每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

最近，河南省鄭州市千畝大盤鄭東龍湖一號（開發(fā)商河南美商置業(yè)有限公司，與上市公司龍湖集團(tuán)無關(guān)）的爛尾處置方案備受關(guān)注。業(yè)主們一方面感到欣喜，小區(qū)延期交房三年多，終于有新的進(jìn)展。

可另一方面，業(yè)主們被告知，如果要收房，需再按照每平方米1357.6元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交房款。以該樓盤已售出的小戶型房源計(jì)算，每位購房業(yè)主若想拿到房子，至少需補(bǔ)交10萬余元……

11月6日，多位專家在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，各地政府推進(jìn)“保交樓”工作順利完成，盤活無法交樓的項(xiàng)目，讓購房者盡快拿到房子，出發(fā)點(diǎn)很好。但是，通過讓購房者多交錢的方式，從合同法律角度來說是不合理的。當(dāng)前，房企資金鏈斷裂，地方政府又沒有經(jīng)費(fèi)托底，成為保交樓工作中新的矛盾。

購房者：我們無法理解

鄭東龍湖一號位于鄭州市金水區(qū)北三環(huán)中州大道附近，黃河南側(cè)，鄭州龍湖水利風(fēng)景區(qū)以北。小區(qū)占地2100畝，分多期開發(fā)，規(guī)劃住宅戶數(shù)5000余戶，并涵蓋高端公寓、地鐵廣場、公園、商業(yè)、酒店和甲級寫字樓等多種業(yè)態(tài)。

按照計(jì)劃，鄭東龍湖一號本應(yīng)該在2019年底就啟動交房，可是因開發(fā)商陷入債務(wù)糾紛，資金被凍結(jié)，項(xiàng)目交付延期至今。

近期，鄭州市金水區(qū)鄭東龍湖一號問題樓盤項(xiàng)目攻堅(jiān)化解工作指揮部發(fā)出了兩份“保交樓”處置公告。

其中一份公告顯示，為了保障美商黎明園(7-1地塊)、美商清韻園(7-2地塊)、鄭東·龍湖一號春曉(4-1地塊)購房業(yè)主利益，確保項(xiàng)目建設(shè)與交付，原團(tuán)購業(yè)主選擇繼續(xù)持有房源的，按照政府主導(dǎo)下業(yè)主自救的原則，根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)的測算結(jié)果按照1357.6元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交房款，并鼓勵一房配購一車位、一儲藏室。

另一份公告介紹了鄭東龍湖一號4-2地塊、5號地塊的處置方式。按照省市區(qū)人民政府攻堅(jiān)化解問題樓盤工作的總體要求，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，研究決定以退還房款或置換房源的方式予以解決。

原團(tuán)購業(yè)主選擇退還房款方式的，按照“本金+資金占用費(fèi)(截至發(fā)布公告之日)”的方式進(jìn)行退款，資金占用費(fèi)按照年化率4.75%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。資金兌付組將對原團(tuán)購業(yè)主提供的資料進(jìn)行審核，經(jīng)審核無誤后，半年內(nèi)有序退款到位。

原團(tuán)購業(yè)主選擇置換房源方式的，不再補(bǔ)償資金占用費(fèi)，并按照鳳起梧桐園(6號地塊)置換單價(jià)12146.36元/平方米補(bǔ)交房款。

鄭州市民陳女士早年間通過銀行貸款，團(tuán)購了美商黎明園一套80平方米房源，至今已向銀行還貸四五年。

11月6日，陳女士告訴每經(jīng)記者，接到開發(fā)商的通知，去售樓處看過上述公告了。她不同意公告里“補(bǔ)差價(jià)”的處置方式，要求開發(fā)商按購房合同交房。

“樓棟都建好了，為何不交付給我們，反而還另外要交錢？”陳女士感到無法理解，而且，她擔(dān)心如果補(bǔ)交完房款，仍然不能交付，相當(dāng)于錢打了水漂。

項(xiàng)目資金存在近5億缺口

公開資料顯示，鄭東龍湖一號項(xiàng)目由河南美商置業(yè)有限公司投資開發(fā)，該公司成立于2013年，目前已被列為失信被執(zhí)行人，涉及287件司法案件，案件金額約2.33億元。

河南美商置業(yè)有限公司為河南本土房地產(chǎn)愛克集團(tuán)旗下的控股企業(yè)，經(jīng)查詢國家信用企業(yè)信息公示系統(tǒng)和天眼查系統(tǒng)，其 80%股權(quán)由中原信托有限公司持有。根據(jù)中原信托官方網(wǎng)站信息披露顯示，河南美商置業(yè)為中原信托代表委托人以信托計(jì)劃名義出資的企業(yè)。

每經(jīng)記者調(diào)查了解到，鄭東龍湖一號屬于2014年鄭州城中村改造工程，是金水區(qū)大河村大型城中村改造項(xiàng)目。河南美商置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)村民安置和商品房樓盤開發(fā)，由于公司資金不足，在啟動建設(shè)之初，就對外進(jìn)行房源內(nèi)購和團(tuán)購活動，均價(jià)低至約6000元/平方米。

鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)顯示，鄭東龍湖一號的房源面積在68-275平方米不等。樓盤開發(fā)之后，鄭州房價(jià)快速上漲，短短幾年，該項(xiàng)目均價(jià)漲到了1.6萬元/平方米。

房價(jià)暴漲的同時(shí)，鄭州土地價(jià)格也水漲船高。開發(fā)商最終因資金鏈問題出現(xiàn)暴雷，項(xiàng)目自2017年后停工。

對于業(yè)主們提出開發(fā)商在該樓盤中是否存在房屋團(tuán)購資金挪用和侵占的問題，上海市協(xié)力律師事務(wù)所合伙人、鄭州市律師協(xié)會政府工作委員會理事孫立健認(rèn)為，保交樓工作組在后續(xù)工作推進(jìn)過程當(dāng)中，一定會給予查明。如果開發(fā)商涉嫌房屋團(tuán)購資金挪用和侵占，相關(guān)部門一定會追究開發(fā)商的法律責(zé)任。

值得一提的是，在多方努力下，鄭東龍湖一號項(xiàng)目保交樓工作組于2022年10月份成立，2023年2月申請到政府保交樓專項(xiàng)借款資金支持。

但是根據(jù)孫立健提供的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)盡調(diào)及審計(jì)信息，鄭東龍湖一號項(xiàng)目保交樓地塊剩余貨值無法覆蓋續(xù)建費(fèi)用，按照政府主導(dǎo)下業(yè)主自救的原則，業(yè)主按照自平衡差價(jià)補(bǔ)交房款。團(tuán)購樓盤續(xù)建資金大約需要6.89億元，而剩余貨值不到2億元，其中的缺口達(dá)到近5億元。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)兼職教授、財(cái)經(jīng)評論員譚浩俊表示，上述鄭州樓盤的處置方式暴露了地方保交樓工作推進(jìn)過程中的多重矛盾，開發(fā)商資金鏈斷裂或跑路，造成政府工作陷入被動局面。

解決此項(xiàng)問題，首先政府對于保交樓推進(jìn)工作的目標(biāo)不能變，購房者的權(quán)益必須得到保證；其次，在處理資金不足的問題時(shí)，一方面引進(jìn)投資者參與保交樓工作，另一方面，最大限度能夠?qū)徟徊糠仲Y金來支持這項(xiàng)工作；最后，購房者可以適當(dāng)?shù)啬眯┵Y金來支持房屋交付，前提必須是自主自愿，通過合理協(xié)商。

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