每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

在上周舉行的上海三批次首輪土拍中，象嶼地產共參與了三宗熱門地塊的競拍，最終以總價16.9億元、10%封頂溢價率奪得奉賢新城9.33萬平方米的宅地。

《每日經濟新聞》記者注意到，今年前9月，土地市場整體降溫明顯，百強房企拿地銷售比僅0.19，投資意愿依然疲弱。但象嶼地產在四季度開局后仍斥資16.93億元在上海拿地，擴張意圖極為明顯。

據克而瑞數據，今年前9月，象嶼新增土地價值達到67.9億元、新增貨值131億元，分別排在行業(yè)第33位、35位；全口徑銷售額達到355.3億元，排在行業(yè)第34名，其中權益銷售額為201.3億元，排在行業(yè)第43位。

不過，在業(yè)績快速增長的背后，象嶼地產仍要面對擴張期利潤下滑甚至虧損的難題。象嶼地產2023年債券中期報告顯示，今年上半年，其營業(yè)利潤從2022年中期的3.2億元下滑至-2.65億元，凈利潤和歸母凈利潤分別為-2.25億元和-2.83億元。

但總體來看，今年上半年，象嶼地產的經營表現與債券中期報告中“象嶼地產在廈門象嶼集團內定位為利潤中心，對于規(guī)模的考量較少，主要考量盈利情況”的表述略有不符。

持續(xù)重倉上海市場

聚焦一二線城市是當下行業(yè)共識。對于地方國企而言，更需要保持較優(yōu)的土儲結構。

作為大型國企廈門象嶼集團有限公司的全資子公司，成立于1993年的象嶼地產曾透露，2023年將持續(xù)堅持“3+X”戰(zhàn)略布局，深耕長三角、海西、成渝等核心都市圈，聚焦以上海為核心的長三角市場，業(yè)務版圖覆蓋福建、上海、江蘇、浙江、重慶、天津、河北等區(qū)域。

從近年來的擴張表現來看，象嶼地產對上海的偏愛已經遠遠超越大本營和其他省市。2022年，象嶼地產在上海拿下6宗地塊，全口徑拿地金額接近超過167億元，僅次于招商蛇口和保利發(fā)展，排在行業(yè)第三。

在今年初的上海一批次土拍中，象嶼地產就報名了多宗地塊，最終成功拿下了普陀桃浦地塊和浦東新場地塊。

今年上半年，象嶼地產在上海就有青浦蟠龍府二期、寶山萃湖臻境、閔行象嶼招商公園1872、嘉定虹橋嘉悅府、嘉定都滙云境等項目在售，同一時期5盤齊開。

其中，象嶼招商公園1872項目今年以來累計銷售額達106.47億元，高居榜首，也成為今年截至目前上海唯一的百億大盤；象嶼招商蟠龍府項目的銷售額也達到82.2億元，排在第8位。憑借203.27億元的銷售戰(zhàn)績，象嶼地產在今年1~9月上海房企銷售榜上排在第四位。

《每日經濟新聞》記者注意到，上周象嶼地產以封頂溢價摘得的奉賢地塊，周邊配套成熟，已開業(yè)的龍湖天街位于地塊東面，周圍除了朗詩、龍湖、保利等開發(fā)的多個樓盤，象嶼濱江悅府也僅一河之隔。不過，該地塊距市中心直線距離約28公里，加之距離地鐵站較遠，剛需通勤仍有不便。

此外，奉賢地塊所在的天街西板塊以次新房為主，龍湖春江天璽在今年上半年的成交單價為41000元/平方米左右，與奉賢地塊的房地聯(lián)動價仍然存在一定的倒掛。但當前市場恢復力度不足，地塊位置處于遠郊，未來項目入市能否再現熱銷還需時間來檢驗。

