每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“您要是真的訂房，我們可以和您簽保價(jià)協(xié)議，一旦降價(jià)，雙倍賠償。”

9月初，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以看房人身份來到鄭州金水區(qū)北部新開放的一個(gè)售樓處，銷售人員李敏如此告訴記者。

但對(duì)于保價(jià)時(shí)限，李敏則表示：“就到國(guó)慶節(jié)。”

鄭州的新房銷售在口頭極力維持著價(jià)格的穩(wěn)定，李敏表示：“我們剛剛開盤，如果降價(jià)是會(huì)影響我們后續(xù)銷售的。”

但幾天之后，李敏就表示：“我們能在之前報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上總價(jià)大約再優(yōu)惠10萬元。”

鄭州某新建小區(qū) 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

“這次是實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠”

“鄭州目前房?jī)r(jià)相當(dāng)于2016年的水平，也就是本輪房?jī)r(jià)上漲以前的價(jià)格。”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉夏（化名）直接說。

2023年以來，鄭州房?jī)r(jià)總體仍舊在下行區(qū)間。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，1月鄭州部分銀行開始執(zhí)行3.8%的房貸利率，4月鄭州“二環(huán)外全面解除限購”。

8月3日，鄭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，表示將落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求，并且將及時(shí)調(diào)整新發(fā)放首套住房商業(yè)貸款利率下限，還將實(shí)施購房契稅補(bǔ)貼政策。至此鄭州成為近期首個(gè)取消“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的省會(huì)級(jí)城市。

9月12日晚，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等4部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持合理住房需求的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），取消鄭州二環(huán)內(nèi)限制性購售政策，同時(shí)首套付款調(diào)整為不低于20%，二套首付款比例不低于30%。

劉夏告訴每經(jīng)記者：“鄭州以前很多政策都是表態(tài)性質(zhì)的，‘支持’‘鼓勵(lì)’之類，這次是實(shí)打?qū)嵉啬贸隽藘?yōu)惠，減免、補(bǔ)貼對(duì)購房人都是真金白銀的好處。”

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-8月，鄭州商品住宅累計(jì)成交量778.5萬平方米，同比增長(zhǎng)17.1%，但較2021年同期水平仍下降32.1%。

鄭州住宅用地溢價(jià)率也在持續(xù)走低，根據(jù)Wind，2020年度鄭州住宅用地溢價(jià)率為5.83%，2021年度為2.55%，2022年度僅為0.5%。

可以看到，目前鄭州幾乎拿出了所有政策工具：既沒有了限購限售，首付比例也降到了首套20%低點(diǎn)，購房契稅也在進(jìn)行補(bǔ)貼，優(yōu)惠政策貫穿于住房交易的各個(gè)環(huán)節(jié)。

朱稻（化名）是鄭州一名金融中介，他說：“現(xiàn)在鄭州房貸利率基本上處于3.8%-4.2%的水平，已經(jīng)比公積金貸款高不了多少了，不過目前的問題是符合貸款條件的客戶越來越少了。”

經(jīng)紀(jì)人忙著開新店

記者見到劉夏的時(shí)候，他正站在賈魯河北岸即將開業(yè)的新店前，和裝修人員溝通著種種施工細(xì)節(jié)。劉夏不時(shí)用手指著門店各處，描繪幾天之后完工的樣子，身上還有著創(chuàng)業(yè)者的激情。

原以為劉夏會(huì)對(duì)鄭州市場(chǎng)更加樂觀，沒想到他說：“鄭州目前幾乎所有的買房人都賠本了，只不過是多少的問題。”

據(jù)劉夏介紹，自己門店的營(yíng)業(yè)額波動(dòng)還是很大，“春節(jié)后業(yè)績(jī)不錯(cuò)，我們一個(gè)門店2、3月平均營(yíng)業(yè)額在40萬-50萬元，但5、6、7月下降到了20多萬元，8月份開始回升到30多萬元。”

“你認(rèn)為是政策刺激的原因嗎？”

“不全是，”劉夏說，“你可以看到，政策出臺(tái)的時(shí)間也是每年市場(chǎng)的上升期，春節(jié)后和9月前后，所以政策刺激和市場(chǎng)上行是相互疊加的。”

劉夏認(rèn)為，鄭州目前大致已經(jīng)穩(wěn)定了，“不會(huì)再怎么降了。”

“既然如此，你為什么會(huì)選擇在市場(chǎng)不好的時(shí)候繼續(xù)開新店？”

