每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月13日下午，金地集團(tuán)（SH600383，股價7.27元，市值328億元）召開2023年半年度線上業(yè)績說明會。

在業(yè)績會上，針對公司業(yè)績、現(xiàn)金流安全、銷售回款、開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率、財務(wù)杠桿、投資拿地，及房地產(chǎn)市場未來預(yù)期等熱點問題，金地集團(tuán)董事長凌克、董事兼總裁黃俊燦、高級副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍、高級副總裁兼董事會秘書徐家俊等管理層一一進(jìn)行了回應(yīng)。

談及近期的房地產(chǎn)優(yōu)化政策影響及公司的應(yīng)對措施，凌克表示，隨著核心一二線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”相繼落地，相信對改善型需求有積極影響，整體新房成交規(guī)模有望企穩(wěn)。

“預(yù)計在行業(yè)實現(xiàn)企穩(wěn)修復(fù)前仍將持續(xù)出臺刺激政策，短期內(nèi)系統(tǒng)性、全面重回上行通道是小概率事件，但政策釋放將帶來一系列銷售窗口期。自2023年初起，金地集團(tuán)已建立機(jī)制、持續(xù)緊密跟蹤市場、政策，主動把握各類窗口期，提前部署，實現(xiàn)突圍。”

“關(guān)注銷售、回款以及現(xiàn)金流安全”

中報顯示，上半年金地集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入368.56億元，同比上升31.10%；公司房地產(chǎn)項目結(jié)算面積181.62萬平方米，同比上升56.84%；結(jié)算收入311.42億元，同比上升33.94%。

受市場整體下行影響，上半年金地集團(tuán)實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤15.32億元，同比下降22.24%；報告期內(nèi)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為14.87%。

來源：金地集團(tuán)中報

對于金地集團(tuán)上半年營收增長而凈利潤下降這一現(xiàn)象，黃俊燦坦言，公司營業(yè)收入提升的原因主要為本期達(dá)到交付結(jié)轉(zhuǎn)條件的項目增加。當(dāng)前行業(yè)整體盈利均出現(xiàn)較大幅度下滑，公司利潤總額同樣出現(xiàn)一定幅度的下降。但憑借著較為良好的資產(chǎn)布局，在2023年上半年艱難的環(huán)境下，公司實現(xiàn)綜合毛利率16.6%，仍保持行業(yè)主流的收益水平。

在地產(chǎn)市場困境之下，金地集團(tuán)將如何應(yīng)對未來行業(yè)平均利潤的持續(xù)回落？黃俊燦表示，基于城市市場情況及項目所在板塊的競爭關(guān)系，隨行就市調(diào)整價格策略，關(guān)注銷售、回款以及現(xiàn)金流安全，確保公司平穩(wěn)健康發(fā)展。公司未來會繼續(xù)擇優(yōu)投資，提高投資質(zhì)量，并堅持精益運(yùn)營，向管理要效益，從周轉(zhuǎn)水平等多個方面提升公司整體利潤表現(xiàn)。

談及近期一系列寬松政策后的市場預(yù)期及銷售節(jié)奏，黃俊燦分析認(rèn)為，“當(dāng)前需求端政策支持的力度非常大，對于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期和信心回暖有明顯幫助，公司也將持續(xù)專業(yè)精進(jìn)，提升經(jīng)營敏捷度，靈活應(yīng)對市場的變化。”

黃俊燦舉例道，9月11日金地集團(tuán)杭州浦沿新項目首開售罄，開盤銷售12億元。黃俊燦表示，公司后續(xù)主要推盤的城市為深圳、上海、杭州、南京、東莞、西安等一線和強(qiáng)二線城市，這些城市的市場需求基礎(chǔ)相對較好，目前也陸續(xù)有調(diào)控放松政策出臺，預(yù)計銷售有較好表現(xiàn)。

具體到一線市場實際執(zhí)行階段，金地集團(tuán)將有7個項目在“金九銀十”集中首開，包括上海金地嘉峯匯、金地嘉境兩個項目；深圳環(huán)灣城項目；杭州湖頌丹青、江映云邸兩個項目；西安清峯上項目等。

“其中，前身是金地工業(yè)區(qū)舊改的深圳環(huán)灣城項目，是一座建筑體量達(dá)百萬級的綜合體，也是金地集團(tuán)TOP級項目，總貨值高達(dá)300億元。這些明星項目入市后，將對金地集團(tuán)的經(jīng)營現(xiàn)金流形成有力的補(bǔ)充，并為2023年的業(yè)績增長做出重要貢獻(xiàn)。”

“已啟動REITs研究及申報工作”

今年上半年，金地集團(tuán)在高能級城市土拍市場上不斷出手，先后在上海、杭州、南京、西安、東莞等城市拿地，新獲取項目總投資額約119億元，新增總土地儲備約85萬平方米。土地市場的積極表現(xiàn)，在半年報中也有所體現(xiàn)。報告期內(nèi)，金地集團(tuán)總土地儲備面積約4878萬平方米，其中，一二線城市占比約73%。

對于未來的拿地策略，黃俊燦表示，投資范圍仍將主要挑選一線和較高能級二線城市的主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動性項目，將根據(jù)項目收益、項目經(jīng)營和融資現(xiàn)金流情況，繼續(xù)合理增加土地儲備。

“公司的可售資源主要分布于華東、華北和華南的強(qiáng)一二線城市，安全性高、流動性好的資產(chǎn)將助力公司把握市場復(fù)蘇帶來的銷售彈性。”黃俊燦表示，預(yù)計公司憑借優(yōu)質(zhì)的城市布局和靈活的經(jīng)營管理舉措，有望實現(xiàn)銷售業(yè)績依然保持在行業(yè)前列。

金地集團(tuán)股、債在資本市場上表現(xiàn)，是近一年來投資者熱議的話題，似乎也成了業(yè)績會上管理層的一道必答題。

面對投資者最為關(guān)切的近一年來公司股價、債券表現(xiàn)情況及提振措施，凌克回應(yīng)道，公司股價受到房地產(chǎn)行業(yè)下行和資本市場情緒的影響波動較大，公司積極采取各種措施保障項目開發(fā)和銷售，同時也做好與資本市場的溝通和交流，

黃俊燦表示，希望在各方面積極努力下，整個行業(yè)和資本市場都能夠盡快恢復(fù)信心。

在積極提振行業(yè)和資本市場恢復(fù)信心的同時，金地集團(tuán)也特別注重短期償債風(fēng)險和杠杠的控制。截至今年上半年，金地集團(tuán)計息負(fù)債余額約1096億元，持有貨幣資金約460.8億元，資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.9%，凈負(fù)債率為53.5%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.39%，

對于金地集團(tuán)財務(wù)杠桿水平以及未來趨勢，韋傳軍表示，預(yù)計行業(yè)整體會呈現(xiàn)杠桿水平下降的趨勢，公司在這一趨勢中努力優(yōu)化現(xiàn)金流管理水平，爭取做到下降幅度與公司經(jīng)營需求相適應(yīng)。“上半年市場仍處于低位運(yùn)行期，受行業(yè)政策及市場波動影響，部分項目出現(xiàn)減值跡象，公司根據(jù)會計準(zhǔn)則規(guī)定，會定期根據(jù)市場變化情況進(jìn)行減值測試。”

在談及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營業(yè)務(wù)最新進(jìn)展，黃俊燦透露，金地集團(tuán)針對運(yùn)營成熟項目，已啟動REITs研究及申報工作，借力良好政策工具，力爭實現(xiàn)資產(chǎn)盤活。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG211171429150