每經評論員 薛暉

據(jù)近日媒體報道，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，近期已有成都、濟南、合肥等地相繼落實“取消土地限價”。如9月26日，成都宣布中心城區(qū)商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場情況自主定價。10月9日，濟南市自然資源與規(guī)劃局發(fā)布公告，對即將競拍的兩批土地的競買規(guī)則作出調整，土地最高限價取消。

實際上，自8月底以來，中央及各地一系列政策密集出臺，對房地產市場情緒產生積極帶動，北京、上海、廣州等核心城市新房銷售回暖。但全國房地產市場銷售規(guī)模整體仍處低位，土地市場頹勢未改。

根據(jù)機構數(shù)據(jù)，2023年1~9月，全國300城住宅用地成交22391萬平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693萬平方米，同比下降49.7%；成交樓面均價7673元/平方米，同比下跌2.1%。

土地市場低迷的原因在于，在過去一段時期，我國住房土地出讓政策中存在兩大約束：一方面，為了限制房價而限制地價；另一方面，限制宅地容積率不得低于1.0（即所謂的“禁墅令”）。這些限制性政策在抑制房價過快上漲的過程中發(fā)揮了積極作用，但代價是讓房企不能按照需求升級做出高品質的低密度產品。如若放松對遠郊區(qū)的容積率限制，可在未來向市場釋放高質量的產品，牽引換房需求釋放。

任何一種制度的確立或調整，都需要適應當時的環(huán)境。在2021年之前，各地的土拍都遵循“價高者得”的原則。但隨著樓市調控加碼，尤其是為了避免“地價推高房價”。各地在“限房價”之后，又開始“限地價”。具體做法就是，在競拍過程中，一旦達到地價上限，還要通過競人才房面積、競自持面積、競保障房面積或抽簽等方式，決定地塊的歸屬。

以上種種舉措，在遏制地價和房價過快上漲方面，是有立竿見影之效的。然而，世異時移。限地價雖然限住了房價，也導致土地市場遇冷。

遇冷的原因在于，市場已經由昔日賣方市場（即房企多，供地少）變成了買方市場（開發(fā)商減少，土地供應量不減）。開發(fā)商希望拿地時只考慮一個價格因素，而不是附加各種不確定的條件，而政府也希望以有限的出讓地塊收回盡可能多的現(xiàn)金。如此，“價高者得”的回歸就一拍即合，合情合理了。

實際上，土拍政策的調整，也與樓市政策調整的大方向相符。

今年以來，各地樓市政策變化的一個大方向就是，將前幾年的限購限貸限價政策放松或取消。換言之，由行政干預轉為市場調節(jié)。此一松一變，也是因為樓市已由原來的“過熱”轉成了“低迷”。所以，正視現(xiàn)實之后，政策也由“抑制”變成“支持”。甚至，連之前多年的政策禁區(qū)“容積率不得低于1.0”的限制也可能放開。

可以說，無論是土地限價令還是容積率規(guī)定，都是在土地“市場過熱”的時代才出現(xiàn)的。在過熱的時候，需要行政干預給市場降溫。但“市場過冷”時，行政干預就要退出，讓位于市場機場。

這就是政策“換擋”的邏輯。