劉夏說：“目前市場(chǎng)下行，從賣方市場(chǎng)變成了買方市場(chǎng)，我們經(jīng)紀(jì)人存在的價(jià)值就高了，當(dāng)然這需要你本身就是成熟的經(jīng)紀(jì)人?，F(xiàn)在很多業(yè)主的預(yù)期也很低，例如有的會(huì)直接告訴我們‘這套房子只要XX萬元，多賣的部分歸你’，某種意義上講，我們這個(gè)行業(yè)又回到了‘吃差價(jià)’的狀態(tài)。”

觀望情緒似乎充斥在各個(gè)環(huán)節(jié)中，大家出手變得更加謹(jǐn)慎。

企業(yè)端，據(jù)Wind，河南代表性房企建業(yè)地產(chǎn)2023年1月1日至今只在鄭州市上街區(qū)拿了一宗地塊，總價(jià)為4.9億元。

購房者端，謝時(shí)今年剛過30歲，鄭州近期的一系列新政發(fā)布后，一直租房的他打算看看房子。“我準(zhǔn)備看二手房，畢竟不會(huì)爛尾。我在看房平臺(tái)上留了一次電話后，數(shù)不清的中介給我打電話讓我看房子，這讓我反而沒有那么著急了，反正房?jī)r(jià)也不會(huì)漲，鄭州那么多房子我能好好挑一挑。”

這代表了現(xiàn)時(shí)很多鄭州購房人的心態(tài)。

劉夏說：“新房我們也賣，不過現(xiàn)在賣得了的基本上是信譽(yù)好的國(guó)央企的房子，爛尾風(fēng)險(xiǎn)小一些。”

朱稻也感慨客戶越來越難找了：“能夠符合正常貸款的客戶越來越少了，拓展新客戶越來越難，所以現(xiàn)在我很大精力放在了轉(zhuǎn)貸上。”

“轉(zhuǎn)貸就是把客戶原來在A銀行的貸款轉(zhuǎn)到B銀行，例如A銀行的房貸利率是4.2%，那B銀行就給4.0%的利率，把有資質(zhì)的客戶吸引到自己這邊來，其實(shí)就是互相搶客戶。”

成交轉(zhuǎn)化率尚未明顯提升

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月以來，鄭州周度住宅備案成交套數(shù)連續(xù)兩周不足1000套，日均成交約100套，短期表現(xiàn)出進(jìn)一步下滑趨勢(shì)。住宅庫存總量延續(xù)下降趨勢(shì)，但出清周期仍然高于20個(gè)月。

“總體來看，鄭州市場(chǎng)表現(xiàn)尚沒有明顯好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)壓力仍然較大。”

從調(diào)查來看，鄭州各項(xiàng)政策的出臺(tái)在一定程度上是改善了預(yù)期的。

中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤告訴每經(jīng)記者：“政策出臺(tái)以來，項(xiàng)目到訪量逐步小幅上升，市場(chǎng)熱度有所提高。”

不過梁波濤也說：“由于基數(shù)較低，目前平均到訪量整體還處于較低水平。同時(shí)，到訪客戶的成交轉(zhuǎn)化率尚未明顯提升，反映出客戶觀望情緒仍然較重。”

李敏告訴記者：“最近看房的挺多的，這兩天我們一共賣出去7套。”雖然李敏說的成交量無從查證，但現(xiàn)場(chǎng)確實(shí)有不少看房人，銷售人員成交后為客戶鳴放了紙禮花。

劉夏也看到了市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)：“鄭州還有很多換房需求。目前鄭州約40%的小區(qū)是老舊的、沒有人車分流甚至沒有雙氣的，這些小區(qū)居民有很強(qiáng)的換房動(dòng)力。此外，大戶型也會(huì)更有市場(chǎng)，因?yàn)榻?jīng)歷了市場(chǎng)下行的洗禮，很多人覺得持有多套房產(chǎn)不如持有一套大戶型房產(chǎn)，我的客戶中就有許多這樣的換房人群。”

對(duì)于未來的政策空間利好，梁波濤認(rèn)為：“總體上鄭州房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)處于較為寬松的狀態(tài)，需求端圍繞降低購房門檻和購房成本仍有一些政策優(yōu)化空間，如針對(duì)多孩家庭提高購房支持力度，對(duì)多孩家庭增加首套購房指標(biāo)，加大剛需群體購房補(bǔ)貼力度等。”

劉夏則表示：“我認(rèn)為目前房產(chǎn)的交易稅費(fèi)還有優(yōu)化空間，例如總價(jià)200萬元的房子需要交3萬元左右的稅，我覺得可以再降一降。”

梁波濤表示：“中長(zhǎng)期來看，鄭州作為中部核心城市和人口大市，住房需求依然具備較大潛力，近年來產(chǎn)業(yè)發(fā)展大幅提速，未來城市居民就業(yè)和收入增長(zhǎng)具有更強(qiáng)保障，置業(yè)能力也將得到實(shí)質(zhì)性提升。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