每經(jīng)編輯 段煉    

頗受爭(zhēng)議的商品房預(yù)售制度在雄安新區(qū)被取消了。

新華社消息，9月20日，記者從雄安新區(qū)住房管理中心獲悉，雄安新區(qū)取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得、交房即交證”。同時(shí)，雄安新區(qū)支持有意愿的人才，通過(guò)租房解決住房問(wèn)題，并在教育、醫(yī)療、就業(yè)等公共服務(wù)領(lǐng)域“租售同權(quán)”。

雄安新區(qū) 圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

雄安新區(qū)：

“創(chuàng)造性地”取消商品住房預(yù)售

根據(jù)雄安新區(qū)官網(wǎng)9月19日消息，雄安新區(qū)創(chuàng)造性地取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，雄安新區(qū)官網(wǎng)還表示始終堅(jiān)持“房住不炒”，建立嚴(yán)禁投機(jī)的長(zhǎng)效機(jī)制。

雄安新區(qū)官網(wǎng)表示，雄安新區(qū)創(chuàng)造性地取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售、精裝交付，“所見(jiàn)即所得、交房即交證”。

此外，雄安新區(qū)接續(xù)出臺(tái)涵蓋住房租賃、住房銷(xiāo)售、商業(yè)辦公用房租售、共有產(chǎn)權(quán)住房管理、住房公積金管理等一攬子政策文件，多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉且具有雄安新區(qū)特色的新型住房制度體系已經(jīng)基本形成。

供應(yīng)類型方面，雄安新區(qū)合理規(guī)劃建設(shè)商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、機(jī)構(gòu)租賃住房和保障性租賃住房四類住房，在新建片區(qū)市場(chǎng)化項(xiàng)目中，配置不低于30%的“只租不售”型住房，支持有意愿的人才通過(guò)租房解決住房問(wèn)題，并在教育、醫(yī)療、就業(yè)等公共服務(wù)領(lǐng)域落實(shí)“租售同權(quán)”，樹(shù)立“長(zhǎng)租即長(zhǎng)住、長(zhǎng)住即安家”住房消費(fèi)新理念。

據(jù)了解，今年7月便有1400余戶家庭憑租賃備案合同報(bào)名雄安新建片區(qū)學(xué)校。

需要看到，雄安新區(qū)始終堅(jiān)持“房住不炒”。雄安新區(qū)自設(shè)立后，堅(jiān)決不搞大規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不斷完善多層次住房供給政策和市場(chǎng)調(diào)控體制，建立嚴(yán)禁投機(jī)的長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建供需匹配、結(jié)構(gòu)合理、流轉(zhuǎn)有序、支出與消費(fèi)能力相適應(yīng)的住房供應(yīng)格局。

2023年2月，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾探訪雄安新區(qū)第一個(gè)開(kāi)售的商品房華望城，當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售人員表示第一批房源3月底便能交房，其實(shí)就是現(xiàn)房銷(xiāo)售，該項(xiàng)目取得的也是《商品房現(xiàn)售備案證》。

當(dāng)時(shí)“一期開(kāi)盤(pán)就1000多套房源，參與搖號(hào)的已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)數(shù)了”，房源（每平方米）價(jià)格在1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)元之間。

而華望城主要服務(wù)對(duì)象是北京非首都功能疏解單位人員。具體包括符合疏解政策、新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、新區(qū)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入鼓勵(lì)類目錄的疏解單位，以及為實(shí)施新區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理和服務(wù)、完善城市功能、提升疏解承載能力而設(shè)立的配套服務(wù)單位，上述單位在新區(qū)工作的在編人員、與企業(yè)簽訂正式勞動(dòng)合同的人員和引進(jìn)人才。

對(duì)于雄安新區(qū)當(dāng)?shù)鼐用竦幕剡w安置房，一名雄安本地人向記者介紹：“我們手里的安置房，被告知是10年之內(nèi)不能買(mǎi)賣(mài)?！?/span>

全國(guó)多地明確鼓勵(lì)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”

