每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

建發(fā)房產(chǎn)的擴(kuò)張仍在持續(xù)。

在上周結(jié)束的上海三批次首輪土拍中，建發(fā)房產(chǎn)以底價(jià)22.8億元拿下了金山區(qū)金山新城地塊。而此前的9月27日，建發(fā)房產(chǎn)單日豪擲超130億元在北京、杭州搶地。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1~9月，建發(fā)房產(chǎn)全口徑新增土地貨值已達(dá)1016億元，緊隨保利、華潤、中海、綠城，排在了行業(yè)第5位。

與拿地金額同樣增長的還有銷售業(yè)績。今年1~9月，建發(fā)房產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1326.3億元、銷售面積598.6萬平方米，同比分別增長約32.46%和約18.75%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年前三季度，建發(fā)房產(chǎn)的銷售業(yè)績超過75%源于其控股的建發(fā)國際集團(tuán)（HK01908，股價(jià)18.360港元，市值338.89億港元；以下簡稱建發(fā)國際），而今年以來建發(fā)國際的銷售業(yè)績增速明顯放緩。今年上半年，建發(fā)國際的銷售金額和銷售面積同比增長分別為約55.7%和34.4%；而今年1~9月，建發(fā)國際的銷售金額和銷售面積同比分別增長約36.6%和約18.0%。

銷售增速明顯放緩

當(dāng)行業(yè)整體銷售業(yè)績下行時(shí)，建發(fā)房產(chǎn)的業(yè)績卻逆勢實(shí)現(xiàn)了大幅增長。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月，建發(fā)房產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1326.3億元、銷售面積598.6萬平方米，較2022年同期的1001.3億元、504.1萬平米分別增長約32.46%和約18.75%。可供對比的是，1~9月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售總額48501億元，同比降低10.3%，降幅相比上個(gè)月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。

不過，需要注意的是，盡管建發(fā)房產(chǎn)銷售業(yè)績同比仍在增長，但其增長速度已明顯減緩。上半年，建發(fā)房產(chǎn)的銷售金額約953.3億元，同比增加約53.71%，對應(yīng)銷售總建筑面積約426萬平方米，同比增長約36.53%。

建發(fā)房產(chǎn)今年前9月銷售金額排在行業(yè)第9位 來源：中指研究院如在北京今年首輪土拍上，建發(fā)擊退了保利、萬科、中海等44家房企，以16.56億元+1.2萬平方米現(xiàn)房面積競得了順義新城第19街區(qū)19-69地塊，在此打造的建發(fā)？觀云項(xiàng)目于國慶期間開盤，當(dāng)日銷售15.62億元，去化率為62%。

對此，中指研究院發(fā)布報(bào)告分析稱，目前北京的市場熱度不及去年同期，市場情緒沒有去年高，該項(xiàng)目不及同競品中海湖光玖里去年9月首推成交40.5億元、去化超7成的市場熱度。

記者注意到，建發(fā)房產(chǎn)的銷售業(yè)績超過75%源于其控股的建發(fā)國際，但建發(fā)國際的銷售速度也同樣在放緩。

據(jù)建發(fā)國際近期發(fā)布的未經(jīng)審核運(yùn)營數(shù)據(jù)，1~9月，建發(fā)國際累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1013.3億元、銷售面積約458.8萬平方米，同比分別增長約36.6%和約18.0%；而今年上半年，建發(fā)國際的銷售金額和銷售面積的同比增長幅度分別為約55.7%、34.4%。

在8月底舉行的中期業(yè)績會(huì)上，建發(fā)國際行政總裁林偉國就曾解釋稱，7月以來市場整體進(jìn)入淡季，公司銷售情況也有所放緩，但公司80%項(xiàng)目開盤達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，總體還是比較順利；三季度的供貨量達(dá)400億元。

對于全年銷售目標(biāo)，建發(fā)國際管理層多次在公開場合表示，希望今年依然能維持10%~20%的增長目標(biāo)。而在2022年，建發(fā)國際銷售金額為1215.2億元，據(jù)此來算，2023年建發(fā)國際至少需要實(shí)現(xiàn)銷售金額1340億元才能完成這一目標(biāo)。

不過，若按照建發(fā)國際當(dāng)前的同比增速，以及其此前安排的四季度600億元的供貨量來看，建發(fā)國際完成既定目標(biāo)難度應(yīng)該不大。

拿地利潤低于去年

事實(shí)上，對于建發(fā)而言，今年前三季度不僅銷售業(yè)績保持了增長態(tài)勢，其拿地金額也在同步上漲，金額高、溢價(jià)高成為其顯著特點(diǎn)。

