每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“深圳昨天（10月24日）二手房網(wǎng)簽量，好像是今年的峰值。”10月25日早間，深圳鏈家研究院院長(zhǎng)肖小平在社交平臺(tái)上分享道。

據(jù)深圳市住房和建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)，10月24日深圳新房共成交83套，住宅為63套；二手房共成交220套，住宅為174套。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，受政策寬預(yù)期的影響，深圳二手房市場(chǎng)前期需求集中釋放，本周交易量小幅回調(diào)，但二手房在售量（近5.8萬(wàn)套）亦創(chuàng)下歷史新高。

174套雖然已是今年二手房的日成交峰值，但當(dāng)下深圳二手房市場(chǎng)活躍度仍亟待提升。買(mǎi)家與賣(mài)家都被困在市場(chǎng)谷底，反復(fù)、猶豫。與此同時(shí)，還在不斷攀升的掛牌量，將出售壓力分散到業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、中介等各方參與者身上。

房子從去年掛牌到了今年，佟文仍沒(méi)能幸運(yùn)地成為機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)成交中的一分子，而價(jià)格相較去年掛牌出售之初已一降再降，她的置換計(jì)劃也被一再擱置。

中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫通過(guò)微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，深圳二手房掛牌量持續(xù)上漲，特別是政策組合拳之后，上漲幅度進(jìn)一步加大。一方面是因?yàn)橹脫Q客戶(hù)置換意愿增強(qiáng)，此外還有部分客戶(hù)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不足，想趁利好出手。

二手房在售近5.8萬(wàn)套

最近，佟文通知中介，將房子掛牌價(jià)又調(diào)低了十萬(wàn)元，這也是佟文這三個(gè)月來(lái)第三次調(diào)價(jià)。除了調(diào)低價(jià)格，她還不斷地向中介和有意向看房者表達(dá)著自己賣(mài)房的決心，并拿出最大誠(chéng)意：交易時(shí)可以自己來(lái)贖樓，并承擔(dān)贖樓費(fèi)用。

隨著掛牌時(shí)間的推移，佟文買(mǎi)房的信心也在不斷降低。與小區(qū)鄰居一樣，她不得不將改善住房需求的計(jì)劃暫時(shí)擱置，在買(mǎi)房過(guò)程中也有中介向佟文提出過(guò)低價(jià)賣(mài)低價(jià)買(mǎi)的建議。“這個(gè)沒(méi)錯(cuò)，但是低太多了，都換不起了。”佟文說(shuō)，急售的房子業(yè)主也不會(huì)等，身邊也有鄰居先訂了房，現(xiàn)在賣(mài)房一直被壓價(jià)。

按照深圳最新的購(gòu)房政策，家庭或個(gè)人在本市無(wú)房且有過(guò)房貸記錄，無(wú)論是否結(jié)清，再次購(gòu)買(mǎi)普通住宅需要付五成首付，非普通住宅則需要支付六成首付；如果在深圳有一套住房，再次購(gòu)買(mǎi)普通住宅則需要七成首付，非普通住宅則需要八成首付。對(duì)于有改善需求的佟文來(lái)說(shuō)，需要支付更高的首付，因?yàn)槔戏孔右恢蔽促u(mài)掉，她只能先觀望著。

肖小平在社交平臺(tái)上表示，這個(gè)月深圳的二手成交呈現(xiàn)明顯的“兩頭多”現(xiàn)象：一兩百萬(wàn)的小房子，一兩千萬(wàn)的大房子成交多。這兩類(lèi)房子，一個(gè)是議價(jià)率大，一個(gè)是議價(jià)金額大。前者動(dòng)不動(dòng)議價(jià)率10%以上，后者動(dòng)不動(dòng)降價(jià)一兩百萬(wàn)元，都能對(duì)買(mǎi)方構(gòu)成比較大的沖擊。“前幾天成交了一套小房子，業(yè)主報(bào)價(jià)175萬(wàn)，成交153萬(wàn)，議價(jià)率接近13%。”

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)根據(jù)公開(kāi)在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月23日，深圳全市共有57944套有效二手房源在售，較上周增加661套，在售量創(chuàng)歷史新高。其中，寶安較上周增加186套，有效在售10272套；龍崗較上周增加120套，有效在售15384套；福田較上周增加109套，有效在售9006套。

“現(xiàn)在大部分二手房是參考價(jià)賣(mài)，或者比參考價(jià)低。”深圳某中介門(mén)店資深經(jīng)理呂陽(yáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他之前帶看過(guò)的南山區(qū)珠光地鐵站附近一套房源，最后是比參考價(jià)低80萬(wàn)元的價(jià)格成交的。

