每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月22日，記者從上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”獲悉，今年上海第十批次新建商品住房近期將上市，共有9240套房源，備案均價為62567元/平方米。

據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，9月份上海新房價格環(huán)比漲幅0.5%，領(lǐng)跑70城，同比漲幅也達到4.4%。此次入市的9240套新房，是否會對上海的新房市場產(chǎn)生新的壓力？

“第十批次新房源推出來，從企業(yè)角度來講，今年最后兩個月肯定還是要去沖刺一下銷售業(yè)績的。因為其他弱能級城市銷售的狀況都不太好，企業(yè)必須要靠上海這種一線城市來完成銷售任務(wù)。”

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉當日通過微信接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，上海樓市的需求量相對比其他城市要足，企業(yè)要趁現(xiàn)階段把供應(yīng)做上去，最后兩個月把業(yè)績拉升上去。

單價10萬元+房源占比14.4%

從上海第十批次供應(yīng)房源情況來看，9240套房源共涉及32個項目，總建筑面積約103.3萬平方米，備案均價62567元/平方米，分布在浦東、徐匯、靜安、楊浦、閔行、寶山、嘉定、松江、金山、青浦、臨港11個區(qū)域。

在這32個項目中，備案均價在6萬元/平方米以下的項目共15個；6萬-10萬元/平方米的項目共12個；10萬元/平方米以上的項目共5個。

其中，備案均價最高的項目是位于浦東新區(qū)的前康大廈，達13.20萬元/平方米，入圍比為2.5；其次是位于徐匯區(qū)的匯元雅苑（一期），備案均價為13.0414萬元/平方米，入圍比為2.5。

圖片來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)

每經(jīng)記者注意到，32個項目中，共有5個“10萬元+”項目，供應(yīng)套數(shù)合計超過1300套，占本批次房源的14.4%。

其中，位于徐匯區(qū)的兩個高端住宅項目珺匯名?。ㄒ黄冢┖蛥R元雅苑（一期），均位于徐匯濱江板塊，兩項目開車相距僅4.3公里，匯元雅苑更靠近中心地帶，但價格高出匯元雅苑7400元/平方米。兩個項目同批次入市，未來競爭在所難免。

另一個“10萬元+”項目隅璟尚庭位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，也是楊浦區(qū)唯一一個入市新盤。該項目由金隅集團開發(fā)，目前幾批次房源均已開盤售罄，此次入市的是60套99平方米住宅，去化壓力相對較小。

值得注意的是，在第十批次供應(yīng)房源中，遠郊項目占比仍然非常大，其中臨港兩項目共有1373套房源，金山兩項目共計464套房源，占本批次房源的近20%。在今年前三季度上海遠郊多個樓盤項目去化困難的背景下，年末沖刺能否取得好成績?nèi)源龣z驗。

“上海新房供應(yīng)節(jié)奏在加快，供應(yīng)體量在增加，該批次供應(yīng)的9240套新房源，是今年以來上海供應(yīng)最多的一個批次。”

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜通過微信告訴每經(jīng)記者，上海新房的整體認購率正在下行，隨著供應(yīng)量不斷增加，預(yù)計市場繼續(xù)分化，部分供應(yīng)量較多、能級較低的板塊，新房的銷售將會面臨一定壓力。能級高的板塊，隨著供應(yīng)量增加，銷售也有可能增加，好項目應(yīng)該還會有市場。

上海9月新房價格漲幅領(lǐng)跑70城

事實上，今年上海新房供應(yīng)與市場整體下行節(jié)奏已經(jīng)達成了某種“默契”。

每經(jīng)記者查閱“網(wǎng)上房地產(chǎn)”信息發(fā)現(xiàn)，盡管今年上海新房供應(yīng)已達十個批次，但和2022年相比，每批次供應(yīng)的房源數(shù)量均有明顯減少。

回顧2022年上海8個批次的新房供應(yīng)，除第五批、第八批供應(yīng)數(shù)量低于一萬套外（分別為9093套和7497套），其余六批次均超過萬套，并且在第七批次供應(yīng)量增加到16060套，幾乎達到2023年單批次的三倍。

圖片來源：上海中原地產(chǎn)

上海中原地產(chǎn)分析認為，基于“認房不認貸”等利好政策的落地，今年9月上海新建商品住宅成交面積77.9萬平方米，環(huán)比增加39.6%。從交易節(jié)奏來看，9月初低開，周度成交量剛過5萬平方米，之后開始小幅回升，月中成交量達到20萬平方米，最后在翹尾效應(yīng)下沖至33萬平方米。

據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，9月份上海新房價格環(huán)比漲幅0.5%，領(lǐng)跑70城，同比漲幅也達到4.4%。

“基于政策導向，改善項目最活躍，尤其是大浦東、嘉定等交易主力區(qū)表現(xiàn)突出。成交前十榜單中，改善型產(chǎn)品占絕對主力，因此反映到房價指數(shù)上，上漲幅度較為顯著，這也使得上海成為一線城市中新房價格上漲最快的城市。”上海中原地產(chǎn)分析認為。

即便如此，未上市的新房項目仍然充滿未知。“真的是有點難。”某知名房企在上海的項目營銷總張力（化名）向每經(jīng)記者表示，“只能做好自己，用更好的產(chǎn)品，去回應(yīng)市場。”

2023年9月上海樓盤成交TOP10 來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原地產(chǎn)整理

9月份成交套數(shù)排在第一的中建萬科理想之地位于嘉定馬陸，均價為50384元/平方米；第二到第四名均為10萬元+的高端項目，其中包括單價16萬元+的網(wǎng)紅盤云錦東方三期和13萬元+的海玥黃浦灣。

“從8月底以來，其實上海市場需求和購買力最堅挺的一批客戶，就是高端改善客戶，剛需可能比較理性，受到收入方面限制比較多；置換改善可能受制于能不能成功賣舊，對應(yīng)8萬元、10萬元單價的改善型客群，其實購買力還是相對比較堅挺的。”張宏偉表示。

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