每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

廣州版房票要來(lái)了。

日前，第四屆廣州市規(guī)劃委員會(huì)地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會(huì)第十四次會(huì)議審議通過(guò)了《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》（下稱《專項(xiàng)規(guī)劃》），專項(xiàng)規(guī)劃明確提到要通過(guò)探索房票安置政策機(jī)制破解城中村改造難題，提升改造效率。

《專項(xiàng)規(guī)劃》還提出，至2035年，累計(jì)推進(jìn)城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），通過(guò)微改造、混合改造、全面改造多種方式并舉，推動(dòng)低效存量土地的盤活再利用。

廣州市規(guī)劃和自然資源局表示，通過(guò)實(shí)施房票安置，降低回遷用地安置需求，實(shí)現(xiàn)集約節(jié)約用地，縮短城中村改造周期，提升城中村改造效率。同時(shí)節(jié)省安置臨遷費(fèi)，減輕財(cái)政資金壓力，定向去庫(kù)存，多路徑保障村民回遷安置。

多名業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，本輪城中村改造，有望對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷售兩方面產(chǎn)生顯著提振作用，擁有城中村改造經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)?shù)刭Y源豐富的地方國(guó)企有望率先受益。

又開(kāi)一線城市先河

房票安置本不新鮮，但廣州又開(kāi)了一線城市先河。

對(duì)于未來(lái)十年改造目標(biāo)，《專項(xiàng)規(guī)劃》明確，至2035年擬推進(jìn)的舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項(xiàng)目291個(gè)。其中：舊村莊全面改造項(xiàng)目252個(gè)（含城中村項(xiàng)目150個(gè)）、舊村莊混合改造項(xiàng)目24個(gè)（含城中村項(xiàng)目15個(gè)），“拆、治、興”并舉推動(dòng)改造；舊城混合改造項(xiàng)目15個(gè)，綜合運(yùn)用“留、改、拆”方式推進(jìn)。

對(duì)于未納入全面改造和混合改造的舊村莊（城中村）以及老舊城區(qū)，鼓勵(lì)推進(jìn)微改造，鼓勵(lì)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界以外地區(qū)推進(jìn)鄉(xiāng)村整治提升。

一直以來(lái)，村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)是廣州存量用地的重要類型，對(duì)于該類型用地的更新改造計(jì)劃，《專項(xiàng)規(guī)劃》提出，至2025年擬推進(jìn)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)項(xiàng)目206個(gè)、總用地面積約18平方公里。其中，采取政府收儲(chǔ)約189公頃，單獨(dú)改造約723公頃，納入舊村改造約311公頃，微改造約565公頃，淘汰關(guān)停約10公頃。選取3-5批村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目，打造超過(guò)20個(gè)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)試點(diǎn)園區(qū)，形成示范效應(yīng)。

實(shí)際上，今年年中，市場(chǎng)上就有消息傳出廣州將探索房票制度，當(dāng)時(shí)一份名為《廣州市城中村改造房票安置實(shí)施辦法（建議稿）》的文件廣為流傳。建議稿提出的鼓勵(lì)政策有：給予2%至5%的政策性獎(jiǎng)勵(lì)和3個(gè)月的臨遷費(fèi)，享受稅收減免優(yōu)惠，使用房票所購(gòu)買的商品住房不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)，超過(guò)使用期限可兌換現(xiàn)金，名下已有一套商品房的村民還可將房票轉(zhuǎn)讓給符合條件的第三方等。彼時(shí)，官方回應(yīng)媒體采訪稱政策正在研究中。

而在《專項(xiàng)規(guī)劃》正式發(fā)布之前，廣州城中村改造的補(bǔ)償方式主要以回遷房補(bǔ)償為主，現(xiàn)金補(bǔ)償為輔。

在正式公布房票探索之前，廣州樓市調(diào)控也在逐步寬松。

9月20日，廣州發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》提到調(diào)整住房限購(gòu)政策實(shí)施區(qū)域范圍，非戶籍人口首套房購(gòu)置納稅社保年限從5年收縮至2年，同時(shí)解除黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購(gòu)。