商品房預(yù)售制度，俗稱賣(mài)期房、賣(mài)樓花，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款。這一制度借鑒自香港，最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)。不過(guò)，近年來(lái)由于部分監(jiān)管不到位，房屋預(yù)售款被挪用，導(dǎo)致出現(xiàn)“爛尾樓”現(xiàn)象，社會(huì)各界對(duì)取消預(yù)售制的呼聲越來(lái)越高。

據(jù)中國(guó)政府網(wǎng)，早在2010年，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳就曾對(duì)外宣布，為進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，廣西將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)。

但真正打響“現(xiàn)房銷(xiāo)售”第一槍的是海南。2020年3月7日3月7日晚上，海南省省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）指出，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。由此，海南成為全國(guó)首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的省份。

據(jù)新華網(wǎng)，1月17日，在2023年全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上談到預(yù)售制度時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，這是住建部首次明確提出現(xiàn)房銷(xiāo)售的概念，由此“現(xiàn)房銷(xiāo)售以及預(yù)售制是否應(yīng)該退出”再次成為各界熱議的話題。

今年以來(lái)，已有全國(guó)已有多個(gè)重要城市都明確鼓勵(lì)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”并推進(jìn)相關(guān)試點(diǎn)。

比如，7月29日，據(jù)合肥日?qǐng)?bào)，安徽省委常委、合肥市委書(shū)記虞愛(ài)華于28日下午主持召開(kāi)專題會(huì)議，研究謀劃全市房地產(chǎn)工作。會(huì)議明確要抓緊完善多項(xiàng)工作舉措：包括大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn)，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目；為避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，此外，試行取消商品房的樓層差價(jià)率限制，把定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)等。

8月7日，河南省人民政府辦公廳近日印發(fā)《持續(xù)擴(kuò)大消費(fèi)若干政策措施》。其中提到，支持鄭州開(kāi)展商品房預(yù)售制度改革，推進(jìn)鄭州、開(kāi)封現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

8月28日，為切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，成都市住建局印發(fā)《關(guān)于支持商品住房現(xiàn)房銷(xiāo)售促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的通知》。要求住建、金融、稅務(wù)、規(guī)劃和自然資源等部門(mén)按照職能職責(zé)，研究制定信貸、稅費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)登記等支持政策，鼓勵(lì)現(xiàn)房銷(xiāo)售。

專家：全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售可能性較小

取消預(yù)售制會(huì)提高房?jī)r(jià)

9月20日，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“整體來(lái)看，未來(lái)預(yù)售制度改革或?qū)⒊蔀樾掳l(fā)展模式的重要內(nèi)容，但當(dāng)前期房銷(xiāo)售仍是我國(guó)商品房銷(xiāo)售的絕對(duì)主流模式，在金融配套政策到位以及解決部分核心城市可能出現(xiàn)的供給斷檔問(wèn)題之前，全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的可能性較小，預(yù)計(jì)短期仍將通過(guò)在核心城市部分項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)或者在部分地區(qū)小范圍落地執(zhí)行的方式推進(jìn)?！?/span>

陳文靜認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售模式下，若項(xiàng)目建成后銷(xiāo)售不及預(yù)期，前期投入資金回收及償還貸款將面臨巨大壓力，這也將倒逼企業(yè)更加尊重市場(chǎng)供求規(guī)律，審慎拿地，科學(xué)決策。

“現(xiàn)房銷(xiāo)售模式短期內(nèi)減少了市場(chǎng)新房供給量，一定程度上也會(huì)導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展降速。另外，現(xiàn)房銷(xiāo)售將促使企業(yè)回歸產(chǎn)品，進(jìn)一步加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)行業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展?！?/span>

