每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤 孫志成    

上海某住宅小區(qū)（圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝）

8月31日晚，“金九銀十”前夜，近年罕見的超預期利好終于落地——首付比例、存量房貸利率雙雙下降。

8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》規(guī)定：統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%；同時，將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》規(guī)定，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

每經(jīng)記者在一個300多人的買房群看到，有人轉發(fā)了利好政策，但群友反應平平，“都散了”，“啥也沒有”。

“上海細則沒落地，銀行細則沒出來，讓子彈飛一會兒吧?！?1世紀不動產(chǎn)店東李小憶對每經(jīng)記者說。

存量房貸能省多少錢？首付降低能釋放多少購買力？

30年少還30萬

提前還貸已經(jīng)歷時一年有余，不少當時高利率貸款買房的人，已經(jīng)動用了各種手段提前還貸。

“我的利率超過5.8%，今年果斷提前還了。”章亭（化名）告訴每經(jīng)記者，“今年年初的時候（利率）也降了一點點，但還是很高?！?/span>

不過，她2022年提出申請，直到今年年初才順利還完。她暗示說：“現(xiàn)在經(jīng)營貸利率只有3.25%-3.45%，相差不止2個點。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出：“存量房貸的購房者，特別是動輒5%-6%高息的購房者，很可能房貸能降低100個基點以上，但具體依然需要購房者與銀行協(xié)商?！?/span>

記者注意到，“提前還款”將被進一步嚴管。央行、國家金融監(jiān)督管理總局昨晚也同步發(fā)出通知，對借款人申請經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式實質性審核。對存在協(xié)助借款人利用經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等違規(guī)置換存量商業(yè)性個人住房貸款行為的中介機構，一律不得進行合作，并嚴肅處理存在上述行為的內部人員。

根據(jù)張大偉的測算，大部分存量房貸發(fā)生時最低下限是4.65%，最高6%左右購房，如果按照100萬元貸款、30年期，月供有望從5995元每月降低到5156元左右，下調840元左右，30年一共能少還30萬元。

究竟哪些購房需求能被激活？

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，“由于首套房商貸利率下限去年5月已降至5年期以上LPR-20BP，但二套房始終保持5年期以上LPR+60BP，此次政策執(zhí)行后，相當于對二套房商貸利率下調40個基點，有助于降低二套房購房成本，推動改善性住房需求釋放?！?/span>

業(yè)內人士：

或暫難在北京、上海落地

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉8月31日晚間通過書面對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“首付比例降低至兩成，是2008年全球金融危機之后第二次全國范圍內允許這樣的普遍調整。實際上，一部分二線城市、三四線城市已經(jīng)降低至兩成了，在這樣的市場背景下，首套剛需的交易量也并沒有被完全激活?！?/span>

“首套首付比例的降低，影響較大的城市為一線、強二線，比如上海首套房現(xiàn)在首付3.5成，如果降低至兩成，那就大幅度降低了購房門檻?！睆埡陚ケ硎?。

但多家機構、市場人士均提出，該項重磅政策暫難在北京、上海落地。

更重要的是，首付下降對于當下的購買主力而言，并不算很大的利好。

“缺的是那一成首付嗎？”“首付、還款都缺?！痹谏虾＃簧偃藢τ浾呷绱吮硎?。

也有一部分人認為，降了首付比例，用自住房套現(xiàn)置換，自己是愿意考慮的，但“買進賣出哪兒哪兒都是稅，太折騰了”。

利好政策發(fā)布之后，也有人向中介進行類似咨詢，但據(jù)李小憶所說，現(xiàn)在上海沒有任何消息，也不知道怎么回答。

事實上，除了已經(jīng)明確實施“認房不認貸”的廣州、深圳、武漢、廈門等地外，合肥、寧波、青島等城市已經(jīng)在此前將首套房首付比例降至非限購區(qū)域20%，且認房不認貸；北京和上海仍然堅守普通住宅首付35%的調控底線（北京非普宅首付40%），但9月1日，北京和上海也雙雙宣布，實施“認房不認貸”。

張大偉認為，當下市場除了一線城市和少數(shù)二線城市，寬松政策已經(jīng)出無可出。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產(chǎn)品競爭都存在壓力。7-8月房地產(chǎn)市場邊際繼續(xù)轉弱，多數(shù)城市銷售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，市場信心不足，特別是一線城市的公積金政策相對覆蓋面太小，難以拉動改善需求，當下樓市政策特別是一線城市需要繼續(xù)加碼，否則市場下行難免。

記者|包晶晶?編輯|陳夢妤?孫志成 ?易啟江

校對|程鵬

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