每經(jīng)AI快訊，中國銀河12月07日發(fā)布研報稱：給予房地產(chǎn)推薦（維持）評級。

回顧2023：銷售去化承壓。銷售整體改善低于預(yù)期，核心城市銷售面積占比提高，期現(xiàn)結(jié)構(gòu)背離，二手成交有所改善；庫存仍處高位，去化周期有待下降；開工疲軟，竣工增長，投資結(jié)構(gòu)有變；拿地向核心集中，土地市場表現(xiàn)較弱。

展望2024：政策有望持續(xù)寬松，銷售面積同比微降。目前市場具有銷售下滑、庫存上行、開工下滑、竣工領(lǐng)先的特點?？紤]到居民杠桿水平、城鎮(zhèn)化率等因素，我們認為銷售總體規(guī)模的支撐需要1）以時間換空間——房貸利率處于下行通道，降低購房成本消化庫存；2）以空間換空間——核心區(qū)域強者恒強吸引住房需求；政策上持續(xù)放松需求側(cè)、供給側(cè)給予房企相應(yīng)的支持。有別于市房地產(chǎn)滬深300場的悲觀預(yù)期，我們預(yù)測2024年銷售面積同比微降0.18%，中性預(yù)期下投資同比下滑3.97%，新開工和施工面積同比下降4.24%、8.92%；2030年前我國住房總需求有望維持在10億方左右。

增量地產(chǎn)：周期下行階段房企降杠桿縮表，拿地審慎。目前樓市處于信用寬松階段即需求側(cè)降首付比例房貸利率下行、供給側(cè)降融資門檻、降融資利率的階段，居民消費尚未拐頭、行業(yè)投資意愿出現(xiàn)分化。未來，1）房企頭部效應(yīng)凸顯；2）按照拿地推盤節(jié)奏推算，行業(yè)整體結(jié)算毛利率依然處于筑底階段，房企間盈利能力或?qū)⒎只?）強運營將成為房企發(fā)展的關(guān)鍵。商品房開發(fā)之外的保障房、代建有望助力房地產(chǎn)發(fā)展向新模式轉(zhuǎn)型。

存量地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)：消費復(fù)蘇尚待中低端向高端傳導(dǎo)，核心城市消費有望表現(xiàn)韌性，必選消費或?qū)⒈憩F(xiàn)穩(wěn)定，布局核心城市的線下體驗式業(yè)態(tài)零售物業(yè)有望率先復(fù)蘇。2）在宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇的前提下，REITs整體有望實現(xiàn)良好的經(jīng)營表現(xiàn)。3）隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)集中度提升，伴隨著竣工高峰，物管公司在管規(guī)模集中度有望相對應(yīng)的提升。

投資建議：展望2024年，房開業(yè)務(wù)端房貸利率有望處于下行通道，購房首付比例維持低位，核心區(qū)域強者恒強。我們認為頭部房企展現(xiàn)優(yōu)秀的運營管理能力具有資金優(yōu)勢，市占率有望進一步抬升，供給端政策持續(xù)放松或?qū)Σ糠址科螽a(chǎn)生較大邊際影響。我們看好：萬科A、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團、龍湖集團、金地集團；建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)開發(fā)：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展；2）優(yōu)質(zhì)物管：華潤萬象生活、中海物業(yè)；3）優(yōu)質(zhì)商業(yè)：大悅城、恒隆地產(chǎn)；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W。

風險提示：宏觀經(jīng)濟不及預(yù)期的風險、房價大幅波動的風險、人口不及預(yù)期的風險、政策實施不及預(yù)期的風險、房屋銷售不及預(yù)期的風險等。

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(記者 王曉波)

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