靴子終于落地。8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策（即認(rèn)房不認(rèn)貸）。

數(shù)據(jù)來源：廣州中原研究發(fā)展部于健制圖、視覺中國圖

多位廣州業(yè)內(nèi)專家、房企人士在接受記者采訪時表示，新政執(zhí)行后符合條件的人群至少可以少付一成首付，總金額至少在30萬至40萬元。對房企而言，應(yīng)該及時抓住新政時機，趕快促銷走量，目前尚難明確是否會使整個樓市情況發(fā)生反轉(zhuǎn)。

值得注意的是，8月30日晚間，深圳市住房和建設(shè)局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局發(fā)布通知，宣布執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策。

至少可以少付一成首付

此前，住建部、央行、金融監(jiān)管總局已聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施，近日成都、廣州先后落實相關(guān)舉措，廣州也成為首個官宣首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市。

不過，廣州在發(fā)布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”通知時，暫未發(fā)布相關(guān)執(zhí)行認(rèn)定細(xì)則。在本次新政中提到的“無成套住房”該如何理解？記者從多位廣州業(yè)內(nèi)專家處采訪了解到，“成套住房”應(yīng)該是指非個人完全產(chǎn)權(quán)的住房，如有的房屋產(chǎn)權(quán)是數(shù)人共有。

對比以往政策，以前無論在廣州有無購房，過去房貸是否結(jié)清，只要有過貸款記錄，都算二套，首付比例為40%~70%。在廣州無房但有貸款記錄，購買普通住房需要四成首付，購買非普通住宅則需要七成首付。按照新規(guī)，均可按照首套住房執(zhí)行房貸政策。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉對記者表示，按照今年1~7月廣州一手房套均總價大約410萬元、二手房套均總價大約320萬元計算，新政執(zhí)行后該類人群至少可以少付一成首付，總金額至少在30萬~40萬元，如果是購買高總價的住房，首付減少更多。此外，按照貸款100萬元、30年商業(yè)貸款計算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，按照首套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行房貸利率，每月可以節(jié)省約357元月供。

肖文曉表示，綜合來看，本次“認(rèn)房不認(rèn)貸”在廣州主要利好三類人群：其一，在異地或本地曾有房貸記錄，但是在本地?zé)o房的剛需客；其二，在廣州本地打算賣一買一的置換客，置換門檻降低；其三，打算在增城、從化這樣的不限購區(qū)域或南沙、花都這樣人才購房政策較為寬松的區(qū)域買房的外地客。

中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠認(rèn)為，本次廣州首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地執(zhí)行，有助于降低居民購房門檻和購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求，穩(wěn)定廣州房地產(chǎn)市場預(yù)期，修復(fù)市場信心。傳統(tǒng)“金九銀十”即將到來，廣州及時優(yōu)化調(diào)整樓市政策，預(yù)計短期廣州市場活躍度有望提升。

廣州“金九銀十”有戲？

今年二季度以來，在宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇進程不及預(yù)期、前期積壓需求基本釋放、潛在購房者市場信心不足等多重因素影響下，廣州房地產(chǎn)市場整體供求明顯回落。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，7月廣州新建商品住宅成交面積環(huán)比連續(xù)4個月下滑，新房、二手房價格亦處在波動調(diào)整通道，市場預(yù)期偏弱。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，8月廣州新房網(wǎng)簽4136宗，環(huán)比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。由于今年6~8月成交出現(xiàn)明顯下滑，去化能力減弱，導(dǎo)致廣州庫存消化周期在今年持續(xù)下降的趨勢下突然抬頭，目前已逼近17個月水平。

“廣州在一線城市之中率先落實首套房貸款‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，對于近幾個月處于成交低谷的廣州樓市可謂一場‘及時雨’，在打破了購房者對新政利好的觀望氣氛之后，預(yù)計接下來‘金九銀十’的人氣和成交都會有回升。”肖文曉補充說。

一名華南本地房企人士告訴記者，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地能直接釋放市場需求，對企業(yè)而言肯定是欣喜的，對新政后的市場也特別期待。

廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對記者表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，對房企而言應(yīng)該及時抓住新政時機，趕快促銷走量，有需求的二手房業(yè)主也趕緊賣房。“認(rèn)房不認(rèn)貸”肯定會對成交量有提振，對有剛需、改善購房需求的人肯定是有利好的。“但是否會使整個樓市情況發(fā)生反轉(zhuǎn)還需要觀察，成交量增長會明顯提升，有但不一定能成倍增長，價格肯定還是以保持穩(wěn)定為主。”

楊紅俠續(xù)稱，廣州作為首個落實首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市，釋放了更加積極的信號，短期其他城市落實相關(guān)舉措的節(jié)奏有望進一步加快，北京、上海亦存在優(yōu)化預(yù)期，若政策及時優(yōu)化調(diào)整，核心城市房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)，從而帶動全國市場。

封面圖片來源：數(shù)據(jù)來源：廣州中原研究發(fā)展部于健制圖、視覺中國圖