每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

11月27日，南京市住房保障和房產(chǎn)局披露數(shù)據(jù)，自9月7日南京發(fā)布實(shí)施促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的六項(xiàng)新舉措（以下簡稱“寧六條”）后，全市新建商品房日均認(rèn)購量和二手房日均網(wǎng)簽量分別較之前提升51%和10%。

數(shù)據(jù)顯示，10月份，南京市新建商品房實(shí)現(xiàn)認(rèn)購72萬平方米，環(huán)比增長2.4%、同比增長12.7%，持續(xù)保持增長態(tài)勢；二手房成交82萬平方米，環(huán)比增長13.9%、同比增長32.2%，其中二手住宅日均成交約270套，持續(xù)保持高位水平。

11月27日，南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長李子墨在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示，南京房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)有所回升的原因分為兩個(gè)方面，新房因?yàn)槿∠讼拶徴吆?，開盤項(xiàng)目增多，改善性樓盤開盤去化率高，拉動(dòng)了市場整體銷售量；二手房方面，主要由于多數(shù)房源降價(jià)幅度大，拉動(dòng)了市場成交量。

受訪房地產(chǎn)專家在接受記者文字采訪時(shí)表示，進(jìn)入年底，房地產(chǎn)市場成交趨緩，政策影響力正在逐漸減弱，高端市場降溫是四季度的市場新特征。

官方協(xié)調(diào)到周邊城市“樓盤巡展”

兩個(gè)多月前，為了進(jìn)一步刺激剛性和改善性住房需求，南京推出了“寧六條”。

南京市住房保障和房產(chǎn)局方面介紹，新政實(shí)施疊加“金九銀十”旺季，眾多高品質(zhì)熱點(diǎn)樓盤悉數(shù)上市，建鄴區(qū)中寧府和天琴府、雨花臺(tái)區(qū)朗拾東苑和璞云府、鼓樓區(qū)金陵灣小區(qū)、秦淮區(qū)瞻月府、凌云尊邸和大成匯文府、江寧區(qū)云谷世紀(jì)名苑等項(xiàng)目開盤去化達(dá)到了7成以上。

南京市規(guī)劃和自然資源部門還取消了遠(yuǎn)郊區(qū)住宅容積率1.0限制要求，印發(fā)《南京市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查辦法》，鼓勵(lì)建筑底層設(shè)置視線通透、空間開敞、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空層，配置配電房、垃圾房、風(fēng)雨連廊等7大類設(shè)施不計(jì)容積率。

“寧六條”的發(fā)布，不僅僅影響南京市區(qū)域，對鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、淮安、馬鞍山、蕪湖等6.6萬平方公里的“南京都市圈”也產(chǎn)生了積極作用。

新政實(shí)施后，“南京都市圈”居民的創(chuàng)業(yè)置業(yè)需求增加，南京市住房保障和房產(chǎn)局還就此指導(dǎo)各區(qū)及行業(yè)協(xié)會(huì)，分別赴揚(yáng)州、蕪湖、馬鞍山等周邊城市開展了“南京樓盤都市圈巡展”活動(dòng)，開通都市圈看房直通車，在馬鞍山等市開設(shè)購房服務(wù)站，達(dá)成意向客戶2200余組，促進(jìn)供需對接。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，房企面臨年底回款壓力，一方面純新盤入市節(jié)奏有所加快，10月份，南京的新盤入市量與9月持平，純新盤象嶼華發(fā)·鉑萃云灣、偉星長江之歌、天琴華樟、頤和·天晟府等加快入市節(jié)奏。另一方面營銷活動(dòng)頻繁，除了雙節(jié)推出各種活動(dòng)外，平時(shí)案場也會(huì)有暖場活動(dòng)吸引客戶，以及秒殺房源、特價(jià)房源、收官房源等折扣房源推動(dòng)成交。

10月份，從克而瑞南京房企全口徑金額排行榜各梯隊(duì)占比來看，TOP30占比為65%，頭部房企占比提升明顯，其中TOP3房企占比提升至18%、TOP10占比提升至40%。市場下行期，購房者對頭部房企信賴度增強(qiáng)，銷售額向頭部房企集中明顯。

11月開始政策影響力減弱

每經(jīng)記者注意到，在上述政策影響下，南京多個(gè)樓盤認(rèn)購回暖，售樓處千人搶房場景重現(xiàn)。

麒麟板塊新盤仁恒云谷世紀(jì)，393組人報(bào)名要搶92套房，平均4人搶一套；城東馬群板塊共有產(chǎn)權(quán)房頤和芳庭二批次，2421組人要買1048套房，平均2人搶一套房。

此前，還有中海江灣境68套房、金基瞻月府27套房，兩家樓盤95套房一共吸引了296組買房報(bào)名。江心洲中海江灣境首開68套房，186組買房人報(bào)名，平均近3人買一套。這是“寧六條”推出后，南京河西板塊第一個(gè)搖號(hào)的樓盤。

秦淮金基瞻月府首開51套房，開盤當(dāng)天基本賣光。僅隔10天樓盤再次領(lǐng)證加推27套房，面積172平方米、220平方米，標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)約6.6萬元/平方米，又有110組人報(bào)名，平均4人買一套。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，9月份，南京新房成交37萬平方米，10月份成交43.6萬平方米，11月份預(yù)計(jì)成交40萬平方米左右?？梢钥吹?，在新政影響下，10月份樓市較9月份有一定幅度上漲，但是11月份市場有所回落，政策時(shí)效性在不斷下降。

目前，南京新房庫存超過9萬套，去化周期達(dá)到26個(gè)月。新政對于南京市場有一定的積極影響，但時(shí)效性較短。進(jìn)入11月份，成交放緩，庫存壓力上升，樓市壓力仍然較大。在這個(gè)背景下，開發(fā)商拿地的積極性也下降。

“新房和二手房成交量看上去不錯(cuò)，但這不代表樓市完全復(fù)蘇了，或者說樓市火了”，李子墨也認(rèn)為，目前南京樓市仍較為困難，呈現(xiàn)“二八定律”，即少部分樓盤熱銷帶動(dòng)整體成交量，多數(shù)樓盤的銷售形勢不容樂觀。

李子墨建議，包括南京在內(nèi)的強(qiáng)二線城市有關(guān)房地產(chǎn)的政策還有優(yōu)化空間，政策工具箱還沒有完全打開，政策層面，下一階段應(yīng)該繼續(xù)刺激市場，支持各方購房需求。

對于開發(fā)商來說，年關(guān)將至，在沖刺全年目標(biāo)的最后一個(gè)月，應(yīng)該拋棄幻想，盡早降價(jià)促銷，促進(jìn)項(xiàng)目快速去化，實(shí)現(xiàn)資金回籠。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