每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“先交付，后還貸。”

“買一套真送一套！三房價格買四房！來電額外優(yōu)惠4萬。”

“金九銀十”的銷售節(jié)點(diǎn)，對于需要沖業(yè)績的開發(fā)商而言十分重要?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，為搶收獲客，除給出超低折扣、開放售樓處24小時“寵客戶”等常規(guī)營銷手段外，不乏心急開發(fā)商為博眼球祭出花式營銷。

“買房送媳婦”“買一套真送一套”？

9月12日，據(jù)天眼查，國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，天津靜海萬海置業(yè)有限公司因通過短視頻平臺發(fā)布帶有“買房送媳婦”內(nèi)容的視頻廣告，被天津市靜海區(qū)市場監(jiān)督管理局罰款3萬元。當(dāng)事人于2022年10月25日自行設(shè)計制作并通過抖音平臺發(fā)布帶有“買房送媳婦”內(nèi)容的視頻廣告。當(dāng)事人的上述行為滿足發(fā)布違法廣告行為的構(gòu)成要件。

據(jù)天眼查，天津靜海萬海置業(yè)有限公司成立于2021年4月，法定代表人為曲曉東，注冊資本24億元，由萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和天津市靜海城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司分別持股60%、40%。

為高效獲客，市場各端口可謂絞盡腦汁，一面獻(xiàn)出”最大誠意”，一面又在合法合規(guī)邊緣試探。

日前，深圳中介在社交平臺上發(fā)布消息稱，“買一套真送一套！三房價格買四房！來電額外優(yōu)惠4萬”。據(jù)了解，中介所指的項目為富基云瓏府，去年12月開盤，推售251套123-155平方米住宅，備案均價約6.4萬元/平方米，總價區(qū)間為710萬-1016萬元/套。雖然已經(jīng)啟動中介帶看推廣，多次推出折扣優(yōu)惠等，但開盤至今的銷售情況并不理想。

多名中介人員向記者介紹稱有兩個方案，方案一是購買深圳云瓏府項目123平方米，贈送東莞黃江云山湖鏡199平方米17%首付；購買云瓏府項目150平方米，贈送黃江云山湖鏡項目214平方米20%首付。方案二是購買云瓏府項目123平方米，贈送大鵬區(qū)云悅府69平方米統(tǒng)建住房1套；購買云瓏府150平方米，贈送大鵬云悅府84平方米統(tǒng)建住房1套。

但成交效果在一線經(jīng)紀(jì)人看來依舊一般。9月10日，深圳某大型連鎖中介公司工作人員宋經(jīng)理向記者確認(rèn)了這一消息，優(yōu)惠力度是挺大，方案一、方案二都可以選擇。

至于成交情況，“一般”。

據(jù)其介紹，截至目前，他們?nèi)締T工帶過去成交的大概有10個客戶，選擇方案二的比較多。“因為第二個方案的話不用月供，第一個方案的話還要去那邊（東莞）買，還要月供的。”

該名經(jīng)紀(jì)人續(xù)稱，或者直接幫你談到把房子折現(xiàn)優(yōu)惠到房款里，只要你確定要。

不過，該消息經(jīng)過中介們的大規(guī)模傳播和發(fā)酵后，開始反轉(zhuǎn)。

9月11日，記者以購房者身份致電富基云瓏府售樓處，現(xiàn)場置業(yè)顧問表示，近期由于云瓏府項目營銷活動被錯誤解讀為“購買云瓏府即贈送大鵬云悅府統(tǒng)建住宅”，部分中介經(jīng)紀(jì)人及看房客戶對于活動理解出現(xiàn)偏差，現(xiàn)在沒有這個活動，但購房折扣確實(shí)是有的。

記者留意到，開發(fā)商也在官微發(fā)布相關(guān)聲明，表示正在積極處理相關(guān)不實(shí)報道和錯誤解讀網(wǎng)絡(luò)發(fā)帖。

營銷要有底線、合法合規(guī)

據(jù)多家媒體報道，近期西安高陵區(qū)有樓盤推出了“先交付，后還貸”活動，并在海報直言“全城上線交付前免貸政策，為所有信任致敬。”目前該樓盤距離交付不足兩年，如果現(xiàn)在購房，可以先交首付，等交房前再辦理按揭，正式交付后開始還貸，不過購房時客戶需要同時提交貸款資料，供公司確認(rèn)貸款資格。

對于各種花式營銷，9月13日，華商律師事務(wù)所律師周爭鋒在接受記者采訪時表示，開發(fā)商夸大宣傳，違反廣告法中“妨礙社會公共秩序或者違背社會良好風(fēng)尚”，而“買房送媳婦”屬于吸引眼球、挑戰(zhàn)公序良俗。

”諸如買一套送一套、送首付等營銷方式，本質(zhì)是要突破當(dāng)?shù)貍浒竷r上下浮動的要求”，周爭鋒表示，對于比較夸張的營銷手段，購房者應(yīng)先確認(rèn)活動真實(shí)性和合規(guī)性，避免不必要的購房麻煩和經(jīng)濟(jì)損失。

“以此前中介朋友圈火熱的‘買一套送一套’為例，買商品房送統(tǒng)建樓，而統(tǒng)建樓是無法過戶的。”周爭鋒分析認(rèn)為，在實(shí)際操作中，贈與合同必須以雙方有贈與合同，還要加上過戶完成為標(biāo)志，沒有過戶完成，贈與合同永遠(yuǎn)無法履行。

無論從哪方面來看，今年“金九銀十”大促節(jié)點(diǎn)都顯得格外熱鬧和重要。在這之前，宏觀政策利好接連落地。8月25日，住建部等三部門提出推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施；同日，財政部等三部門發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，指出換房退個稅優(yōu)惠延長至2025年底；8月27日，證監(jiān)會連發(fā)三文，支持適度融資需求，釋放積極信號；隨后，廣州、深圳、成都、武漢等響應(yīng)，熱點(diǎn)城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”時代到來。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄分析認(rèn)為，本輪一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”等系列樓市寬松政策落地，刺激了一波需求的釋放提振市場活躍度，市場情緒短期內(nèi)得到了明顯改善，不過后續(xù)仍需要其他實(shí)質(zhì)性松綁政策的加持，比如限購政策的放寬、首付比例的調(diào)整等。預(yù)計在利好政策持續(xù)助力下，加之一線城市樓市本身具有較強(qiáng)韌性，下半年成交表現(xiàn)會好于上半年，今年全年將趕超去年。

抓住政策紅利，在重要營銷節(jié)點(diǎn)加快出貨節(jié)奏，對于需要交成績單的房企來說至關(guān)重要。一位頭部上市房企工作人員告訴記者，為迎戰(zhàn)“金九銀十”，他們?nèi)珖鄠€區(qū)域7盤齊開。

不過，搶收歸搶收，業(yè)績歸業(yè)績，營銷合法合規(guī)始終是不可突破的底線。

封面圖片來源：視覺中國-VCG111423448141