每經(jīng)記者 甄素靜  陳榮浩    每經(jīng)編輯 盧祥勇 陳夢妤    

“現(xiàn)在半年開一單，一單吃半年。”

11月22日晚，深圳甩出取消750萬元豪宅線和二套首付由7成降到4成兩大“王炸”政策，均從11月23日起執(zhí)行。深圳成為此輪調(diào)整中目前“幅度最大”的一線城市。

兩項重磅政策發(fā)布后的首個周末，深圳樓市新一輪行情來沒來？真實情況如何？《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪深圳多個區(qū)域，還原真實市場行情。

政策后首個周末，深圳某新盤營銷中心外排起了長隊 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

多名一線市場人士在接受每經(jīng)記者采訪時表示，目前市場情緒變化不是特別大，政策轉(zhuǎn)化或還需一定時間，目前來看效果不及8月底的認房不認貸政策。

從具體討論和咨詢來看，一線中介人士普遍認為，這兩項政策中，取消750萬元豪宅線對市場影響力度更大。

“半年開一單，一單吃半年”

11月26日，在福田區(qū)蓮花山片區(qū)一家中介門店內(nèi)，工作人員坐在前臺看手機，當記者走進店內(nèi)咨詢情況時，該名工作人員告訴記者，此次政策對超過750萬元的總價房源影響更大些，網(wǎng)上咨詢房源的客戶明顯增多，但成交量還沒有明顯提升。

寶安區(qū)中介鐘經(jīng)理表示，跟9月差不多，成交以2-3房為主，這些賣了的很多要換其他區(qū)域的3-4房。接下來可能偶爾還會有低價成交，議價空間會越來越小。

也有中介人員在新政發(fā)布后完全放棄了二手房市場。

南山區(qū)某中介工作人員在接受記者采訪時表示，這兩個月都沒有做二手房，主要在推新房。在他看來原因也很簡單，新房開發(fā)商給出了高額傭金?！斑@誰不推誰是傻子，現(xiàn)在真是一單吃半年，半年開一單?！?/span>

有在售房源業(yè)主表示，他們目前面臨置換學區(qū)房的需求，但政策出來之后，市場也沒有明顯活躍起來，現(xiàn)在房子賣不掉就買不動，只能等。

記者在采訪中還注意到，有中介人員為獲客，將公司房源展板直接搬到了人行天橋上，但效果并不佳，停下來詳細咨詢的行人并不太多。?

中介人員為獲客將房源展板搬至天橋?每經(jīng)記者?甄素靜 攝

頂級學區(qū)房率先回暖

從中介機構(gòu)統(tǒng)計看，政策效應釋放還值得持續(xù)觀察。

據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計，上周二手房帶看量上漲超10%，雖然漲幅未及此前的認房不認貸政策，但絕對值與此前接近。政策出臺后對市場信心恢復有一定激勵作用，尤其是對西部影響會更大一些，帶看量相對較高，但和今年2-3月份市場高峰期相比仍有一定差距。

樂有家表示，二手房成交量環(huán)比小幅上漲，當前市場行情下客戶還是有一定的觀望心理，帶看轉(zhuǎn)化為成交還需要一定時間。新增掛牌量波動不大，掛牌價繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下跌趨勢，說明業(yè)主比較理性，心態(tài)穩(wěn)定。

不過相較于普通二手房觀望，市場的暖意已流向了有風向標意義的頂級學區(qū)房。

多名經(jīng)紀人在接受每經(jīng)記者采訪時表示，新政之后，百花片區(qū)多個學區(qū)房小區(qū)簽約量和帶看量明顯增加。

“最近市場有變化，成交回暖了?！蹦炒笮瓦B鎖中介門店工作人員石經(jīng)理介紹，“新政出來后買的人多了不少，看房人也多了很多?！?/span>

據(jù)石經(jīng)理介紹，自11月24日以來，百花片區(qū)成交近10套房源，除一套成交價約650萬元外，其他房源成交價格均超了750萬元。對于成交激增原因，另一位中介人員表示，是因為受新政影響，這邊基本都沒增值稅了，可以省幾十萬元。

不過記者注意到，近期新成交的房源普遍降價，實際成交價格多低于參考價100萬-300萬元。據(jù)石經(jīng)理提供給記者的成交統(tǒng)計情況，長泰花園成交的一套三房房源，參考價格為980萬元，業(yè)主掛牌價格790萬元，實際成交為770萬元。而相比較之前月份成交，特別是年初2月和3月的小陽春，近期實際簽約情況并沒有十分突出。

