每經(jīng)記者 張靜    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 夏子博    每經(jīng)編輯 賀娟娟

近日，中國老齡科學(xué)研究中心發(fā)布《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告(2021-2022)》顯示，截至 2022年末，我國60歲及以上老年人達(dá)到2.8億，其中失能、半失能老年人大約4400萬。

老年人口占比持續(xù)攀高，慢性病負(fù)擔(dān)日益加重，但我國健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻拉在了老齡化后面，僅占國民生產(chǎn)總值的7%。

雖然藍(lán)海明確，康養(yǎng)市場剛性需求也擺在明面，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”大家也都很看好，從中央到地方，政策利好不斷釋放、高規(guī)格會(huì)議、論壇接踵而至。

但現(xiàn)實(shí)情況是，康養(yǎng)目前還是一眾保險(xiǎn)企業(yè)的“天堂”，而房企“玩家”作為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈中的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，市場容量顯得相對低迷。

從2010年前后不少房企攜重金“下海”至今，康養(yǎng)地產(chǎn)已經(jīng)過了十余年的發(fā)展期，但獲利者甚微。

“兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”下，大家又回到了康養(yǎng)地產(chǎn)的基礎(chǔ)問題上：康養(yǎng)地產(chǎn)到底賺的是誰的錢？怎么賺錢？

如何“叫好又叫座”？

從整體市場環(huán)境來看，康養(yǎng)行業(yè)普遍呈現(xiàn)虧損的狀態(tài)，仍需要從地產(chǎn)等其他業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行反哺。

業(yè)內(nèi)人士亦向筆者表示，地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍康養(yǎng)行業(yè)，堵點(diǎn)在于尚未形成長周期、低成本的資金閉環(huán)模式。

康養(yǎng)是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營，除了傳統(tǒng)“選好一塊地，蓋好一座樓”外，還需要疊加醫(yī)院、物業(yè)等高標(biāo)準(zhǔn)投入，導(dǎo)致行業(yè)不僅前期投入大且在后期盈利周期長且慢。

“之前，房地產(chǎn)開發(fā)模式講求一個(gè)‘高周轉(zhuǎn)’，要求4個(gè)月開盤，5個(gè)月資金為正，6個(gè)月回籠資金，而這一套到了以自持為主的康養(yǎng)地產(chǎn)則有些行不通。”業(yè)內(nèi)人士表示，房企開發(fā)自持康養(yǎng)項(xiàng)目的話，資金利用效率比較低，還將導(dǎo)致長期債務(wù)占比上升，相應(yīng)地償債能力也可能會(huì)受到影響。

因此，在康養(yǎng)界，無論從投資模式，還是投資規(guī)模看，最如魚得水的卻是一眾險(xiǎn)企。

圖片來源：漾美康養(yǎng)公眾號

據(jù)漾美康養(yǎng)公眾號，從入局床位榜TOP50榜單看，險(xiǎn)企布局養(yǎng)老服務(wù)呈現(xiàn)“井噴式”增長，入局險(xiǎn)企有9家，其中，泰康人壽床位擁有量 “一家獨(dú)大”，遙遙領(lǐng)先于同行企業(yè)。

榜單顯示，房企作為入局康養(yǎng)的主要企業(yè)類型之一，床位擁有量僅8.85萬張，占比16.5%，市場容量遠(yuǎn)低于行業(yè)預(yù)期。

實(shí)際上，險(xiǎn)資與養(yǎng)老之間“天然匹配”，險(xiǎn)企的低成本資金與“投資大、回收周期長”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，可以緩解資產(chǎn)負(fù)債“長短錯(cuò)配”壓力。

而扎堆入局朝陽產(chǎn)業(yè)的房企們，反而在康養(yǎng)項(xiàng)目盈利不佳與擔(dān)心錯(cuò)過風(fēng)口之間“進(jìn)退兩難”，普遍處于“先投一個(gè)試試水”階段，各顯神通，探尋正解。

有房企主打“鄰里式養(yǎng)老”，以適老化硬件為基礎(chǔ)，不僅關(guān)照到長者的物質(zhì)生活、健康生活，還關(guān)注到長者的精神生活、社交生活。有房企主打“學(xué)院式養(yǎng)老”，簡單說就是讓長者們重回“學(xué)生時(shí)代”，天天有課程、周周有活動(dòng)、月月有聚會(huì)，豐富老人頤養(yǎng)生活。

