每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月2日，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦、《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合主辦的2023觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)在上海舉行。本屆年會(huì)以“看見未來”為主題，數(shù)百位商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)人士和企業(yè)高管圍繞行業(yè)形勢、創(chuàng)新迭代、消費(fèi)熱點(diǎn)和資管運(yùn)營等方面展開討論，交流行業(yè)前沿聲音。

今年中秋國慶長假期間，印力集團(tuán)銷售額實(shí)現(xiàn)了超過2019年同期水平的成績，而且10月26日深交所受理了包括中金印力在內(nèi)的首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。印力集團(tuán)董事長丁力業(yè)在年會(huì)上表示，這對公司來說是歷史性機(jī)遇，給企業(yè)發(fā)展注入了極大信心。

在年會(huì)現(xiàn)場，也有專家作出冷靜地分析。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書長、研究員蔡云在主旨演講中指出，消費(fèi)類REITs的收益率、投資者對企業(yè)的信任其實(shí)是很難的，要靠商業(yè)地產(chǎn)公司的核心競爭力，具備較好的運(yùn)營能力。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs開閘引熱議

就在大會(huì)舉行的一個(gè)星期前，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布消息，接收并受理首批4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs材料申報(bào)，分別是華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT以及中金印力消費(fèi)REIT。

首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)類型包括購物中心、社區(qū)商業(yè)、超市等，原始權(quán)益人包括華潤、金茂、印力、物美等，均為我國頭部消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的參與者。

觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

丁力業(yè)認(rèn)為，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，市場空間巨大，發(fā)展?jié)摿薮螅鼘⑥D(zhuǎn)變商業(yè)發(fā)展的邏輯。比如，會(huì)引導(dǎo)企業(yè)從買賣資產(chǎn)的投資型轉(zhuǎn)向持續(xù)經(jīng)營的能力型發(fā)展，行業(yè)格局發(fā)生較大變化。另外，REITs的核心資產(chǎn)是分配率，將倒逼企業(yè)提升底層資產(chǎn)的運(yùn)營能力，篩選掉市場大量的機(jī)會(huì)主義者，進(jìn)一步擴(kuò)大專業(yè)運(yùn)營商的優(yōu)勢。

“今年整個(gè)行業(yè)最振奮人心的利好，莫過于商業(yè)地產(chǎn)REITs政策的開閘。”華潤萬象生活有限公司執(zhí)行董事、副總裁魏小華在演講中直言，經(jīng)過三年疫情，加上復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我們所處的商業(yè)世界也在悄然發(fā)生變化，正是因?yàn)檫@些變化，給商業(yè)帶來了更多發(fā)展的可能性。

與印力一樣，華潤置地也是國內(nèi)首批申報(bào)商業(yè)地產(chǎn)REITs的4家企業(yè)之一，底層資產(chǎn)是華潤萬象生活負(fù)責(zé)經(jīng)營管理的青島萬象城。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《表現(xiàn)力指數(shù) • 2023年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報(bào)告》，今年1-7月，全國范圍內(nèi)共開業(yè)零售商業(yè)項(xiàng)目140個(gè)左右，新增商業(yè)面積超過1000萬平方米，涵蓋購物中心、社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)等多業(yè)態(tài)，以中小體量為主，大體量項(xiàng)目相對較少。地區(qū)分布上，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的華東和華南地區(qū)開業(yè)數(shù)量較多，其中華東開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量占比更是超過40%。

凱德投資(中國)商業(yè)管理首席執(zhí)行官楊欽富認(rèn)為，市場需要一定的時(shí)間重整，各種業(yè)態(tài)也進(jìn)入調(diào)整期，很多疫情前就決定了的項(xiàng)目會(huì)集中入市。調(diào)整期過后，仍然對消費(fèi)、對商業(yè)地產(chǎn)充滿信心。

除了上述首批受理的4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在年會(huì)現(xiàn)場和與會(huì)嘉賓交流中了解到，還有包括百聯(lián)股份和萬達(dá)等多家零售發(fā)展商亦在試水消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，底層資產(chǎn)標(biāo)的涉及上海、杭州、青島等地。

在光大安石資產(chǎn)管理總裁周頌明看來，首批消費(fèi)REITs對回報(bào)率、規(guī)范性的要求非常嚴(yán)格，但它至少讓行業(yè)看到了一條資產(chǎn)的退出渠道，這種試點(diǎn)讓企業(yè)得到極大的發(fā)展信心。

升級存量資管適應(yīng)行業(yè)變化

現(xiàn)階段，商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)正面臨一場變革，已成為不爭的事實(shí)。無論在零售端、消費(fèi)端還是企業(yè)端，都必需適應(yīng)消費(fèi)方式和消費(fèi)理念的變化，升級存量資管，優(yōu)化消費(fèi)供應(yīng)，釋放消費(fèi)潛力。

招商商管副總經(jīng)理賈晉燕在發(fā)表演講時(shí)指出，在消費(fèi)復(fù)蘇的大背景下，商業(yè)面臨著新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。一方面，可以看到消費(fèi)回歸還是比較理性的；另一方面，出現(xiàn)了旅游大熱、餐飲爆滿、演出市場火爆的情況。“體驗(yàn)式消費(fèi)增速遠(yuǎn)超實(shí)體商品消費(fèi)，尤其體現(xiàn)在文娛、文體、旅游以及餐飲業(yè)態(tài)，旅游消費(fèi)釋放了活力，勢頭比較強(qiáng)勁。”

南國置業(yè)股份有限公司董事長李明軒在主題討論環(huán)節(jié)表示，要從資產(chǎn)盤活、資產(chǎn)運(yùn)營的角度看商業(yè)。“原來商業(yè)突出的是地產(chǎn)概念，在過去近30年城市發(fā)展過程中，是由土地作為貨幣信用背書產(chǎn)生的商業(yè)地產(chǎn)。未來將聚焦在商品、商業(yè)、服務(wù)端，這是一個(gè)核心，包括數(shù)字化、數(shù)智化，一定是服務(wù)于服務(wù)行業(yè)，而非替換服務(wù)，這是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)發(fā)展趨勢。”

“對我們來說，要認(rèn)清自己，清楚知道能干什么。另外，創(chuàng)新上要不拘一格。”一元股份副總裁、商管總裁郜琰豫表示，這是一元股份“活下去的方向”。

與會(huì)嘉賓普遍認(rèn)為，目前消費(fèi)復(fù)蘇并非全方位的，“一夜爆紅”的傳奇故事只是少數(shù)。如何將流量轉(zhuǎn)為有效營收，重建消費(fèi)者信心，取決于品牌長久經(jīng)營的質(zhì)量和口碑。

總體來說，雖然困難仍然存在，但更多呈現(xiàn)出來的還是信心和希望。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