房票安置是一個(gè)大趨勢(shì)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有鄭州、南京、南昌、昆明、貴陽(yáng)、廈門、寧波、無(wú)錫、溫州、紹興、蚌埠等超過(guò)30個(gè)城市，但廣州是一線城市中首個(gè)提出房票安置的城市。在已提出房票安置的熱門城市中，廈門已實(shí)現(xiàn)首批憑房票購(gòu)買的國(guó)企資產(chǎn)交房，亦有部分城市在加大房票安置力度。

以近期發(fā)布政策的寧波為例，寧波住建局提出，減少安置房建設(shè)，提高房屋征遷貨幣安置和房票安置比例。進(jìn)一步完善房票網(wǎng)上房源超市建設(shè)，實(shí)現(xiàn)商品房項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”和動(dòng)態(tài)更新，落實(shí)房票購(gòu)房政府獎(jiǎng)勵(lì)和企業(yè)優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)房票跨區(qū)使用。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房票安置是一個(gè)大趨勢(shì)，在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的情況下，加上地方財(cái)政比較緊張，未來(lái)拆遷安置的需求，政策上將更多地鼓勵(lì)房票安置，這可以減輕城中村改造前期資金巨額投入，還有利于商品房去庫(kù)存。

“但房票安置的匹配度可能不高，村民選擇房票安置的比例不能太樂(lè)觀，當(dāng)然這最終取決于政策設(shè)計(jì)和扶持力度，以及各區(qū)域未來(lái)商品房市場(chǎng)的走勢(shì)和預(yù)期。”李宇嘉強(qiáng)調(diào)。

東吳證券研究所分析師房誠(chéng)琦認(rèn)為，城中村改造有望成為拉動(dòng)房地產(chǎn)投資、提振商品房銷售的有力抓手，房票安置帶來(lái)購(gòu)房需求的確定性甚至高于貨幣化安置。傳統(tǒng)的“原拆原還”安置模式，只創(chuàng)造商品房供給不創(chuàng)造需求。本次廣州提出的房票安置制度，若能在全國(guó)范圍內(nèi)落地，在保持一定回遷比例的同時(shí)實(shí)施部分房票安置，將在保障民生的基礎(chǔ)上創(chuàng)造大量購(gòu)房需求，帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)企穩(wěn)回升。

房地產(chǎn)資深專家、國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁認(rèn)為，房票政策是一線城市的一次破題之舉，具有重要嘗試意義。房票類似于一種可流通的票據(jù)，房票政策最大的優(yōu)點(diǎn)是性價(jià)比高，且比實(shí)物補(bǔ)償更加靈活。與貨幣補(bǔ)償相比，房票政策不需要開(kāi)發(fā)主體再大規(guī)模支付貨幣，從而減輕其現(xiàn)金流的壓力。亦可為購(gòu)房者提供了更多購(gòu)房選擇范圍，這不僅有利于激活樓市，也能夠提高房票的利用價(jià)值。

宋丁指出，但需要注意的是，市場(chǎng)上房票并不等同于貨幣，購(gòu)房者仍受到一些限制。政府需要在激活整個(gè)樓市角度下功夫，擴(kuò)大房票購(gòu)買范圍，特別是二手房對(duì)接起來(lái)，提高房票的含金量。

對(duì)于未來(lái)北上深是否會(huì)推廣房票政策，宋丁認(rèn)為存在這種可能性，每個(gè)城市的房票政策可能結(jié)合自身特點(diǎn)來(lái)推，總的來(lái)說(shuō)，激活市場(chǎng)有利于整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，希望看到更多城市能夠嘗試并推廣房票政策。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年1-9月，廣州新建商品住宅累計(jì)成交591.5萬(wàn)平方米，同比下降2.4%；9月成交63.1萬(wàn)平方米，同比仍下降17.2%。二手房方面，1-9月廣州二手房累計(jì)成交6.4萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)19.7%。9月，二手房成交接近6000套，環(huán)比下降14.5%，與去年同期基本持平。

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