此外，大量房企巨頭均在2010年前后入局康養(yǎng)，發(fā)力北京、上海、廣州等地的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，并成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司等。

可以看到的是，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)成功項(xiàng)目鳳毛麟角、失敗的項(xiàng)目倒是越來越多，對于康養(yǎng)與地產(chǎn)結(jié)合如何“叫好又叫座”，眾房企們八仙過海，莫衷一是，向長周期轉(zhuǎn)型之路困難重重，唯有從內(nèi)心堅(jiān)持“去地產(chǎn)化，重運(yùn)營能力”才是“突圍”關(guān)鍵。

本土企業(yè)創(chuàng)新

陜西省衛(wèi)生健康委副主任趙嵐曾表示，陜西省已經(jīng)進(jìn)入中度老齡化社會(huì)，2022年末，陜西省60歲以上老年人口達(dá)到811萬人，占全省常住人口總數(shù)的20.5%，超過全國19.8%的平均值。“十四五”期間，預(yù)計(jì)陜西省老年人口將達(dá)到930 萬，占比達(dá)23.5%。

養(yǎng)老形式可謂十分嚴(yán)峻。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前陜西省康養(yǎng)市場體量很大，但供應(yīng)資源和服務(wù)都非常零散，且零散的背后就意味著質(zhì)量參差不齊，服務(wù)質(zhì)量低，難以滿足個(gè)性化需求，高品質(zhì)醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目更是匱乏。

“至于西安康養(yǎng)市場，值得期待的創(chuàng)新項(xiàng)目其實(shí)不少，很多利用秦嶺資源，放在南山下，擱在綠水邊，遠(yuǎn)離人煙，特別清靜，但是生活便利及過硬醫(yī)療配套操作起來相對困難。”上述業(yè)內(nèi)人員感嘆道。

在本土企業(yè)進(jìn)軍康養(yǎng)，探索新業(yè)態(tài)時(shí)，西安本土開發(fā)商中大國際亦悄然跟進(jìn)。

對于本土企業(yè)來說，中大國際還是具備代表性的，其代表作中大國際南大街店、中大國際高新店、中大國際九號、麗思卡爾頓酒店等項(xiàng)目均曾開創(chuàng)出較新商業(yè)模式。

圖片來源：中大國際官網(wǎng)

根據(jù)過往項(xiàng)目，筆者發(fā)現(xiàn)中大國際有兩個(gè)特點(diǎn)，一是開發(fā)項(xiàng)目業(yè)態(tài)靠前，必須湊齊“天時(shí)、地利、人和”，也就是在“產(chǎn)品+配套服務(wù)+地段”三者上都要做到極致，二是開發(fā)項(xiàng)目普遍采取自持模式，極少“脫手”，所以項(xiàng)目普遍維護(hù)較好。

而在中大國際鮮少發(fā)聲的這幾年，其積極汲取海外先進(jìn)怡養(yǎng)理念，已悄然開始搶占康養(yǎng)賽道。

筆者注意到，中大國際所打造的中大國際玖玖康養(yǎng)健康城（以下簡稱：中大國際99）位于曲江杜陵板塊，延續(xù)了中大國際一貫風(fēng)格，無論從地段、產(chǎn)品、配套來看，都為西安康養(yǎng)“標(biāo)桿”而來。

筆者查閱官方資料發(fā)現(xiàn)，為打造醫(yī)療配套，中大國際已“攤本”17億，要給項(xiàng)目配套打造三級綜合醫(yī)院。康養(yǎng)行業(yè)配套醫(yī)療常見，但一出手就是三級綜合醫(yī)院的卻極為少見，且還是以民營資本的身份入局陌生行業(yè)。

根據(jù)曲江新區(qū)官網(wǎng)《西安中大國際醫(yī)院建設(shè)工程規(guī)劃公示》，醫(yī)院總占地68.3畝，總建面約12萬㎡，且所有建筑高度上限18米，意味著層高基本不會(huì)超過三層。

西安中大國際醫(yī)院效果圖

真金白銀“下注”后，中大國際找來京東方健康醫(yī)療“加持”醫(yī)院運(yùn)營，用前沿的物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，全方位檢測健康數(shù)據(jù)，提供覆蓋全場景和全生命周期的智慧健康管理服務(wù)。

