每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

在平淡的樓市交易期，法拍房開始逐漸走出獨(dú)立行情。

“挺忙的，每個(gè)月都成交不錯(cuò)，法拍房這一兩個(gè)月的參與人數(shù)明顯多起來(lái)了。”近日，鼎泓易拍資深法拍經(jīng)理曾小路表示。

另?yè)?jù)中指研究院發(fā)布的2023年三季度全國(guó)法拍市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告，前三季度各物業(yè)類型法拍房掛拍量58.4萬(wàn)套，創(chuàng)新高，較上年同期增長(zhǎng)32.7%。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，與法拍房掛牌量同向增加的還有法拍房成交絕對(duì)總量，較上一年也實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，不過這一增長(zhǎng)量主要集中在頭部省市地區(qū)。雖然絕對(duì)總量實(shí)現(xiàn)了上漲，但法拍房成交率不增反降。

掛拍量創(chuàng)新高

根據(jù)中指法拍公布的報(bào)告，截至2023年9月，全國(guó)法拍市場(chǎng)掛拍各類法拍房源58.4萬(wàn)套，相比2022年前三季度的44.1萬(wàn)套增長(zhǎng)了32.3%，法拍房市場(chǎng)供給端升溫顯著，絕對(duì)量大幅增加14.2萬(wàn)套。

從掛拍物業(yè)類型來(lái)看，住宅、商業(yè)為法拍房主流，二者合計(jì)占總拍賣套數(shù)超過70%。其中，住宅2022年前三季度共掛拍20.6萬(wàn)套，占總體46.7%；2023年前三季度僅住宅類房源掛拍量28.4萬(wàn)套，占總體48.6%，住宅掛牌量占比較上一年明顯增長(zhǎng)。

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從全國(guó)范圍來(lái)看，法拍房整體成交率處在較低水平。上一年法拍房限購(gòu)政策全面執(zhí)行，一定程度導(dǎo)致法拍房成交率下滑。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年1-9月共成交10.9萬(wàn)套，按套計(jì)算成交率18.6%，較上一年小幅下滑2.8個(gè)百分點(diǎn)。

可供對(duì)比的數(shù)據(jù)是，2022年1-9月掛拍44.1萬(wàn)套，成交9.5萬(wàn)套，總成交金額2222.7億元，按套數(shù)計(jì)算成交率為21.4%。

具體到各城市法拍住宅房源掛拍量、成交量來(lái)看，法拍房掛牌交易主要集中于高能級(jí)城市，且住宅法拍房成交顯著增漲。

“相對(duì)于工業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)而言，住宅和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)更為清晰，稅費(fèi)也比較好計(jì)算，同時(shí)市場(chǎng)受眾面更廣。”曾小路分析認(rèn)為，“這兩年，不良資產(chǎn)的處置流程逐步健全和完善，以往需要兩三年才能處置的資產(chǎn)，現(xiàn)在可以很快就在拍賣市場(chǎng)流通出去，間接吸引了不少參與方。”

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年前三季度，法拍房掛拍量、成交量整體上漲，其中各類法拍房源成交量接近10.9萬(wàn)套，住宅共成交7.29萬(wàn)套，占成交總量77.1%，成交總金額1128.5億元，占成交總金額50.4%，法拍住宅項(xiàng)目占有量進(jìn)一步提升。

雖然掛牌量、成交量有所上升，但市場(chǎng)似乎并不如樓市最鼎盛時(shí)熱鬧。曾小路觀察介紹稱，“以今年深圳法拍市場(chǎng)為例，從業(yè)人員激增，但整體競(jìng)價(jià)激烈程度和參與人數(shù)，主觀感覺是沒以往熱鬧的，一方面是當(dāng)前樓市整體比較冷淡，此外法拍房信息逐步公開透明化后，反而大家不怎么獵奇了。”

值得注意的是，雖然今年前三季度法拍房的成交總量較上一年增漲顯著，但成交率不增反降。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年前三季度整體成交率為18.6%，較上一年小幅下滑2.8個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類法拍房成交率為25.7%，土地類法拍成交率最高26.8%，而商業(yè)類法拍房成交率僅為12%。而去年同期，住宅類法拍房成交率為30.5%，土地類法拍成交率達(dá)到37.2%，商業(yè)類法拍房源成交率為12.9%。

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛認(rèn)為，整體成交增長(zhǎng)基于掛拍量增加，2023年前三季度，基于法拍掛拍數(shù)量增加，廣東、江蘇、四川、浙江等多個(gè)省法拍房成交絕對(duì)量較上一年明顯增加，但成交率均出現(xiàn)不同程度下滑，整體來(lái)看，法拍房絕對(duì)成交量呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。

有房源二拍價(jià)高于一拍價(jià)成交

折價(jià)率方面，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年1-9月，法拍項(xiàng)目整體成交折價(jià)率為76.9%，較上一年79.4%折價(jià)率略有下行。

不過，也有個(gè)別房源二拍成交價(jià)格高過一拍成交價(jià)格，且在法拍市場(chǎng)并非個(gè)例。

“在市場(chǎng)冷淡或者選擇多的時(shí)候，習(xí)慣性忽略一拍。”有參與過房源競(jìng)拍的人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹稱，“法拍房有個(gè)慣例，很多人習(xí)慣性等二拍，因?yàn)橛X得一拍就是市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的8折，折扣一般。等到二拍價(jià)格再降低時(shí)，市場(chǎng)才會(huì)關(guān)注到被拍房源的種種優(yōu)勢(shì)。”

對(duì)于法拍房參拍中的注意事項(xiàng)，曾小路強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)計(jì)算等，尤其是商業(yè)和工業(yè)類，稅種復(fù)雜多樣，同時(shí)稅費(fèi)計(jì)算方式在不同的地區(qū)、不同的產(chǎn)權(quán)下，又各有不同，有部分商業(yè)工業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)，稅費(fèi)高達(dá)成交價(jià)的60%以上。

不良資產(chǎn)行業(yè)資深專家趙曉安則表示，法拍過程會(huì)涉及標(biāo)的物的占用，糾紛、稅費(fèi)、欠費(fèi)，溝通的部門會(huì)涉及法院、房管局、原業(yè)主方、物業(yè)方、占用方、律師等等，相對(duì)復(fù)雜，建議邀請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行盡調(diào)并協(xié)助處理，切勿盲目參拍，以免導(dǎo)致大額損失。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