僅在9月27日，建發(fā)房產(chǎn)就先后大手筆在北京、杭州拿地，單日拿地金額超過130億元。在北京，建發(fā)以總價(jià)54.15億元、溢價(jià)率3.93%奪得昌平新城地塊，成交樓面價(jià)24670元/平方米。在杭州，建房產(chǎn)發(fā)擊敗43家競爭對手，以總價(jià)61.58億元、樓面價(jià)32198元/平米、溢價(jià)率11.8%奪得杭州世紀(jì)城錢塘灣總部地塊；此外，房發(fā)房產(chǎn)還以總價(jià)20.2億元、樓面價(jià)32219元/平米、溢價(jià)率10.4%競得濱江區(qū)橋南地塊。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，建發(fā)房產(chǎn)所拿地塊超過90%為溢價(jià)獲取，其中佛山大瀝河地塊溢價(jià)率超過了51%，臺(tái)州市椒江區(qū)地塊溢價(jià)率也達(dá)到49%。在成都、合肥、北京等多個(gè)熱門城市，建發(fā)房產(chǎn)所拿地塊均是觸頂競價(jià)所得。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1~9月，建發(fā)房產(chǎn)以508億元的權(quán)益拿地金額排在行業(yè)第5位，以381萬平方米的權(quán)益拿地面積排在行業(yè)第3位。在新增貨值方面，前9月建發(fā)房產(chǎn)以1016億元的全口徑新增貨值排在行業(yè)第5位。

不過，在建發(fā)國際管理層看來，上半年拿地整體符合銷售需要。在兼顧項(xiàng)目流動(dòng)性、安全性、盈利性的基礎(chǔ)上，建發(fā)將繼續(xù)實(shí)現(xiàn)土地獲取，把握好土地市場的機(jī)會(huì)。“2023年拿地會(huì)比去年多，預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)2000億元左右貨值。”

事實(shí)上，建發(fā)房產(chǎn)如此大規(guī)模拿地，除了來自規(guī)模發(fā)展的訴求外，補(bǔ)倉意圖明顯。如在上周舉行的上海三批次首輪土拍上，建發(fā)房產(chǎn)以底價(jià)22.8億元拿下了金山區(qū)金山新城地塊。之所以選擇落子此處，與其在金山區(qū)域的開發(fā)計(jì)劃相關(guān)。

公開資料顯示，2019年、2022年，建發(fā)房產(chǎn)已先后在金山新城拿地開發(fā)了金玥灣、建發(fā)觀唐府2個(gè)項(xiàng)目。截至目前，金玥灣項(xiàng)目已經(jīng)售罄；建發(fā)觀唐府依舊在售，并于9月20日加推了309套新房源。此次落子金山新城，或在于補(bǔ)充板塊內(nèi)的土儲(chǔ)。

在杭州，建發(fā)房產(chǎn)大部分項(xiàng)目已基本清空，帶來了一定回款，需要抓住機(jī)會(huì)補(bǔ)倉。而在成都，建發(fā)房產(chǎn)基本在消耗此前的存量項(xiàng)目，最新一個(gè)項(xiàng)目是與華潤合作的龍泉十陵地塊，項(xiàng)目售樓部剛剛亮相。

但溢價(jià)拿地也讓建發(fā)房產(chǎn)的利潤走低。林偉國坦言，上半年所拿地塊利潤率約為7%~8%，比去年會(huì)略低一些。“可能會(huì)降低1到2個(gè)點(diǎn)的樣子，這是因?yàn)檎麄€(gè)土地市場的利潤率水平應(yīng)該都有所下降，預(yù)計(jì)后期利潤率會(huì)回到比較正常的水平。”

一個(gè)值得注意的情況是，此前一直聚焦于布局一二線城市的建發(fā)房產(chǎn)，今年開始也在三四線城市跑馬圈地，且經(jīng)常高溢價(jià)拿地，表現(xiàn)出的豪氣讓同行驚嘆。

如今年4月，建發(fā)房產(chǎn)經(jīng)過133輪競價(jià)，以溢價(jià)率41.01%拿下浙江麗水一宗地；6月，建發(fā)房產(chǎn)經(jīng)過157輪競價(jià)，以溢價(jià)率49.23%拿下浙江臺(tái)州一宗地；7月，建發(fā)房產(chǎn)經(jīng)過147輪競價(jià)，以溢價(jià)率20.83%再拿臺(tái)州一宗地塊。

不過，這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)今年上半年下行明顯。其中，上半年臺(tái)州商品住宅供應(yīng)面積約51萬平方米，同比下跌75%；成交面積約47萬平方米，同比下跌72%；麗水商品住宅供應(yīng)面積約64萬平方米，同比下降23%；成交面積約64萬平方米，同比下降14%。

封面圖片來源：視覺中國圖