每經(jīng)編輯 杜宇

據(jù)央視新聞，從“認房又認貸”到“認房不認貸”，一字之別的背后，是13年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，也是政策層面適時調(diào)整優(yōu)化的結(jié)果。據(jù)不完全統(tǒng)計，在過去的10天時間里，至少有24個城市全面執(zhí)行了“認房不認貸”的政策。

那么，政策落地執(zhí)行，市場在發(fā)生怎樣的變化？《新聞1+1》連線住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛，共同關(guān)注：“認房不認貸”落地，效果如何？

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如何看待“認房不認貸”政策出臺的背景和時機？“認房不認貸”利好將如何釋放？

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛：背景可以從兩方面來看。一是從房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，大家都知道今年一季度市場銷售明顯回暖，受多方面因素影響，4月份以來，市場成交放緩，市場預(yù)期也出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱的跡象。

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二是從滿足居民的住房需求來看，我們現(xiàn)在還處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的后半階段，去年我們國家的城鎮(zhèn)化率是65.2%，距離城鎮(zhèn)化穩(wěn)定階段還有發(fā)展空間，相應(yīng)的剛性需求還是有比較大的增量。另一方面，城市當中有房的群體，也還有著比較大的改善居住條件的需求，所以從滿足剛性和改善性需求的角度來看，也是政策出臺的重要背景。

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浦湛表示，國家層面出臺了“認房不認貸”的政策以后，北上廣深四個一線城市積極在落地，已經(jīng)全面落實了“認房不認貸”的政策。從過去房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程來看，四個一線城市其實都是房地產(chǎn)的熱點城市，它們對周邊城市乃至更大區(qū)域范圍內(nèi)的城市，甚至是全國，都有非常明顯的“風向標”作用。另外我們也要看到，隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，特別是在目前的發(fā)展階段，城市之間的分化更為顯著。2018年開始，我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策實際上就采取了“因城施策”“一城一策”的調(diào)控機制。在這一機制下，城市要結(jié)合各自房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，來完善優(yōu)化調(diào)整調(diào)控政策。

浦湛表示，政策出臺以后，我們也在密切觀察。我們認為市場的反響總體上還是積極的。有市場機構(gòu)也做過調(diào)查。調(diào)查顯示，從全國整體上看，購房意愿大概能夠增加15個百分點，一線城市可能增幅會更高。從政策實際落地來看，我們覺得有著剛需和改善性需求的購房者，積極入市的跡象還是非常明顯的。一些市場機構(gòu)的調(diào)研顯示，帶看量還有成交量，都是有比較明顯的提升。

深圳認房不認貸落地首周：有機構(gòu)門店看房量上漲50%

8月31日，深圳正式執(zhí)行“認房不認貸”政策，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

據(jù)澎湃新聞，“認房不認貸”政策落地后，購房者的看房積極性明顯提高。不少機構(gòu)門店的帶看量持續(xù)上漲。

按照樂有家研究中心的監(jiān)測情況，9月2日周六受臺風影響，看房量未有變化，但9月3日天氣放晴后，樓市也開始“放晴”。9月3日樂有家門店的帶看量，比二三季度的周日平均水平上漲了五成，達到了3月中旬以來單日的最高點。

從價格上來看，雖然交易量有明顯上漲，但成交價格仍能保持平穩(wěn)態(tài)勢。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月1日-5日樂有家門店成交的房源中，65%是低于參考價成交的，9%是略高于參考價5%成交的，只有17%是高于參考價20%以上成交的。與7月、8月相比，新政后低于參考價成交的占比處于穩(wěn)定狀態(tài)，成交價方面沒有明顯變化。

樂有家研究中心指出，9月3日(周日)是當前新政后市場交易最活躍的一天。從當天成交房源總價區(qū)間來看，主要集中在500萬-800萬元，占比近四成。而800萬元以上的高總價房源成交占比，對比8月也呈現(xiàn)上升態(tài)勢，可見改善客戶入市積極性提高。

上海“認房不認貸”落地一周 認籌客戶量比預(yù)計增長近26%

9月1日傍晚，上海官宣將于次日起執(zhí)行“認房不認貸”政策，幾乎一夜之間，樓盤銷售、房產(chǎn)中介、購房者的心弦紛紛被撩動。“新政”落地一周內(nèi)，位于寶山顧村板塊的新樓盤華發(fā)四季河濱項目三期剛好進行了認籌開始到結(jié)束的全過程。該項目一位銷售表示，認籌客戶量比預(yù)計增長了近26%，但相比前兩期認籌還是下降不少。在她看來，“新政”的發(fā)布對于上海樓市有一定利好，具體能持續(xù)多長時間，比較難判斷。

目前還是有不少仍在持幣觀望的客戶。另一位浦東新區(qū)御橋片區(qū)的房產(chǎn)中介說，“新政”執(zhí)行三天，他已經(jīng)賣出四套房，此前要一個月才能達到該數(shù)量。看起來賣家有了更多話語權(quán)，但掛牌房源也增多了，買賣雙方的博弈一直都在。有的客戶“興奮勁”過了，也在等待市場變化。

圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝 （圖文無關(guān)）

政策組合拳助力樓市“金九銀十”

在傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季到來之際，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)政策明顯松綁，各城市開始以支持剛性和改善性住房需求為主要目的，通過調(diào)整優(yōu)化差別化信貸政策、取消或放寬限購限貸政策、實施“認房不認貸”政策等方式，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

8月31日，央行、金監(jiān)局連發(fā)兩條政策通知，下調(diào)首付比例下限至首套20%、二套30%，二套房貸款利率下限調(diào)降為LPR（貸款市場報價利率）+20基點，指導(dǎo)下調(diào)存量房貸利率。

在業(yè)內(nèi)看來，這些政策不僅有利于降低購房者的資金壓力，釋放改善性需求，同時也能減少提前還貸潮、經(jīng)營貸置換房貸等情況的出現(xiàn)，從而釋放購買力，促進包括住房在內(nèi)的各類消費。

9月6日上午，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從目前政策力度上來看，本輪政策調(diào)控可以稱得上是今年以來力度比較大的一輪。

關(guān)榮雪表示，從目前已經(jīng)實施的政策來看，以往限制性政策的取消對樓市的影響相對更大，如“認房不認貸”、取消限購等；其次為下調(diào)房貸利率、支持“商轉(zhuǎn)公”等這類直接降低購房成本的舉措；此外，像上調(diào)公積金最高可貸額度、降低公積金首付比等緩解短期購房壓力的措施也在持續(xù)推進，不過由于惠及力度相對較小，對于樓市的影響也較為有限。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜則表示，從政策方向上看，需求端政策大概率將繼續(xù)圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開。除了優(yōu)化“認房又認貸”外，政策工具箱還有較多調(diào)控手段。
在關(guān)榮雪看來，從政策工具箱來看，當前政策優(yōu)化調(diào)整方向已較為多樣化，如果在當前政策支持下市場還未出現(xiàn)顯著回暖，則不排除需要進一步加大政策松綁力度以及多項政策工具的結(jié)合使用，如從部分區(qū)域或街道取消限購提升到全市全面取消限購、“認房不認貸”結(jié)合最低首付比等多項優(yōu)化措施一齊運用等。

每日經(jīng)濟新聞綜合央視新聞、澎湃新聞、每日經(jīng)濟新聞（記者：陳榮浩）

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