每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“深圳要放開港澳人士購買商業(yè)，公寓，商業(yè)公寓可以不限套數(shù)，以前是要注冊公司買。”近日有市場消息稱，深圳將對港澳人士放開商業(yè)和公寓的有關(guān)限購。

就以上傳聞，一位深耕深圳房地產(chǎn)市場的中介機構(gòu)高管在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示“暫未接到政策通知。”而發(fā)布該消息的中介人士也表示，目前還沒有收到正式文件通知。

9月11日，深圳市住房公積金管理中心工作人員向記者介紹稱，“目前我們這邊政策也在梳理和明晰當中，到時可以留意官方發(fā)布，但會不會公布、什么時候公布，我們也不確定。”

該工作人員表示，如果接下來落實的話，港澳居民可以以個人身份購買商務(wù)公寓或者非住宅類的辦公用樓，但具體話還是要觀望下政策的發(fā)布，或者以最終審核結(jié)果為準。

具體到實際操作中，該工作人員介紹稱，當下如果港澳居民有購買商務(wù)公寓或非住宅類的辦公用樓需求，可以先提上來做網(wǎng)簽，如果網(wǎng)簽備案能通過了，證明已經(jīng)落實到位了；如果不能通過，就是暫時還不可以。

對于目前是否有港澳居民已經(jīng)審核通過網(wǎng)簽，上述工作人員表示，“目前沒收到，但每個人情況不一樣，最終還是要以個人情況為準。”

商辦、公寓去化緩慢

事實上，過往深圳限購政策針對港澳臺居民細分到住宅和商業(yè)兩類。

多位地產(chǎn)中介在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“為惠及港澳臺人士在深圳購買住宅類房產(chǎn)提供便利，僅需港澳人士提供港澳人士身份證及回鄉(xiāng)證即可購買一套住宅。外籍人士（含港澳臺人士）不允許在深圳購買非住宅類房產(chǎn)。”

據(jù)2007年7月發(fā)布的《深圳市國土局關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》，境外機構(gòu)和個人購買非自用房地產(chǎn)的，要遵循商業(yè)存在的原則，申請設(shè)立外商投資企業(yè)，取得營業(yè)執(zhí)照后方可按照核準的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

也就是說，境外機構(gòu)和個人購買深圳非自用商品房，必須要取得兩證：《外商投資企業(yè)批準證書》和是《營業(yè)執(zhí)照》，營業(yè)執(zhí)照中要有房地產(chǎn)投資的營業(yè)范圍。

據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，目前深圳在售公寓項目共有74個，其中寶安區(qū)公寓項目最多，超過20個；南山區(qū)和龍崗區(qū)各有10個；其他區(qū)的公寓項目數(shù)量均少于10個。價格方面，單價最高的為恒裕深圳灣，約15.3萬元/平方米，單價最低的為京基御景薈都，約2萬元/平方米。2023年前7個月，港人來深置業(yè)宗數(shù)同比上漲超4倍。近4年，港人在大灣區(qū)所有城市的置業(yè)金額中，深圳遙遙領(lǐng)先。

“深圳公寓、商辦去化還是比較慢，它們的投資屬性較強，目前行情下持幣在手是更多人的選擇。”深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉在接受記者微信采訪時表示，由于2020年7月深圳商務(wù)公寓停止審批，近兩年公寓供應(yīng)下滑嚴重，今年只有4個公寓項目獲批，成交也快速下滑，存量可能并不是很多。今年只有4月和8月有新增商務(wù)公寓入市，截至8月，深圳商務(wù)公寓成交總金額只有192億元。

商辦類產(chǎn)品目前遇到銷售困境，在房企一線人員身上更能得到印證。日前，記者在與負責某頭部上市房企多個商辦類項目的管理人員聊及商辦類產(chǎn)品銷售情況時，其表示，“比住宅更難，即便是在概念頻出的深圳西部地段，依舊需要更多精力才能取得不錯成績。”

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉通過微信向記者分析認為，深圳的非住宅類物業(yè)，比如寫字樓、公寓供應(yīng)量非常大，去化壓力也非常大，對港澳居民開放非住宅類購房資格，從政策目的來看，是想借助港澳局面去化非住宅類物業(yè)的庫存。

“對整體市場影響不大”

如果向港澳居民放開商業(yè)類產(chǎn)品限購，將會對深圳樓市產(chǎn)生哪些影響？

一位深圳資深地產(chǎn)經(jīng)紀人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時分析認為，“沒有任何影響力，可以忽略不計。港澳居民也有不少有需求購買商業(yè)類產(chǎn)品來辦公或做生意，特別是在大灣區(qū)融合加速的背景下，未來會有越來越多的港澳居民到深圳生活辦公，可以加快商業(yè)類產(chǎn)品的去化，但對整體市場影響不大。”

張宏偉則表示，實際上，港澳居民尤其是有投資經(jīng)驗的高凈值人群，即使購買非住宅類物業(yè)，也都是挑選市中心核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進行投資配置，很少會買非核心區(qū)的非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。因此，從實際政策效果來看，深圳核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓、公寓有可能銷售量在短期內(nèi)會有一波行情，但是非核心區(qū)的非住宅類物業(yè)仍然面臨較大的去庫存壓力。

值得注意的是，近期的樓市優(yōu)化政策正在逐步激活深圳樓市。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，深圳“認房不認貸”政策落地一周，看房量上漲50%，市場成交開始活躍。不過新政后，超六成二手房源低于參考價成交。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月1日~9月5日，樂有家門店成交的房源中，65%是低于參考價成交的，9%是略高于參考價5%成交的。只有17%的房源是高于參考價20%以上成交的。與7~8月相比，新政后低于參考價成交的房源占比處于穩(wěn)定狀態(tài)，成交價方面沒有明顯變化。

“就當前市場各方面表現(xiàn)來看，新政對深圳樓市起到了穩(wěn)定預(yù)期、推動入市的積極作用，但不會帶來房價反彈。改善性需求及剛性需求將在9~10月逐漸釋放，給市場帶來活力。”樂有家研究中心分析認為。