每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2023年1-10月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況》顯示，1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%；商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積55151萬平方米，增長(zhǎng)19.0%，其中住宅竣工面積40079萬平方米，增長(zhǎng)19.3%。

在當(dāng)日國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的10月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)劉愛華表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，黨中央、國(guó)務(wù)院作出了一系列重要部署，近期相關(guān)部門密集出臺(tái)一系列優(yōu)化調(diào)整政策。從10月份當(dāng)月情況看，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額等指標(biāo)出現(xiàn)了一定的邊際改善跡象。

房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)仍處于低谷

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95922億元，按可比口徑計(jì)算同比下降9.3%；其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)承壓，累計(jì)同比降幅擴(kuò)大；新開工在低基數(shù)效應(yīng)下，累計(jì)同比降幅小幅收窄。10月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅較上月持平，單月同比降幅連續(xù)6個(gè)月在10%以上；房屋新開工降幅則在20%以上。

“從原因上看，房企資金狀況的壓力、銷售的壓力以及庫(kù)存規(guī)模相對(duì)較大等，都使得房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)仍處于低谷。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，但近期部分城市陸續(xù)發(fā)布利好消息，包括土地市場(chǎng)出現(xiàn)了活躍動(dòng)向，說明此類指標(biāo)在后續(xù)政策進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化下，都有向好發(fā)展的基礎(chǔ)，包括各地在保障性住房建設(shè)、城中村改造等三大工程發(fā)力的基礎(chǔ)上，可以選擇到新的提振開發(fā)投資的新路徑。

圖片來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

值得一提的是，各地“保交樓”成效繼續(xù)顯現(xiàn)。今年前10月，全國(guó)房屋竣工面積55151萬平方米，增長(zhǎng)19.0%。其中，住宅竣工面積40079萬平方米，增長(zhǎng)19.3%。

不過，1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積822895萬平方米，同比下降7.3%。其中，住宅施工面積579361萬平方米，下降7.7%。房屋新開工面積79177萬平方米，下降23.2%。其中，住宅新開工面積57659萬平方米，下降23.6%。

“對(duì)于目前新開工動(dòng)力不足的問題，還是需要把關(guān)注視野放開。如各地二手房掛牌量增多，這個(gè)雖然本身和房企新開工沒有關(guān)系，但二手房市場(chǎng)若是盤活了，人們就有能力去換房，房企銷售資金到位了，新開工自然就順暢了。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

商品房銷售均價(jià)較上月有所收窄

銷售方面，1-10月，全國(guó)商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%；商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。

圖片來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

據(jù)易居研究院測(cè)算，1-10月，全國(guó)商品房銷售均價(jià)為10495元/平方米，同比增速為7.2%，相比1-9月份的10503元/平方米有所收窄。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，“總體來看，當(dāng)前房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)收窄，說明各地還是有讓利的操作，包括一些地方限價(jià)政策也在放松。價(jià)格調(diào)整有助于降低購(gòu)房者購(gòu)房成本，利好后續(xù)交易市場(chǎng)的提振。近期一些城市土地價(jià)格的拉升或者說高溢價(jià)地塊的出現(xiàn)，客觀上有助于引導(dǎo)房?jī)r(jià)預(yù)期，促進(jìn)入市積極性的提高。”

值得注意的是，10月末，全國(guó)商品房待售面積64835萬平方米，同比增長(zhǎng)18.1%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)19.7%。

“當(dāng)前待售面積已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)26個(gè)月的同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，積極去庫(kù)存是四季度各地要抓的工作。各地要把目前各類購(gòu)房政策，包括限購(gòu)放松或取消、‘認(rèn)房不認(rèn)貸’等政策落實(shí)好，積極促進(jìn)住房消費(fèi)的活躍。盤活存量和庫(kù)存也需要有新思路，包括政府收購(gòu)用做安置房和保障房，或者企業(yè)收購(gòu)住房來用做員工宿舍等，這都是各地可以創(chuàng)新的地方，一些配套政策也需要做好。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

圖片來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況繼續(xù)下行，且相比1-9月份略有擴(kuò)大。1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金107345億元，同比下降13.8%。其中，個(gè)人按揭貸款降幅最低，下降7.6%；國(guó)內(nèi)貸款下降11%；自籌資金34781億元，下降21.4%；定金及預(yù)收款36596億元，下降10.4%；利用外資37億元，下降40.3%。

陳文靜認(rèn)為，房企融資規(guī)模已連續(xù)3個(gè)月下降。近期中央金融工作會(huì)議會(huì)議指出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資支持力度有望加大。“從趨勢(shì)來看，一方面，臨近年末，企業(yè)或?qū)⒓涌祉?xiàng)目推盤節(jié)奏、加大營(yíng)銷力度，進(jìn)而促進(jìn)部分需求釋放；另一方面，核心城市二手房銷售保持恢復(fù)情況下，有望帶動(dòng)新房市場(chǎng)活躍度提升，疊加當(dāng)前相對(duì)寬松的政策環(huán)境及去年低基數(shù)效應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。”

劉愛華表示，從長(zhǎng)期看，目前我國(guó)人均GDP剛剛超過1.2萬美元，城鎮(zhèn)化率也還有較大提升空間。整體上住房剛性需求和改善性需求依然較大。未來，隨著各地區(qū)、各部門進(jìn)一步深化落實(shí)房地產(chǎn)有關(guān)政策，房地產(chǎn)發(fā)展新模式逐步建立，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展。

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