每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“厚街這邊新房市場(chǎng)還是比較火熱，要比二手房市場(chǎng)要熱多了，二手房比較不好賣，建議您也可以優(yōu)先考慮這邊的新房。”9月12日下午，東莞厚街的房產(chǎn)中介張立平向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

在這波樓市調(diào)控中，東莞算是各種調(diào)控支持力度較大的城市，而且早在去年就全面放開(kāi)了限購(gòu)，是全國(guó)較早全面放開(kāi)限購(gòu)的城市。

8月31日，東莞官宣實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。進(jìn)入9月以來(lái)，東莞的樓市支持政策還在加碼，東莞9月12日發(fā)布政策給予特級(jí)人才發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼，最高可達(dá)1000萬(wàn)元；9月11日，東莞調(diào)整公積金新政，可提取公積金用于支付首付款；同日，放寬港澳居民在莞購(gòu)房條件。

9月13日，中原地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)車德銳通過(guò)微信向記者表示，“進(jìn)入9月以來(lái)，東莞樓市的帶看量、成交量均出現(xiàn)穩(wěn)步回升。這種回暖是多方面影響的，一方面在政策加持下部分購(gòu)房者心態(tài)開(kāi)始變化，另一方面，‘金九銀十’本身就是銷售旺季，部分房企折扣力度較大，也會(huì)刺激部分購(gòu)房者成交。”

9月新房成交現(xiàn)回升

從東莞市場(chǎng)的新房住宅的成交來(lái)看，從9月以來(lái)，市場(chǎng)新房的網(wǎng)簽量開(kāi)始呈現(xiàn)出回升態(tài)勢(shì)。據(jù)東莞住建局?jǐn)?shù)據(jù)，8月東莞新房住宅網(wǎng)簽套數(shù)為1163套，二手房為2288套。而9月1日~12日，東莞新房住宅成交616套；二手房住宅成交714套。新房成交量明顯好于8月同期水平。

“9月來(lái)，我們帶看量比8月有明顯上升，但其主要原因還是開(kāi)發(fā)商搞促銷比較厲害，對(duì)于這類房子，中介也喜歡力推。”張立平告訴記者，雖然各種利好政策不斷出臺(tái)，但購(gòu)房者會(huì)不會(huì)成交更為看重的還是價(jià)格是否到位，所以在市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商也普遍推出各種促銷和折扣。

在張立平看來(lái)，除了在帶看人數(shù)增加以外，還有一個(gè)比較明顯的信號(hào)就是，進(jìn)入9月以來(lái)開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量明顯加大。“近期包括金地青雲(yún)境、恒兆公館、招商灣熙中心等多個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)入市，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)‘金九銀十’比較看好。”

據(jù)中原地產(chǎn)研究院對(duì)東莞在售100多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目監(jiān)測(cè)，9月4日~10日東莞樓市來(lái)訪認(rèn)購(gòu)量環(huán)比均上漲約20%，零認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目環(huán)比小幅減少3%，25%的項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)量環(huán)比上漲，市場(chǎng)活躍度明顯上升。

此外，進(jìn)入9月以來(lái)，不少樓盤(pán)加速入市步伐，推盤(pán)量較大的樓盤(pán)包括新世紀(jì)首鑄君匯府、華潤(rùn)置地中心悅府、大中陽(yáng)光壹號(hào)等。

記者注意到，從價(jià)格上來(lái)看，目前東莞整體新房?jī)r(jià)格要遠(yuǎn)高于二手房。東莞房天下數(shù)據(jù)顯示，東莞市9月至今的二手房參考均價(jià)為21605元/平方米，而8月份東莞的新房成交價(jià)為34900元/平方米。

在車德銳看來(lái)，造成東莞市場(chǎng)二手房與新房?jī)r(jià)格明顯價(jià)差重要原因，是在于政策開(kāi)放后，二手房掛牌量大幅增加，而部分二手房業(yè)主為了能夠加速出貨，把價(jià)格壓得比較低，于是就出現(xiàn)因?yàn)檎蹆r(jià)使得二手房市場(chǎng)整體成交上升的情況。

“東莞自去年放開(kāi)限購(gòu)和限售后，東莞的二手房掛牌量顯著增長(zhǎng)，價(jià)格則繼續(xù)下調(diào)。因?yàn)橐欢址看嬖谳^大價(jià)差，二手房成交量也跟著上去了，最后導(dǎo)致不少新房不得不調(diào)整價(jià)格。我個(gè)人是不太建議其他城市放開(kāi)限售，其他城市在考慮放開(kāi)限售政策時(shí)候，也可以充分考慮到這一點(diǎn)。”車德銳道。

開(kāi)發(fā)商讓利促銷成常態(tài)

雖然各種政策利好頻出，但在當(dāng)前大環(huán)境下，東莞的開(kāi)發(fā)商仍比較謹(jǐn)慎，較少像部分一線城市一樣出現(xiàn)返價(jià)的情況，促銷、優(yōu)惠折扣甚至直接下調(diào)備案價(jià)的現(xiàn)象，在東莞樓市仍然是主流，更多項(xiàng)目想趁著新政疊加優(yōu)惠快速走貨。

從開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷手段來(lái)看，如折扣優(yōu)惠，買(mǎi)房送黃金、手機(jī)等成為市場(chǎng)上較為常見(jiàn)的營(yíng)銷手段。

從張立平向記者發(fā)過(guò)來(lái)的宣傳海報(bào)來(lái)看，位于松山湖片區(qū)的松湖潤(rùn)府推出了成交送手機(jī)活動(dòng)，全民經(jīng)紀(jì)人帶看成交2套及以上送華為手機(jī)；位于黃江的科學(xué)城·時(shí)區(qū)則打出“以舊換新”買(mǎi)房活動(dòng)，憑自有物業(yè)資產(chǎn)證明，總價(jià)5%享抵扣優(yōu)惠，最高可抵約12萬(wàn)元。還有諸如錦城公館等項(xiàng)目，則是采用直接折扣或者拿出部分樓盤(pán)作為特價(jià)房。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的8月以來(lái)東莞市場(chǎng)的各類營(yíng)銷活動(dòng)，包括中心城區(qū)、濱海片區(qū)、松山湖片區(qū)三大熱點(diǎn)片區(qū)營(yíng)銷活動(dòng)明顯增多，以啟動(dòng)渠道為主。另外，部分項(xiàng)目采用“降價(jià)+首付分期、降價(jià)+提傭”組合拳促進(jìn)成交。如萬(wàn)科嘉城未來(lái)天空之城甚至在開(kāi)盤(pán)前啟動(dòng)渠道營(yíng)銷。

“隨著各種政策利好落地，企業(yè)幾乎都在盼望著市場(chǎng)復(fù)蘇，很多項(xiàng)目目前的心態(tài)幾乎都一樣，為了抓住現(xiàn)在的傳統(tǒng)銷售旺季，都在想辦法搶客，不斷加入降價(jià)、促銷陣營(yíng)，并紛紛開(kāi)啟渠道助力。”9月13日晚間，一位東莞房企營(yíng)銷人士向記者表示。

“在開(kāi)發(fā)商各種讓利、以價(jià)換量的營(yíng)銷策略下，各個(gè)項(xiàng)目的來(lái)訪量、成交量其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始往上走了。而且也正因?yàn)樾路康拇笳劭?，使得中介?duì)新房的推銷力度要遠(yuǎn)高于二手房。不出意外的話，9月東莞新房的成交要遠(yuǎn)高于二手房。”