每經(jīng)編輯 李澤東    

深夜重磅！兩部門明確：

降低存量首套房貸款利率！

首套房首付比例統(tǒng)一為不低于20%，二套不低于30%！

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，最低首付款比例和利率下限、存量房貸利率均迎來調(diào)整。

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要點(diǎn)如下：

1，統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

2，將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

3，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

4，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

5，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應(yīng)符合本通知第二條的規(guī)定。

簡單來看，本輪商業(yè)性個(gè)人住房貸款政策調(diào)整，一方面是引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，減輕居民首付負(fù)擔(dān)。另一方面是化解存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率的利差問題，減輕居民債務(wù)負(fù)擔(dān)，減少居民提前還貸行為。

受訪專家認(rèn)為，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，將有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購房能力和意愿。與此同時(shí)，穩(wěn)步下調(diào)個(gè)人存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率，將直接減輕借款人的居民房貸支出，修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，提振居民消費(fèi)意愿，也將減少居民提前還貸行為，保證銀行經(jīng)營與信貸的穩(wěn)定性。后續(xù)商業(yè)銀行體凈息差和利潤或再度承壓，除調(diào)降存款掛牌利率外，還應(yīng)及時(shí)通過降準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具等方式支持銀行合理管控負(fù)債成本。

此外，31日晚間，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行火速發(fā)布公告，將依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。

圖片來源：建行、農(nóng)行官網(wǎng)

100萬房貸，每年可節(jié)省5000元利息！

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬戶、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會有明顯下降，平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。

值得注意的是，調(diào)整后的存量房貸利率要符合貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率下限政策。新發(fā)放的貸款利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報(bào)價(jià)（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

目前，全國首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個(gè)基點(diǎn)。

下表為初步統(tǒng)計(jì)的與全國首套房貸利率政策下限不一致的情況（不含按首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制下調(diào)或取消下限的情況），具體以人民銀行各分支行公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

重點(diǎn)城市首付能降嗎？

有觀點(diǎn)認(rèn)為，在實(shí)施“限購”措施的城市，調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好運(yùn)用個(gè)人住房貸款滿足剛性和改善性需求。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對中新社國是直通車表示，降低首付比例，有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購房能力和意愿，從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。

值得注意的是，此次通知也將利好這些城市的客戶，對于“限購”和“非限購”城市一視同仁。從首付比例來看，例如，目前北京市購買普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%；購買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。

此次通知落地后，全國層面購買二套房的最低首付比例下限調(diào)整為30%，但北京等城市最終比例調(diào)整則按照具體市場形勢和調(diào)控需求，自主確定。

為，更好地提升居民的消費(fèi)能力和意愿，支持恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)。

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誰能申請、怎么申請？

官方表示，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。

具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

中國央行、金融監(jiān)管總局將密切關(guān)注市場動態(tài)，引導(dǎo)銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進(jìn)行自主協(xié)商，有序降低存量住房貸款利率，維護(hù)好市場競爭秩序。

減緩居民提前還貸，提振消費(fèi)

人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。同時(shí)，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，將更好滿足剛性和改善性住房需求。

降低存量房貸利率，無疑將直接降低借款人的房貸利息支出，修復(fù)居民的負(fù)債端，提振居民費(fèi)意愿。對于商業(yè)銀行，降低存量房貸利率亦可一定程度上減緩居民提前還貸情況。

對于本次存量房貸利率調(diào)整，廣發(fā)證券宏觀分析師鐘林楠表示，主要是為了應(yīng)對今年上半年居民集中提前還貸的行為，降低居民提前還貸意愿，保證銀行經(jīng)營與信貸的穩(wěn)定性。

截止2023年6月末，我國個(gè)人住房貸款余額38.6萬億元。中信建投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃文濤分析稱，根據(jù)6月末數(shù)據(jù)，存量房貸利率若降低10個(gè)基點(diǎn)，則對應(yīng)減少約400億利息支出。存量房貸利率調(diào)整與恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)“20條”措施將形成政策組合拳，對消費(fèi)起到支持作用。

對于降低首付比例，仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對記者說，將有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購房能力和意愿，從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。

此外，為更好管控負(fù)債成本，證券時(shí)報(bào)記者了解到，多家全國性商業(yè)銀行將于9月1日起下調(diào)存款掛牌利率。同時(shí)，多家銀行也在中期業(yè)績發(fā)布會上透露，已經(jīng)制定好存量房貸利率下調(diào)預(yù)案。

“接下來，貨幣當(dāng)局還可采用降準(zhǔn)等方式支持銀行合理管控負(fù)債成本，或通過結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具向依法有序調(diào)整存量房貸利率的銀行提供低成本資金，以增強(qiáng)金融持續(xù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。”光大證券首席固收分析師張旭對記者說。

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