每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

從政策落地到市場反應(yīng)，再到資本市場表現(xiàn)，近期的房地產(chǎn)可謂關(guān)注度滿滿。

9月6日，珠海宣布從即日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；9月5日，杭州開始實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”；9月4日，沈陽官宣取消限購、限售，并實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有近20個(gè)城市官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

來源：珠海發(fā)布官微

從各地出臺(tái)的政策內(nèi)容來看，除實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”外，還包括降低首套房和二套房首付比例、降低存量房貸利率等；而在市場層面，熱點(diǎn)城市在新政執(zhí)行后基本上都出現(xiàn)了樓盤項(xiàng)目帶看量顯著提升的情況。

“一線城市政策出臺(tái)后，市場情緒回升明顯，特別是北京、上海新房項(xiàng)目訪盤量和認(rèn)購量大幅提升。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜通過微信向每經(jīng)記者表示，短期來看，一線城市市場行情持續(xù)時(shí)間或好于其他城市，持續(xù)時(shí)間的長短一方面取決于購房者換房節(jié)奏，另一方面也取決于其他優(yōu)化政策跟進(jìn)情況。

此外，在資本市場，房地產(chǎn)板塊頻現(xiàn)上漲潮。如9月6日，港股地產(chǎn)股集體大漲，A股地產(chǎn)板塊當(dāng)日午后也強(qiáng)勢拉升。尤其是港股內(nèi)房股，截至當(dāng)日收盤，億達(dá)中國漲幅達(dá)320%，上坤地產(chǎn)、中國恒大和融創(chuàng)中國的漲幅分別為89.66%、82.86%和68.35%，世茂集團(tuán)、天譽(yù)置業(yè)、正榮地產(chǎn)、花樣年控股的漲幅均超40%。

2023年9月6日港股內(nèi)房股表現(xiàn) 來源：東方財(cái)富

各地樓市迎政策“組合拳”，助力“金九銀十”

在傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季到來之際，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)政策明顯松綁，各城市開始以支持剛性和改善性住房需求為主要目的，通過調(diào)整優(yōu)化差別化信貸政策、取消或放寬限購限貸政策、實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策等方式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

8月31日，央行、金監(jiān)局連發(fā)兩條政策通知，下調(diào)首付比例下限至首套20%、二套30%，二套房貸款利率下限調(diào)降為LPR+20BP，指導(dǎo)下調(diào)存量房貸利率。

在業(yè)內(nèi)看來，這些政策不僅有利于降低購房者的資金壓力，釋放改善性需求，同時(shí)也能減少提前還貸潮、經(jīng)營貸置換房貸等情況的出現(xiàn)，從而釋放購買力，促進(jìn)包括住房在內(nèi)的各類消費(fèi)。

9月1日，上海、北京相繼發(fā)布政策，全面執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。在此之前的8月30日，廣州、深圳已率先執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。這意味著購買首套住房時(shí)只看是否擁有住房，而不看是否有過住房貸款記錄。這對于之前有過住房貸款但已還清或轉(zhuǎn)讓的購房者來說是一大利好，可以享受到首套房的優(yōu)惠條件。

在一線城市開始實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，武漢、蘇州、廈門、成都等城市也爭相加入實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的行列。9月4日晚間，沈陽市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求的通知》，明確取消二環(huán)內(nèi)限購政策，取消住房銷售限制年限規(guī)定，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，優(yōu)化公積金政策等，進(jìn)一步滿足剛需和改善性住房需求。

同日，天津也出臺(tái)了優(yōu)化區(qū)域住房限購措施，支持大學(xué)畢業(yè)生等剛性住房需求。具體措施包括在濱海新區(qū)、寧河區(qū)、靜海區(qū)、薊州區(qū)、武清區(qū)等區(qū)域取消非本市戶籍居民家庭購買商品住房的社?；騻€(gè)稅繳納年限要求；在全市范圍內(nèi)取消非本市戶籍居民家庭購買商品住房的社保或個(gè)稅繳納人數(shù)要求；對于在天津就讀大學(xué)畢業(yè)后在天津就業(yè)并繳納社?；騻€(gè)稅滿1年的非本市戶籍居民家庭，在全市范圍內(nèi)可按照本市戶籍居民家庭同等條件購買商品住房。