“但即便這樣也不好成交。”呂陽(yáng)認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)政策落地的預(yù)期在，買(mǎi)賣(mài)雙方都怕踩空而猶豫不決，這也降低了他們帶看推售的積極性。

記者翻看呂陽(yáng)的朋友圈發(fā)現(xiàn)，租單和新房中夾雜著少量的二手房信息，基本都顯著地標(biāo)出“急售”“低于指導(dǎo)價(jià)XX萬(wàn)”等醒目信息。

二手房成交量仍處低位

“深圳整體的二手成交量并未出現(xiàn)明顯改善，月成交量不足3000套，處于低位。”鄭叔倫表示，從趨勢(shì)來(lái)看，成交量未能放大，將導(dǎo)致深圳二手房掛牌價(jià)格回落，掛牌量將保持穩(wěn)中有升。若有政策刺激或?qū)⑦M(jìn)一步明顯增長(zhǎng)。受行業(yè)下行等因素影響，樓市信心短期難以出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，成交量難有明顯增長(zhǎng)，依然將保持低位。

在市場(chǎng)深度博弈時(shí)，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方都在觀望、反復(fù)和猶豫。在不少中介人士看來(lái)，當(dāng)下做新房市場(chǎng)更具性?xún)r(jià)比，付出才能看得到回報(bào)。肖小平就告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他們公司9月業(yè)績(jī)第一名的店長(zhǎng)上臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng)時(shí)分享說(shuō)：“這個(gè)市場(chǎng)，得新房者得天下。”

呂陽(yáng)也向記者表達(dá)了同樣看法。在接受記者采訪時(shí)，呂陽(yáng)剛剛帶客戶(hù)看了龍華和光明的新房回到店里。“因?yàn)榧辟u(mài)的開(kāi)發(fā)商跳點(diǎn)傭金給到了三點(diǎn)五，而之前很不好買(mǎi)的房子，傭金才給到三個(gè)點(diǎn)。”呂陽(yáng)調(diào)侃地說(shuō)，現(xiàn)在賣(mài)掉一套新房的收入頂過(guò)去干半年，而上一次他成交二手房還是在今年年初。

年內(nèi)，鑒于眾開(kāi)發(fā)商庫(kù)存及財(cái)務(wù)狀況持續(xù)承壓，多數(shù)新盤(pán)料將在中短期內(nèi)繼續(xù)加大營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)及價(jià)格優(yōu)惠力度，為達(dá)成年度銷(xiāo)售目標(biāo)并緩解其流動(dòng)性壓力，眾開(kāi)發(fā)商或加快推盤(pán)節(jié)奏。而第四季度，一系列利好政策的持續(xù)落地，有望推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期逐步改善，進(jìn)而向需求端傳導(dǎo)，整體成交規(guī)模預(yù)計(jì)有所回升。”

第一太平戴維斯華南區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇向記者分析認(rèn)為，“目前一手住宅市場(chǎng)整體購(gòu)房情緒仍在低位徘徊，季度供求指標(biāo)在回落。短期內(nèi)供應(yīng)壓力或令市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，各板塊項(xiàng)目資產(chǎn)表現(xiàn)仍將承壓。”

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2023年第三季度，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)加大項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)惠力度。受福田及南山若干大體量新項(xiàng)目于本季集中開(kāi)盤(pán)推動(dòng)，核心區(qū)域季度成交面積占總量比重環(huán)比提升11.7個(gè)百分點(diǎn)，深圳全市新房成交均價(jià)亦因此環(huán)比上升4.9%，至69380元/平方米。

不過(guò)，深圳市住房和建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，國(guó)慶假期后，深圳新房和二手房周成交量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，單日成交量在近3個(gè)月以來(lái)出現(xiàn)了峰值。

鄭叔倫認(rèn)為，四季度開(kāi)發(fā)商沖業(yè)績(jī)，將迎來(lái)大量新房供應(yīng)。特別是新房?jī)?nèi)卷越來(lái)越嚴(yán)重的當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商折扣越來(lái)越大，熱門(mén)區(qū)域剛需、改善戶(hù)型價(jià)格相對(duì)二手房有明顯優(yōu)勢(shì)，對(duì)剛需、改善客戶(hù)吸引力大。“剛需改善是市場(chǎng)主力，因此對(duì)二手市場(chǎng)沖擊不小。”（應(yīng)受訪者要求，文中佟文、呂陽(yáng)為化名）