石經(jīng)理介紹稱，像長泰花園這套房源，除樓層較低等因素外，也與業(yè)主急用錢所以相對讓利幅度非常大有關系。不過從其觀察的成交大數(shù)據(jù)來看，近期成交客戶有一半以上是先賣后買。

高傭+低價，個別新盤爆火

政策利好刺激的首個周末，部分樓盤買賣的熱情被重新點燃，不少新盤也想方設法蓄客。

深圳貝殼研究院院長肖小平表示，這幾天，新房簽約量上升比二手更明顯。剛過去的周末兩天，深圳新房簽約量比上個周末增長35%，增幅高于二手。整周數(shù)據(jù)對比，一二手增幅是一樣的，簽約量比上一周增長約15%。政策是周三出的，半周時間有這個表現(xiàn)，相當不錯了。

11月25日下午，中洲迎璽花園項目營銷中心門外聚集了大批房產(chǎn)中介，項目銷售現(xiàn)場也因為人太多，現(xiàn)場需排隊、掃碼預約才能進入。

該項目所在的深圳北站國際商務區(qū)范圍內(nèi)，目前已處于多盤“打擂”局面，中海瓏悅里、華潤超核中心、保利·招商龍譽花園、超核紫云府等同臺競爭，售價普遍在6萬-7萬元/平方米不等。

房產(chǎn)中介劉為民向記者介紹，“中洲迎璽花園價格優(yōu)勢比較明顯，備案單價是7.2萬元左右，但實際6.2萬-6.5萬元/平方米就可以選到不錯的樓層，而且項目屬于精裝交付?！?/span>

不過，從項目周邊幾個樓盤現(xiàn)場看房人更趨于理性，與往日并無太大區(qū)別。?

中洲迎璽花園項目現(xiàn)場?每經(jīng)記者?陳榮浩 攝

每經(jīng)記者在采訪中獲悉，中洲迎璽在推售過程中給各大中介平臺開出了高額傭金。

有中介人員向記者表示，“他們推該樓盤，主要還是渠道費給力，成交一套可以獲得數(shù)萬元購物卡，還有3個點左右的傭金?！?/span>

此外，中洲迎璽花園6.2萬-6.5萬元的單價+精裝交付，每平方米比周邊部分樓盤要便宜近萬元，這也是該項目近期火熱的重要原因。

記者了解到，深圳二套首付比例由7成降低至4成釋放了部分客戶，但多以“剛改”為主，對新房市場的效果無法短期內(nèi)直接體現(xiàn)出來。

這次政策只是開始

當下出臺政策的時間節(jié)點，正處于深圳樓市成交的低位盤整期，刺激樓市交易、活躍樓市成交的意圖較為明顯。

根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，10月深圳新增一手住宅預售40.5萬平方米，庫存量仍維持在高位，近500萬平方米，去化周期上升至18.5個月。雖然從月度的成交情況來看，10月一手住宅成交2654套，環(huán)比上漲了28%，與8、9月的成交數(shù)據(jù)相比有所回升，但整體月度成交量仍處于歷史低位水平。

從今年以來深圳的新房月度成交數(shù)據(jù)來看，僅在3、4、6、7月的新房月度成交量在3000套以上，其余月份新房成交均在3000套以下。二手房成交情況也差不多，多數(shù)月份成交套數(shù)均在3000套以下，無論是新房還是二手房，與業(yè)內(nèi)提及較多的榮枯線（5000套/月）的數(shù)據(jù)仍存在一定差距。

來源：深圳住建局

另據(jù)深圳住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年11月1日-11月26日，深圳新房累計網(wǎng)簽量為2477套，新房成交數(shù)據(jù)與過往月度成交并無明顯區(qū)別。

不過網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定滯后性，業(yè)內(nèi)也普遍認為新政利好對樓市的促進反應，預計會延后反應到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。

樂有家研究中心表示，政策出臺后，3-4房以及90-144平方米的房源成交量有一定幅度上漲，這類型群體以改善型居多，也說明政策能進一步激發(fā)改善型群體需求。

在國家高端智庫CDI研究員宋丁看來，深圳樓市兩項支持政策的出臺，反映出深圳在政策面上已開始放棄了過去兩年偏于謹慎的狀態(tài)，轉(zhuǎn)向開放性地實施較大尺度的扶持性政策投放。

他認為，這次政策投放，不會對樓市產(chǎn)生過激性影響，“重磅”性扶持政策并不等同于“過激”性刺激政策，預計在后續(xù)恰當時間內(nèi)，仍會有新政投放。甚至可能有若干次“跨年”概念，這次扶持性政策投放一定不是終結(jié)，而是開始。

記者|甄素靜 陳榮浩?編輯|盧祥勇?陳夢妤?蓋源源校對|湯亞文

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