7·24中央政治局會(huì)議以來出臺(tái)的相關(guān)樓市政策  圖片來源：人民日報(bào) 

緊接著，杭州也宣布于9月5日起實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，目的是更好地滿足居民剛性和改善性住房需求，支持首套購房需求。據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有近20個(gè)城市官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

“這些政策的出臺(tái)對于樓市信心恢復(fù)有著積極的推動(dòng)作用，尤其是熱點(diǎn)城市的跟進(jìn)對改善市場預(yù)期也有一定的促進(jìn)作用。預(yù)計(jì)9月整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但回升幅度預(yù)期有限，各城市熱度持續(xù)分化，核心一二線城市將釋放一些改善型剛需客戶，而弱二三線城市諸如昆明、南寧、福州等，即便政策加碼，短期內(nèi)剛需購買力仍需修復(fù)。”

9月6日上午，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從目前政策力度上來看，本輪政策調(diào)控可以稱得上是今年以來力度比較大的一輪。

關(guān)榮雪表示，從目前已經(jīng)實(shí)施的政策來看，以往限制性政策的取消對樓市的影響相對更大，如“認(rèn)房不認(rèn)貸”、取消限購等；其次為下調(diào)房貸利率、支持“商轉(zhuǎn)公”等這類直接降低購房成本的舉措；此外，像上調(diào)公積金最高可貸額度、降低公積金首付比等緩解短期購房壓力的措施也在持續(xù)推進(jìn)，不過由于惠及力度相對較小，對于樓市的影響也較為有限。

政策仍有優(yōu)化空間，“不排除繼續(xù)加碼可能”

從目前各地已經(jīng)實(shí)施的政策來看，主要包括調(diào)整優(yōu)化差別化信貸政策、取消或放寬限購限貸政策、實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

在上述政策發(fā)布后，多方對市場的回暖情況也都保持著較高關(guān)注度。據(jù)財(cái)聯(lián)社，一線城市全部執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，政府相關(guān)部門對樓市成交情況予以高度關(guān)注。

上海新政執(zhí)行首日，某樓盤現(xiàn)場的看房者 圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

其中，國家發(fā)改委價(jià)格司、北京市住建委等部門，均向相關(guān)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)詢問新政后一線城市市場情況，且詢問內(nèi)容相當(dāng)詳細(xì)，包括房價(jià)、成交情況及看房熱度等。

另據(jù)澎湃新聞，上海市房地產(chǎn)交易中心相關(guān)部門于9月4日組織頭部中介機(jī)構(gòu)召開討論會(huì)，會(huì)議主要溝通近期房地產(chǎn)市場的有關(guān)情況并了解“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政實(shí)施效果，包括新增客戶、掛牌量、轉(zhuǎn)定情況、房價(jià)波動(dòng)等內(nèi)容。另據(jù)了解，相關(guān)平臺(tái)機(jī)構(gòu)條線負(fù)責(zé)人亦匯報(bào)了相關(guān)情況。據(jù)悉，上海市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)部門還將于近期召集經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步討論相關(guān)問題。

在關(guān)榮雪看來，從政策工具箱來看，當(dāng)前政策優(yōu)化調(diào)整方向已較為多樣化，如果在當(dāng)前政策支持下市場還未出現(xiàn)顯著回暖，則不排除需要進(jìn)一步加大政策松綁力度以及多項(xiàng)政策工具的結(jié)合使用，如從部分區(qū)域或街道取消限購提升到全市全面取消限購、“認(rèn)房不認(rèn)貸”結(jié)合最低首付比等多項(xiàng)優(yōu)化措施一齊運(yùn)用等。

陳文靜則表示，從政策方向上看，需求端政策大概率將繼續(xù)圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開。除了優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”外，政策工具箱還有較多調(diào)控手段。

“一是降低二套首付比例，下調(diào)貸款利率加點(diǎn)數(shù)；二是調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，或通過降低非普宅首付比例的方式進(jìn)行優(yōu)化；三是優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，庫存壓力大的區(qū)域或按照因區(qū)施策、一區(qū)一策原則，與人口、人才等政策相結(jié)合優(yōu)化政策。除此之外，優(yōu)化限售、限價(jià)政策，降低交易稅費(fèi)，也是政策優(yōu)化方向。”陳文靜表示。

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