每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 彭水萍    

9月27日，建信基金發(fā)布了建信中關(guān)村REIT（不動產(chǎn)投資信托基金）關(guān)于租戶退租事項的進展公告，顯示其租戶軟通動力將于2023年9月30日到期的區(qū)域已確認將到期不續(xù)租，原擬提前退租的將于2024年7月31日到期的區(qū)域也已確認部分提前退租。

建信基金在公告中表示，軟通動力將于9月30日退租的面積合計為3389.38㎡，占總體可租面積的2.72%。在收取相應(yīng)違約金后，違約金與該區(qū)域本年度計劃收繳租金收入的差額對該基金基礎(chǔ)設(shè)施項目本年度預(yù)測收入的影響較小，但可能會對項目2024年度收入產(chǎn)生一定影響。

在近日舉辦的建信中關(guān)村REIT2023年中期業(yè)績說明會上，基金管理人表示，截至8月31日，該基金項目出租率為66.79%，較6月30日的67.84%繼續(xù)下降，“主要因某承租企業(yè)自身經(jīng)營決策提前退租所致”。

有業(yè)內(nèi)人士指出，作為我國REITs試點的主力之一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs項目出租率以及持久性是目前各方較為關(guān)注的領(lǐng)域。而在近期發(fā)布的一則運營報告中，觀點指數(shù)也表示，產(chǎn)業(yè)園REITs市場表現(xiàn)較差主要源于園區(qū)出租率持續(xù)下滑影響市場信心。

建立三方聯(lián)動工作機制

9月27日，建信基金發(fā)布的一則建信中關(guān)村REIT租戶退租事項進展公告引發(fā)市場關(guān)注。

公告顯示，軟通動力將于今年9月30日到期的2197㎡區(qū)域已確認將到期不續(xù)租。原擬提前退租的將于2024年7月31日到期的3007㎡區(qū)域，已確認提前退租1192㎡，剩余1815㎡暫不退租，基金管理人將對其提前退租的區(qū)域按合同約定收取相應(yīng)違約金。

對于軟通動力退租的影響和應(yīng)對措施，建信基金也在公告中表示，軟通動力將于2023年9月30日退租的面積合計為3389.38㎡，該區(qū)域占總體可租面積的2.72%，“在收取相應(yīng)違約金后，違約金與該區(qū)域本年度計劃收繳租金收入的差額對本基金基礎(chǔ)設(shè)施項目本年度預(yù)測收入的影響較小，但可能會對本基礎(chǔ)設(shè)施項目2024年度收入產(chǎn)生一定影響”。

同時，為盡快提升本基金基礎(chǔ)設(shè)施項目的出租率，維護廣大投資者利益，該基金發(fā)起人中關(guān)村發(fā)展集團、基金管理人、運營管理機構(gòu)已共同建立三方聯(lián)動工作機制。

在本月初舉辦的建信中關(guān)村REIT2023年中期業(yè)績說明會上，建信基金表明收到了軟通動力發(fā)送的提前退租通知書。彼時的公告介紹，該客戶總計承租面積占總體可租面積的4.09%，原始權(quán)益人暨運營管理機構(gòu)中關(guān)村軟件園正在全力與客戶協(xié)商爭取。

公告還顯示，建信中關(guān)村REIT在談意向企業(yè)12家，共計2.66萬㎡，部分企業(yè)已經(jīng)提交意向函，預(yù)計儲備客戶可轉(zhuǎn)化面積約4000㎡，轉(zhuǎn)化率在15%左右，該水平處于目前租賃市場轉(zhuǎn)化的中上水平。同時，通過引入發(fā)起人資源，目前已與一家芯片企業(yè)達成初步意向，該客戶預(yù)計于年內(nèi)簽約3000㎡。綜上，目前預(yù)計在將年內(nèi)新出租7000㎡左右，新增整體出租率5.5%左右，以盡可能對沖三季度部分企業(yè)到期不續(xù)租的影響。

業(yè)內(nèi)頻現(xiàn)重要客戶退租

自去年底以來，多只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs都在期內(nèi)出現(xiàn)了重要客戶退租的情況，相關(guān)產(chǎn)品的招租情況一躍成為行業(yè)關(guān)注重點。

有專業(yè)人士指出，如果租賃周期及出租率占比較高的情況下，退租事件對基金實際運營造成影響確實很小，運營管理機構(gòu)可以通過收取違約金、提高資產(chǎn)運營質(zhì)量、降低支出、提升周轉(zhuǎn)率等手段進行適當(dāng)彌補，也可以應(yīng)對退租的“常態(tài)化”。就像此次軟通動力退租，建信基金就將對其提前退租的1192㎡區(qū)域按合同約定收取相應(yīng)違約金，對項目收益有適當(dāng)彌補作用。

不過在很多行業(yè)人士看來，這背后所反映出的原因和趨勢或許更值得關(guān)注。

在8月的一份行業(yè)報告中，觀點指數(shù)指出，一些公募REITs在期內(nèi)出現(xiàn)了重要租戶的退租，而較大面積的重要租戶提前退租和到期不續(xù)約嚴重影響了未來的現(xiàn)金流狀況，且招租情況難在短期改善，預(yù)期修復(fù)仍需時日。“產(chǎn)業(yè)園RE-ITs市場表現(xiàn)較差，主要源于園區(qū)出租率持續(xù)下滑影響市場信心。”

建信中關(guān)村REIT的中期業(yè)績說明會介紹，截至8月31日，該基金基礎(chǔ)設(shè)施項目時點出租率為66.79%，較6月30日的67.84%繼續(xù)下降，主要因某承租企業(yè)自身經(jīng)營決策提前退租所致。值得一提的是，截至今年一季度末，建信中關(guān)村REIT出租率從2022年底的81.29%下降至當(dāng)前的68.47%，去年同期則為96.15%，同樣的情況也出現(xiàn)在其他發(fā)生過退租事件的產(chǎn)業(yè)園REITs上。

基金管理人在分析出租率下滑原因時表示，建信中關(guān)村REIT自持三棟載體于去年二季度開始出現(xiàn)出租率下滑跡象，主要是因為：產(chǎn)業(yè)背景方面，建信中關(guān)村REIT項目地處北京上地區(qū)域，匯集了眾多高新技術(shù)企業(yè)，以互聯(lián)網(wǎng)、軟件等行業(yè)為主，2021~2022年受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和行業(yè)政策的影響，相關(guān)行業(yè)受到一定沖擊，抑制了租賃需求；競爭態(tài)勢及經(jīng)營策略方面，整體市場未出現(xiàn)明顯回暖跡象、整體市場租金呈現(xiàn)下探的趨勢，而基金管理人及運營管理機構(gòu)基于前期市場情況，對樓宇出租目前尚未采取低價競爭策略；租賃市場方面，去年以來企業(yè)經(jīng)營普遍持保守預(yù)期，辦公場所擴張意愿不足，新增客戶有限等。

上述專業(yè)人士也指出，試點三年來，一些REITs項目的問題越發(fā)凸顯，“作為我國REITs試點的主力之一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域REITs項目出租率以及盈利持續(xù)性是目前各方較為關(guān)注的領(lǐng)域”。