合作開發(fā)加速擴張

事實上，在上海拿地對于非頭部房企而言并非易事。和大多數地方國資房企一樣，象嶼地產選擇了合作開發(fā)。

如象嶼地產在今年初在上海一批次土拍中獲得的兩宗宅地，其中桃浦地塊位于熱點概念的桃浦智創(chuàng)城板塊，由象嶼地產和浙江交投聯(lián)合體經歷了55輪報價后以37.78億元競得；而浦東新場地塊則由象嶼地產和招商蛇口聯(lián)合體以16.24億元競得。

此外，招商象嶼·星耀翠灣、象嶼交控·中環(huán)云悅府、國貿象嶼龍湖·星璟原、天安象嶼·西江悅、天安象嶼萃湖臻境等項目，都能看到合作伙伴的身影。

顯然，象嶼地產以抱團合作方式重倉上海，在近兩年行業(yè)下行中抓住了全國最有韌性的市場。

2020~2022年，象嶼成為排名上升幅度最大的房企之一。

據克而瑞統(tǒng)計，截至2022年末，象嶼地產排在銷售百強榜第56位，2023年9月又再次上升到34位。

最近三年，象嶼地產新增拿地總數為26塊。據克而瑞數據，今年前9月，象嶼新增土地價值達到67.9億元、新增貨值131億元，分別排在行業(yè)第33位、35位。

象嶼地產在債券半年報中表示，根據資金儲備及下屬項目公司的開發(fā)進度，合理預計新增土地儲備規(guī)模。在確定增加土地儲備之前，公司充分開展土地儲備的調研、產品定位、利潤測算等前期工作，并上報公司投決會，公司投決會根據項目土地的可研方案進行項目決策?？傮w來看，拿地政策較為理性，在遇到合適的拿地時機，發(fā)行人會采取相應拿地策略，讓業(yè)務平穩(wěn)有序發(fā)展。

上半年凈利出現虧損

業(yè)績快速增長背后，象嶼地產仍要面對擴張期利潤下滑甚至虧損難題。

象嶼地產在2023年債券中期報告中透露了當下的業(yè)務結構：兩大主業(yè)中的房地產銷售業(yè)務約占75%，租賃業(yè)務18%。從毛利率來看，象嶼地產來自房地產銷售的毛利率達到21.5%，租賃業(yè)務毛利率23.94%，與上年同期相比，地產板塊毛利率下滑了15個百分點，不過在行業(yè)中并不算差。但總體來看，今年上半年，象嶼地產的經營表現與債券中期報告中“象嶼地產在廈門象嶼集團內定位為利潤中心，對于規(guī)模的考量較少，主要考量盈利情況”的表述略有不符。

2023年債券中期報告顯示，象嶼地產的營業(yè)利潤從2022年中期的3.2億元下滑至虧損2.65億元，凈利潤和歸母凈利潤分別為-2.25億元和-2.83億元。

對此，象嶼地產表示，1~6月房地產銷售收入較上年同期下降76.81%，營業(yè)成本下降71.07%，毛利率下降41.95%，主要原因是公司項目結轉周期差異所致。而新增租賃項目增加了租金收入，帶來了租賃業(yè)務收入較同比增長79.07%，營業(yè)成本僅增長32.95%，毛利率相應提升。

“公司的主要競爭對手為大型全國或地區(qū)性開發(fā)商，近年來在土地購買環(huán)節(jié)的競爭越來越激烈，此外，某些區(qū)域出現房地產市場供給過剩的情況已對當地去化造成了一定壓力。”象嶼地產在債券報告中坦陳。

象嶼地產也提及，要“以市場導向動態(tài)優(yōu)化，堅持區(qū)域深耕，保持戰(zhàn)略定力，確保投資安全，利潤優(yōu)先規(guī)模。同時，進一步加深對商發(fā)和物業(yè)板塊的戰(zhàn)略深化和布局。”

資金方面，截至2023年6月30日，象嶼資產負債率為79.18%，目前三筆存量債債務余額23.91億元，其中13.4億元為1~3年內到期余額，10.51億元到期日為10年以上。報告期末，有息債務余額60.98億元，銀行授信余額仍有109.63億元。