每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月12日早間，有市場消息稱“北京解除二手房指導(dǎo)價(jià)限制，海淀29個(gè)學(xué)區(qū)房源恢復(fù)掛牌”?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者隨即向海淀區(qū)多位學(xué)區(qū)房經(jīng)紀(jì)人予以求證，均得到類似“價(jià)格沒有放開，只是展示問題”的答復(fù)。

根據(jù)北京市海淀區(qū)房管局工作人員的說法，目前進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，可以按照正常的市場價(jià)格對外展示房源信息。有北京當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，“自上周五(9月8日)起，可以根據(jù)市場價(jià)格掛牌展示，指導(dǎo)價(jià)是否解除以官方為準(zhǔn)。”

每經(jīng)記者查詢鏈家網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，北京知名學(xué)區(qū)房蜂鳥家園新掛牌了一套47.99平方米二手房，總價(jià)838萬元，單價(jià)約17.5萬元/平方米，高于此前該小區(qū)的小戶型參考價(jià)（17.1萬元/平方米）。不過，記者也注意到，目前尚未看到單價(jià)超過18萬元/平方米的二手房源。

海淀區(qū)29個(gè)小區(qū) 實(shí)施參考價(jià)已近兩年

不同于深圳等城市，北京的二手房指導(dǎo)價(jià)從一開始就比較“低調(diào)”。

2021年9月29日，據(jù)《北京日報(bào)》，海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會于近日發(fā)出行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號召中介機(jī)構(gòu)共同抵制惡意爭奪房源的行為。海淀區(qū)房協(xié)也發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)。

彼時(shí)，為規(guī)范行業(yè)自律，北京市和海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會于近期發(fā)出了行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號召中介機(jī)構(gòu)共同抵制通過抬高房屋售價(jià)來爭奪房源的惡意競爭行為。同時(shí)，海淀房協(xié)結(jié)合近一年成交價(jià)格情況，對部分價(jià)格漲幅大、成交量大的熱點(diǎn)小區(qū)，向中介機(jī)構(gòu)發(fā)布了二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)。

被納入指導(dǎo)價(jià)名單的海淀區(qū)29個(gè)小區(qū)中，就包括市場熱度很高的蜂鳥家園、翠微中里、華清嘉園等。

以蜂鳥家園為例，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，2019年12月，蜂鳥家園一套47.66平方米的小一居成交價(jià)達(dá)700萬元，單價(jià)為14.7萬元/平方米；2020年12月，蜂鳥家園同樣面積的小一居則賣到了900萬元，單價(jià)超過19萬元/平方米。

2021年3月，一位負(fù)責(zé)海淀中關(guān)村三小等熱門區(qū)域銷售的經(jīng)紀(jì)人曾向每經(jīng)記者透露，“現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房市場，總的來說就是房源少、價(jià)格高、客戶多。1000萬元在中關(guān)村三小學(xué)區(qū)已經(jīng)買不到可以自住的房子了，最多就是占坑的房源，四五十平方米那種。”“萬柳學(xué)區(qū)個(gè)別小區(qū)有漲價(jià)200多萬元的房源。”

當(dāng)時(shí)，為了給學(xué)區(qū)房降溫，北京市住建委數(shù)次發(fā)文，表示將堅(jiān)決遏制、精準(zhǔn)打擊，嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片、派位入學(xué)政策，并把“借學(xué)區(qū)房等炒作房價(jià)”列為當(dāng)年九大重點(diǎn)工作之一；主管部門也對樓市熱點(diǎn)區(qū)域的成交案例進(jìn)行了普遍排查，海淀萬柳、中關(guān)村等熱點(diǎn)學(xué)區(qū)成交案例正是核查重點(diǎn)。

知名學(xué)區(qū)房小區(qū) 已連續(xù)8個(gè)月零成交

每經(jīng)記者根據(jù)鏈家相關(guān)信息統(tǒng)計(jì)，該平臺2011年至今共成交了549套蜂鳥家園房源，最近一次成交已經(jīng)是2023年1月，為79.92平方米的兩室一廳。也就是說，在鏈家平臺公布的公開信息中，蜂鳥家園整整8個(gè)月都沒有成交。

在鏈家網(wǎng)上，目前蜂鳥家園在售的71套房源中，均價(jià)約16.3萬元/平方米；最貴的單價(jià)為17.98萬元/平方米，面積為43.32平方米，總價(jià)779萬元。不過記者也注意到，目前尚未看到單價(jià)超過18萬元/平方米的二手房源。

而在2021年3月，學(xué)區(qū)房漲勢正猛，蜂鳥家園在鏈家可查的僅3套房源，最小一套50.87平方米的報(bào)價(jià)915萬元，單價(jià)約18萬元/平方米。

客觀來看，在2021年9月海淀29個(gè)小區(qū)二手房參考價(jià)發(fā)布以及有關(guān)部門多重管理之下，北京學(xué)區(qū)房明顯降溫。

一個(gè)典型的案例便是，2021年12月，有蜂鳥家園經(jīng)紀(jì)人曾向每經(jīng)記者透露，有一套掛牌很久的40多平方米房源，2021年初報(bào)價(jià)1100多萬元，現(xiàn)在800萬元左右就可以拿下。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，從當(dāng)前來看，今年以來北京二手房市場面臨著一定的下行壓力，2023年1~8月，北京二手住宅成交105010套，較2022年同期上漲9.8%，但較2021年同期仍下降13.5%。同時(shí)，今年4~7月北京二手房連續(xù)4月呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，8月在政策利好拉動下止跌回升。

“實(shí)際上，從去年下半年開始，很多城市就已經(jīng)逐步放松了二手房指導(dǎo)價(jià)。去年6月底西安暫停發(fā)布指導(dǎo)價(jià)，成都、廣州和東莞等城市指導(dǎo)價(jià)也進(jìn)行了松動，實(shí)際交易和銀行放貸基本不受指導(dǎo)價(jià)影響，深圳也多次傳出要對指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)整。”

諸葛科技陳霄分析指出，近期多城官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”、取消限購限售等，對新房的利好性更強(qiáng)，而放松指導(dǎo)價(jià)是針對二手房的放松，有利于促進(jìn)一二手房聯(lián)動，提升房源流動性，帶動置業(yè)信心的修復(fù)，對促進(jìn)市場回暖有著重要意義。