此外，中?國際頤養(yǎng)中心引?擁有近50年高端養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)的高利澤（法國），負(fù)責(zé)長者照護(hù)服務(wù)；同時(shí)聯(lián)動(dòng)醫(yī)院，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)養(yǎng)老下醫(yī)、養(yǎng)、護(hù)三元合?的?體化康養(yǎng)持續(xù)照料解決方案。

多方加持下，筆者發(fā)現(xiàn)上述業(yè)態(tài)似乎和中大國際九號住宅周邊的麗思卡爾頓酒店、中大國際商業(yè)中心有“異曲同工”之勢。

風(fēng)口之下的一步“險(xiǎn)棋”

從大環(huán)境來看，顯然中大國際這是一步“險(xiǎn)棋”。

康養(yǎng)行業(yè)是一個(gè)玩不得虛假的行業(yè)，前期需要有專業(yè)的人才，過硬的技術(shù)，完善的服務(wù)體系共同托底。

后期的裝修、醫(yī)療器械、保健設(shè)施、體檢設(shè)施、健身器材等是一筆很大開銷，后續(xù)還有醫(yī)療、護(hù)理等人員的支出需要維持，更考驗(yàn)企業(yè)的資金實(shí)力。

毫無疑問，做商業(yè)、做住宅，對中大國際是“最保穩(wěn)”的選擇，而在自身完全沒有經(jīng)驗(yàn)，且在全國都缺乏可供復(fù)制的樣本情況下，入局康養(yǎng)確實(shí)風(fēng)險(xiǎn)與難度不小。

但從中大國際在商業(yè)與住宅上兩次成功的創(chuàng)新案例來看，卻不免又讓人充滿期待。

作為西安本土企業(yè)，其確實(shí)配得上“眼光獨(dú)到”，所打造的產(chǎn)品均能卡在時(shí)代需要的“節(jié)骨眼”上，超前卻又適度地出現(xiàn)。

而對于康養(yǎng)這個(gè)明確的市場藍(lán)海，自然誰也不想慢別人一步。

業(yè)內(nèi)人士向筆者表示，隨著需求升級及政策紅利不斷釋放，康養(yǎng)行業(yè)還是有各方企業(yè)陸續(xù)入場，供給端呈多元化特征，行業(yè)競爭也更為殘酷，頭部化進(jìn)一步集中，好產(chǎn)品、新模式也將不斷探索、涌現(xiàn)。

“未來，隨著資本大量涌入，康養(yǎng)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)大量的并購整合、優(yōu)勝劣汰和重新洗牌，產(chǎn)業(yè)鏈也被不同程度重塑，有能力做出好產(chǎn)品的企業(yè)或許可以‘贏家通吃’。”

而對于以自持為主的康養(yǎng)地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)的普遍觀點(diǎn)是10-15年的投資回收期，每年8%-10%的回報(bào)率，對于房企高周轉(zhuǎn)模式來說頗為致命，但這卻是中大國際的強(qiáng)項(xiàng)，其已通過自持模式極大程度延續(xù)數(shù)個(gè)產(chǎn)品生命周期。

且長期自持也帶給中大國際一個(gè)優(yōu)勢，相比地產(chǎn)商，中大國際更像一個(gè)運(yùn)營商、服務(wù)商，在這一方面經(jīng)驗(yàn)也更為豐富，而一個(gè)業(yè)態(tài)健康的康養(yǎng)住區(qū)，應(yīng)該是銷售盈利且運(yùn)營盈利的項(xiàng)目，生命周期才是決定成敗的重頭戲。

中大國際99效果圖

筆者更期待的點(diǎn)在于，在上一個(gè)地產(chǎn)強(qiáng)周期中，在西安缺乏新興業(yè)態(tài)時(shí)，中大國際在西安打造兩例創(chuàng)新且成功的樣本，供人借鑒。

而在下一個(gè)老齡化的強(qiáng)周期中，在全國都尚無循環(huán)樣本時(shí)，擅長自持、立足西安的中大國際，能否在各方加持下，探索出一條可供借鑒的康養(yǎng)資金閉環(huán)模式值得期待。