每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“一套降價(jià)320萬(wàn)，另一套比同小區(qū)同戶(hù)型房源低了640萬(wàn)。”

近日，深圳當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介何磊磊向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者推薦了兩套“高性?xún)r(jià)比”房源，分別位于深圳灣片區(qū)的三湘海尚和鴻威海怡灣小區(qū)。

據(jù)何磊磊介紹，三湘海尚的房源面積為175平方米，近期已降價(jià)過(guò)4次，總價(jià)降了320萬(wàn)元，目前業(yè)主掛牌價(jià)為2780萬(wàn)元，單價(jià)約15.88萬(wàn)元/平方米；鴻威海怡灣的房源面積為165平方米，業(yè)主掛牌價(jià)為2640萬(wàn)元，總價(jià)低于同小區(qū)同戶(hù)型約640萬(wàn)元。

每經(jīng)記者注意到，一向堅(jiān)挺的深圳豪宅市場(chǎng)，近期也有部分樓盤(pán)的出現(xiàn)了較明顯的“降價(jià)促成交”的情況。在實(shí)際成交中，不少房源的真實(shí)成交價(jià)要遠(yuǎn)低于業(yè)主的掛牌價(jià)。而在深圳法拍市場(chǎng)，豪宅掛牌價(jià)格也較去年同期明顯降低。

“價(jià)格跌下來(lái)，對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)也不是啥壞事，豪宅的購(gòu)買(mǎi)價(jià)值才能體現(xiàn)出來(lái)。”深圳另一位房產(chǎn)中介許鵬向每經(jīng)記者說(shuō)道。

成交價(jià)明顯低于掛牌價(jià)

在深圳二手房市場(chǎng)，成交價(jià)反映真實(shí)成交，掛牌價(jià)反映業(yè)主預(yù)期售價(jià)，指導(dǎo)價(jià)則反映政府指導(dǎo)價(jià)格。

10月26日，每經(jīng)記者梳理深圳部分豪宅樓盤(pán)二手房源今年以來(lái)的成交情況發(fā)現(xiàn)，不少樓盤(pán)都出現(xiàn)了較為顯著的真實(shí)成交價(jià)低于業(yè)主掛牌價(jià)的情況。

以華潤(rùn)城潤(rùn)府二期為例，該樓盤(pán)今年以來(lái)80-88平方米二手房源的成交價(jià)在11.1萬(wàn)元-15萬(wàn)元/平方米，但該小區(qū)同類(lèi)型房源的業(yè)主掛牌價(jià)普遍在12.8萬(wàn)-15.9萬(wàn)元/平方米。

據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，在今年8月和9月，華潤(rùn)城潤(rùn)府二期分別成交了一套80平方米房源：其中一套的成交總價(jià)為1008萬(wàn)元，折合單價(jià)約12.5萬(wàn)元/平方米；另一套成交總價(jià)為890萬(wàn)元，折合單價(jià)約11.08萬(wàn)元/平方米。而華潤(rùn)城潤(rùn)府二期的同戶(hù)型房源，有業(yè)主的掛牌價(jià)為1200萬(wàn)元，折合單價(jià)約14.85萬(wàn)元/平方米。

再如半島城邦花園一期，今年以來(lái)該小區(qū)84-86平方米房源的成交單價(jià)約為11.1萬(wàn)元/平方米，而同戶(hù)型業(yè)主的掛牌價(jià)普遍為14.2萬(wàn)-14.8萬(wàn)元/平方米。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹10月26日通過(guò)微信接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，今年以來(lái)深圳二手房整體成交量較小，市場(chǎng)成交的物業(yè)價(jià)格基本要比掛牌價(jià)低10%-20%，豪宅市場(chǎng)也不例外。“今年明顯是一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)，買(mǎi)家的議價(jià)能力比往年都要高。”

圖片來(lái)源：深圳中原地產(chǎn)研究院

深圳中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，在10月深圳樓盤(pán)掛牌價(jià)跌幅TOP30榜上，占比最高的是南山、福田兩個(gè)豪宅云集的區(qū)域，共有13個(gè)樓盤(pán)位居跌幅前列。

