每經(jīng)記者 肖世清    每經(jīng)編輯 馬子卿    

8月31日，央行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》（以下簡稱《調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》）和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《降低存量房貸利率的通知》）。

《調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》指出，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。另外，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。

圖片來源：央行網(wǎng)站

在《降低存量房貸利率的通知》中，兩部門要求，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次政策非常重大，是歷史上罕見的具有極大創(chuàng)新的政策。嚴躍進預計，9月上旬一些銀行會陸續(xù)推出新的房貸合同，相關(guān)購房者要注意此次政策，科學籌劃，積極降低每月的還貸額。

首套、二套住房首付款比例不低于20%和30%

在《調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》中，兩部門指出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

另外，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

嚴躍進認為，“此次政策比較清晰地明確了首套房和二套房的首付比例，即兩成和三成。這也就為后續(xù)各地降低首付比例確定了方向。其中，首付比例為20%的規(guī)定相對而言很多地方已經(jīng)執(zhí)行，但是確實有很多城市過去對于二套房的首付比例規(guī)定為40%。那么，此次明確了該首付比例，實際上是有助于各地出臺政策具有更好的依據(jù)，當然客觀上也要求各地主動把首付比例降低最低。”

他進一步指出，此次政策對于剛需和改善型購房需求都有積極的幫助。過去我們看到，降低首付比較強調(diào)首套房或剛需。而從這個政策看，二套房也有降低首付的操作。所以當前此類政策，充分說明對于合理住房消費需求提振的導向。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，《調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》將二套房貸利率的下限從過去加60個基點變?yōu)榧?0個基點。嚴躍進認為：“這對于二套房方面的政策確實非常給力。換句話說，即便有部分購房者可能不能享受‘認房不認貸’政策，若按現(xiàn)在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調(diào)的機會。”

降低存量房貸利率

在《降低存量房貸利率的通知》中，兩部門指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，這并非存量房貸利率的首次下調(diào)，2009年一些銀行曾將存量房貸優(yōu)惠利率水平從8.5折調(diào)整為7折。

嚴躍進表示，此次政策明確了降低存量房貸的兩種途徑。一是借款人向金融機構(gòu)提出申請，重新發(fā)放貸款。這筆新的貸款利率需要自主協(xié)商，最低可以為目前城市最低房貸利率。二是借款人向銀行提出申請，可以直接更改目前還月供的房貸利率，利率最低可以為目前城市最低房貸利率。

嚴躍進稱，從此次央行的政策可以看出，其非常清楚地給出了降房貸利率的時間和操作模式，即以2023年8月31日之前的各類存量貸款為改革對象，同時購房者等可以在9月25日開始申請這項工作。該政策是針對全國所有銀行金融機構(gòu)發(fā)的，所以對于各類城市都是適用的，即全國各類存量房貸都有下調(diào)的空間。

專家：銀行在利息方面的損失，或?qū)⑼ㄟ^下調(diào)存款利率的方式彌補

近期多家銀行相繼釋放關(guān)于下調(diào)存量房貸利率的信號，因此也引發(fā)了市場對于銀行利息虧損的擔憂。

多家銀行也對此作出回應，建設(shè)銀行首席財務官生柳榮表示，存量房貸利率下調(diào)確實會對后續(xù)的銀行凈息差產(chǎn)生一定影響。現(xiàn)在監(jiān)管部門的具體細則還沒出來，各家銀行也在溝通，現(xiàn)在測算還是有一定的難度，凈息差肯定會有一定的下行壓力。

農(nóng)業(yè)銀行副行長林立表示，近期央行明確指導商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，這有利于減輕部分存量居民住房貸款客戶的財務負擔，也有利于商業(yè)銀行平滑提前還款的壓力。在有關(guān)政策方案明確之后，該行將抓緊制定具體的操作細則，盡快完成合同文本的準備，加緊系統(tǒng)改造等調(diào)整方面的工作，積極做好組織實施。

華夏銀行行長關(guān)文杰表示，存量房貸利率調(diào)整確實會對各家銀行產(chǎn)生一定的影響，該行也將在監(jiān)管部門的指導下，密切關(guān)注市場動向，有序推進后續(xù)相關(guān)工作的開展，履行好社會責任。

東方金誠首席宏觀分析師王青指出，本次存量房貸利率下調(diào)覆蓋首套房貸，符合預期。由于首套房貸是整體存量房貸的主要部分，因此政策力度同樣很大。按照通知規(guī)定，我們估計平均利率降幅會在50到60個基點上下。對于銀行在利息方面的損失，將主要通過下調(diào)存款利率的方式部分彌補。

封面圖片來源：視覺中國-VCG11394443125