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

據(jù)紅星新聞8月16日?qǐng)?bào)道，原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)、原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)，有著“中國(guó)保障房之父”稱號(hào)的孟曉蘇表示，“預(yù)售制”是我國(guó)在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，借鑒海外經(jīng)驗(yàn)形成的有效做法。通過(guò)房屋購(gòu)買(mǎi)者提前介入，解決項(xiàng)目建設(shè)資金問(wèn)題，同時(shí)也讓購(gòu)房者能以優(yōu)惠價(jià)格提前買(mǎi)到房。對(duì)銀行而言，有沒(méi)有預(yù)售就是把錢(qián)借給購(gòu)房者還是借給開(kāi)發(fā)商的區(qū)別。

當(dāng)然，在某些項(xiàng)目上進(jìn)行“現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn)是可以的，但房?jī)r(jià)肯定會(huì)比預(yù)售的要高。所以對(duì)購(gòu)房者而言，取消預(yù)售制會(huì)加大房屋成本，所承擔(dān)的房?jī)r(jià)也會(huì)提高，對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)可能實(shí)惠不大。

孟曉蘇表示，“全面取消預(yù)售制”的說(shuō)法并不可行。它意味著開(kāi)發(fā)企業(yè)要承擔(dān)更多資金成本和風(fēng)險(xiǎn)成本，這些成本都要通過(guò)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)由購(gòu)房者承擔(dān)，房?jī)r(jià)會(huì)上漲，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。

對(duì)于自有資金不那么充裕的房企，如果沒(méi)有預(yù)售制的加持，將會(huì)資金周轉(zhuǎn)困難，無(wú)法提供足量資金進(jìn)行建設(shè)，開(kāi)發(fā)能力會(huì)降低。所以，不應(yīng)該把“取消預(yù)售制”當(dāng)成房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型方向，而是應(yīng)當(dāng)允許“現(xiàn)房銷(xiāo)售”和“預(yù)售制”兩種方式都存在。

“房屋預(yù)售制本身沒(méi)有多大問(wèn)題，問(wèn)題出在對(duì)預(yù)售房款的管理和使用上。預(yù)售房出現(xiàn)爛尾樓，都是監(jiān)管出了問(wèn)題?！泵蠒蕴K說(shuō)，現(xiàn)在房屋預(yù)售款由第三方機(jī)構(gòu)介入監(jiān)管，但有的監(jiān)管不力，房企將預(yù)售款挪到其它地方去了；有的則管得過(guò)死，讓項(xiàng)目建設(shè)用不上預(yù)售款。兩種傾向都會(huì)造成“保交樓”困難。

他認(rèn)為比較合理的辦法，是由購(gòu)房者群體進(jìn)行第二方監(jiān)管。購(gòu)房者與房屋按期交付的利益關(guān)系直接，有權(quán)對(duì)款項(xiàng)用途清楚知曉，可以避免房企違規(guī)挪用資金，也能避免資金不讓用于建設(shè)。它與房企和第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)共同管理，資金監(jiān)管就更為有效。

新聞多一點(diǎn)：

廣州多區(qū)放開(kāi)限購(gòu)

9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，廣州成為全國(guó)一線城市中首個(gè)部分放開(kāi)限購(gòu)的城市。

以下為《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》內(nèi)容：

為深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，分類精準(zhǔn)施策，持續(xù)加大保障性住房建設(shè)和供給力度，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒作，根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、優(yōu)化住房限購(gòu)和增值稅免稅年限

將本市住房限購(gòu)政策調(diào)整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房的，本市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購(gòu)房之日前2年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購(gòu)1套住房。

將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區(qū)個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

二、加大保障性住房建設(shè)和供給

大力加快推動(dòng)公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發(fā)展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶籍家庭公共租賃住房保障方式；支持各類市場(chǎng)主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設(shè)保障性租賃住房；建立健全配售的保障性住房體系，穩(wěn)慎有序開(kāi)展規(guī)劃建設(shè)。

本通知自印發(fā)之日起施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

編輯|段煉?杜恒峰

校對(duì)|何小桃

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自每經(jīng)網(wǎng)（記者：王佳飛）、新華社、新華網(wǎng)、工人日?qǐng)?bào)、紅星新聞、合肥日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)、公開(kāi)資料等