從掛牌價(jià)來(lái)看，上述樓盤(pán)中價(jià)格最高的是位于科技園南區(qū)的浪琴半島花園，當(dāng)前業(yè)主掛牌均價(jià)為16.1萬(wàn)元/平方米，相比9月份近19萬(wàn)元/平方米的掛牌價(jià)下降近3萬(wàn)元/平方米，跌幅達(dá)15.4%。

法拍豪宅頻現(xiàn)折價(jià)成交

“（豪宅）拍賣(mài)成交情況比較危險(xiǎn)，可能后續(xù)會(huì)影響整個(gè)市場(chǎng)。” 在深圳從事法拍咨詢(xún)工作的朱志強(qiáng)向每經(jīng)記者談到深圳豪宅法拍市場(chǎng)時(shí)如是說(shuō)。

朱志強(qiáng)提到，今年深圳不少法拍豪宅房源起拍價(jià)，較去年同期明顯下降，如福田豪宅片區(qū)的水榭花都、熙園項(xiàng)目，南山區(qū)紅樹(shù)灣片區(qū)的紅樹(shù)西岸以及深圳灣的恒裕濱城花園等，起拍價(jià)格降幅均比較明顯。

“在房產(chǎn)評(píng)估中，比較常用到的方法包括比較法、收益法和成本法等，其中有一個(gè)較為核心的要素就是與周邊同類(lèi)型房源的成交進(jìn)行對(duì)比，雖然不同樓層、裝修等在評(píng)估定價(jià)上也會(huì)有影響，但對(duì)定價(jià)的影響微乎其微。”從事房地產(chǎn)評(píng)估工作盧雷向每經(jīng)記者介紹。

每經(jīng)記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，目前深圳不少豪宅法拍房源的起拍價(jià)，相比去年年底出現(xiàn)了明顯回調(diào)。

紅樹(shù)灣紅樹(shù)西岸花園今年10月法拍價(jià)格 來(lái)源：阿里法拍

阿里法拍數(shù)據(jù)顯示，今年10月24日拍出一套位于南山區(qū)濱海大道紅樹(shù)灣的紅樹(shù)西岸花園3棟4-2A房產(chǎn)，面積為196.25平方米，成交總價(jià)為1852萬(wàn)元，折合單價(jià)約9.44萬(wàn)元/平方米。

而去年11月底，阿里法拍同樣拍出一套該小區(qū)2棟的房源，面積為190.91平方米，成交總價(jià)為2114萬(wàn)元，折合單價(jià)約11.07萬(wàn)元/平方米。

也就是說(shuō)，時(shí)隔11個(gè)月，該小區(qū)面積相近的法拍房源成交價(jià)下跌約14.7%。

紅樹(shù)灣紅樹(shù)西岸花園去年11月法拍價(jià)格 來(lái)源：阿里法拍

再如位于福田豪宅片區(qū)的熙園項(xiàng)目。在京東法拍平臺(tái)，今年9月28日拍出一套熙園4棟A座602房房源，面積為294平方米，成交總價(jià)為3881萬(wàn)元，折合單價(jià)約為13.2萬(wàn)元/平方米。

而去年年底，該項(xiàng)目一套法拍房面積約為280.7平方米，成交總價(jià)為4548萬(wàn)元，折合單價(jià)約16.2萬(wàn)元/平方米。

同一套小區(qū)面積相近的法拍房源，相隔10個(gè)月，成交價(jià)格下降幅度約為18.5%。

熙園項(xiàng)目今年9月28日法拍情況，來(lái)源：京東法拍

如果再往前追溯，在2020年9月，熙園項(xiàng)目拍出一套259.63平方米房源，成交總價(jià)為5638萬(wàn)元，折合單價(jià)約為21.72萬(wàn)元/平方米。

（應(yīng)受訪者要求，文中何磊磊、許鵬為化名）

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