每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

銷售端回暖不及預期，前三季度全國住宅新開工驟減了近1/4。

10月18日，國家統(tǒng)計局公布1-9月全國房地產開發(fā)投資數(shù)據(jù)，前三季度全國商品房銷售額8.9萬億元，下降4.6%；住宅銷售額下降3.2%。全國房地產開發(fā)投資同比下降9.1%，降速與1-8月相同，其中住宅投資下降8.4%。

9月，房地產開發(fā)景氣指數(shù)（國房景氣指數(shù)）為93.44。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析認為：“認房不認貸等新政以來，雖然政策組合拳利好循序漸進落地，但短期內來看，房地產開發(fā)投資和商品房銷售情況還沒有明顯改觀，仍然處于同比下降通道。”

“認房不認貸”效果未及預期

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-9月，全國商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%；商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。另一方面，商品房待售面積截至9月末達到64537萬平方米，同比增長18.3%，而住宅待售面積增長19.7%。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，“1-9月，全國房地產銷售面積、銷售金額同比降幅延續(xù)擴大趨勢，但9月單月同比降幅均有所收窄。”

各區(qū)域商品房銷售面積、銷售金額同比均下降，其中中部地區(qū)商品房銷售額降幅達到9.2%，降幅最小的東部地區(qū)為下降3%，但降幅同比擴大。

對于“認房不認貸”一個月以來的市場情況，張宏偉分析，截至目前，僅北京、上海、廣州成交量的復蘇效果明顯，深圳因政策面仍然較為嚴格，并沒有成交量復蘇。強二線城市成交量普遍回升是改善需求主導的區(qū)域，且也有降價跑量的因素驅動，同時這些城市限購區(qū)或主城區(qū)對于近遠郊或周三四線城市有虹吸效應；其他弱二線和三四線城市效果不明顯，仍然有較大的去庫存壓力，這也是這些城市開發(fā)投資、商品房銷售、房價指數(shù)在當下回調的主要原因。

新開工數(shù)據(jù)連續(xù)25個月下跌需警惕

1—9月，全國房地產開發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%，其中住宅投資66279億元，下降8.4%。

值得注意的是，房地產開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積72123萬平方米，下降23.4%。其中，住宅新開工面積52512萬平方米，下降23.9%。易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局歷史數(shù)據(jù)判斷，該指標已經出現(xiàn)了連續(xù)25個月下跌，短期內，由于購房銷售市場數(shù)據(jù)相對處于低位，新開工不足的風險還沒有暴露出來，從房地產良性循環(huán)的角度看，新房的開工數(shù)據(jù)還是需要提振。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進建議，“各地在預售制度方面要采取更靈活的措施。‘一管就死’是目前預售制度的一個問題，各地要規(guī)范預售流程，但資金還是需要加快到位。對于銷售不錯的項目，更需要督促加快建設和交付。”

此外，在各方集中保交付之下，全國房屋竣工面積48705萬平方米，增長19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬平方米，增長20.1%。

資金壓力成為制約房企新開工及施工數(shù)據(jù)的的最大因素之一。前三季度，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，自籌資金下降21.8%，國內貸款下降11.1%，定金及預收款下降9.6%，個人按揭貸款下降6.9%。

陳文靜指出，9月份各渠道融資規(guī)模均大幅下降，信用債降幅明顯，企業(yè)現(xiàn)金流仍面臨較大壓力。短期來看，四季度，新開工面積低基數(shù)效應有望進一步顯現(xiàn)，預計新開工面積同比降幅繼續(xù)收窄，但難改同比下行趨勢。在核心城市銷售市場保持一定活躍度下，核心城市的房地產開發(fā)投資有望逐漸好轉，進而對四季度全國房地產開發(fā)投資額形成一定支撐，但從全年來看，全國房地產開發(fā)投資額同比降幅或仍較大。

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