每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

據(jù)新華社，中央金融工作會議10月30日至31日在北京舉行。

針對房地產(chǎn)，中央金融工作會議指出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，此次中央金融工作會議對于房地產(chǎn)的表述有很多新提法，包括提及了“房企主體監(jiān)管”“房企資金監(jiān)管”“宏觀審慎管理要完善”“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”等，應(yīng)該說非常系統(tǒng)全面，非常高度地概況了當(dāng)前房地產(chǎn)金融工作的范圍和重點(diǎn)，對于各地各部門各機(jī)構(gòu)開展房地產(chǎn)工作有非常好的指導(dǎo)效應(yīng)。

對房企的監(jiān)管上升到首位

此次中央金融工作會議對房地產(chǎn)金融的表述，最先提及的是“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”。

“該表述過去是沒有出現(xiàn)過的，所以信號意義非常強(qiáng)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，最近幾年出現(xiàn)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問題，包括房企債務(wù)違約問題、保交樓問題等，都和房企的經(jīng)營等有關(guān)。所以此次中央金融工作會議抓住了防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵內(nèi)容，即要把房地產(chǎn)企業(yè)主體的監(jiān)管制度進(jìn)行健全。

“既然提及健全，那就說明過去存在一些漏洞，如房地產(chǎn)企業(yè)金融問題的導(dǎo)火索‘商票違約’等。而從這兩年房企債務(wù)違約事件中可以看出，各類融資規(guī)模非常大且錯(cuò)綜復(fù)雜，這方面也顯然缺乏監(jiān)管，所以此次提及對房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度的健全具有非常好的導(dǎo)向。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次中央金融工作會議提及的金融監(jiān)管，也重點(diǎn)提及了資金監(jiān)管。過去幾年各類房企的資金存在亂象，所以導(dǎo)致了當(dāng)前出現(xiàn)不少問題，如預(yù)售資金蒸發(fā)等。這說明此類制度必須健全和牢固，更好確保房企經(jīng)營穩(wěn)定。

此次中央金融工作會議明確“完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”。

“宏觀審慎管理，簡單理解就是要采取宏觀的、逆周期、跨市場的策略，重點(diǎn)要以防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)為主要目標(biāo)，同時(shí)減少金融出現(xiàn)跨市場風(fēng)險(xiǎn)傳染。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是房地產(chǎn)金融工作需要牢牢把握的大綱。尤其是房地產(chǎn)金融問題影響了各地金融系統(tǒng)、宏觀經(jīng)濟(jì)、民生問題，更加需要堅(jiān)持此類管理的理念。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，實(shí)際上在2018年的時(shí)候就已經(jīng)提及。但當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了重大的變化，對于此類金融政策和制度的市場環(huán)境需要有清醒認(rèn)識，尤其要考慮到新情況和新問題。“就最近幾年的新問題來說，房地產(chǎn)爛尾樓的問題、房企債務(wù)窟窿的問題、存量房貸壓力過大的問題、二手房掛牌難以消化所產(chǎn)生的問題等，影響面都是比較大的。此類問題必須深入系統(tǒng)解決，要結(jié)合經(jīng)濟(jì)形勢和改革內(nèi)容，不斷完善相關(guān)的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。”

強(qiáng)調(diào)房企融資要一視同仁

關(guān)于房地產(chǎn)融資政策，最早的表述是“對國有和民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”，后來演變?yōu)?ldquo;重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款融資及發(fā)行債券”，再后來則是“一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。而此次中央金融工作會議則明確“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。

“從這里可以看出，各地金融工作推進(jìn)存在誤區(qū)，或者是有選擇性進(jìn)行。這種選擇的判斷標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不是企業(yè)規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)，而是企業(yè)所有制性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)。此次提及‘所有制’，定性比‘國企民企’的定性更嚴(yán)厲，其實(shí)是希望各地有大局觀，要真正從企業(yè)公平競爭的角度理解融資政策。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前對于此類融資工作的支持，進(jìn)一步說明接下來在融資工作中，會嚴(yán)管“挑三揀四”“挑肥揀瘦”等操作，確保各金融機(jī)構(gòu)積極有序、一碗水端平地提供各類融資，支持各類房企的健康發(fā)展。

同時(shí)，此次中央金融工作會議明確“因城施策用好政策工具箱”。

“這進(jìn)一步說明，用好政策工具箱非常重要，這是助力金融工作開展的有效手段。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“這也體現(xiàn)了當(dāng)前政策工具需要打組合拳。這里的工具箱，包括行政、金融、財(cái)稅等，這些工具是促進(jìn)住房消費(fèi)提振的重要保障。唯有此類工具用好，才能更好地促進(jìn)市場平穩(wěn)，也有助于房地產(chǎn)金融工作的更好開展。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次中央金融工作會議提及“因城施策”，也可以和金融穩(wěn)定工作做結(jié)合。各地的金融問題有差異，所以在因城施策等方面，除了關(guān)注傳統(tǒng)的庫存、交易、價(jià)格等內(nèi)容，也需要關(guān)注金融內(nèi)容，真正促進(jìn)因城施策落實(shí)好房地產(chǎn)金融工作。

更好支持剛性和改善性住房需求

此次中央金融工作會議再次提及“更好支持剛性和改善性住房需求”。

“當(dāng)前此類金融工作的開展，必須時(shí)刻和房地產(chǎn)交易市場的形式做結(jié)合。房地產(chǎn)銷售工作提振了，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范就會更加容易。但是若是此類工作沒有做好，那么客觀上也會增加房地產(chǎn)金融工作的難度。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年9-10月份房地產(chǎn)市場總體處于小復(fù)蘇狀態(tài)，包括全國房企銷售規(guī)模在10月份也有個(gè)位數(shù)的環(huán)比拉升，但這顯然還不夠。類似銷售的問題，在房企金融、購房者金融、地方政府金融等工作中都會產(chǎn)生問題，所以要進(jìn)一步提振銷售，要把剛需和改善性住房需求給予更好支持。

此次中央金融工作會議提及“加快保障性住房等三大工程建設(shè)”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這充分說明房地產(chǎn)金融工作對于這三大工程的重視。這一點(diǎn)是有別于過去的提法的。過去金融工作比較聚焦房企債務(wù)問題、保交樓問題和購房者購房問題，但是現(xiàn)在增加了一個(gè)重要內(nèi)容，即“三大工程”，也說明在防范化解風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，對于此類新命題和新任務(wù)也需要有新的金融支持。

按照目前的“三大工程”定義，應(yīng)該是包括保障性住房規(guī)劃建設(shè)、城中村改造、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這“三大工程”是今年歷次會議上持續(xù)提及的，也是金融部門要理解的和支持的重點(diǎn)領(lǐng)域。尤其是從房地產(chǎn)本身來說，保障房和城中村領(lǐng)域需要持續(xù)發(fā)力。就目前來看，全國重點(diǎn)城市大約有35個(gè)城市需要積極關(guān)注此類工作，或者說“三大工程的金融工作”應(yīng)在全國35個(gè)重點(diǎn)城市中有更好作為。

此次中央金融工作會議還提及“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。嚴(yán)躍進(jìn)表示，“從近期的各次會議上可以看出，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的提法越來越多，也說明黨中央對于此類工作的重視。而此次將其放入金融工作會議中進(jìn)行說明，也說明房地產(chǎn)發(fā)展新模式和金融工作是有較大關(guān)聯(lián)的。”

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