每經(jīng)記者 李彪 實(shí)習(xí)記者 石雨昕    每經(jīng)編輯 馬子卿    

12月6日，由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第十四屆中國金融發(fā)展論壇暨中國金鼎獎（金融）頒獎禮在京舉行。本屆論壇以“前瞻2024”為主題，匯集各大金融機(jī)構(gòu)研究成果，由多名經(jīng)濟(jì)學(xué)家就2024宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢進(jìn)行分享，預(yù)見投資趨勢，眺望全球經(jīng)濟(jì)。

主論壇期間，華泰資產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王軍發(fā)表題為《暢通六大良性循環(huán) 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長》的主旨演講，從“就業(yè)-收入-消費(fèi)”“金融-財政-房地產(chǎn)”“科技-產(chǎn)業(yè)-金融”“房地產(chǎn)-地方債務(wù)-金融機(jī)構(gòu)”“物價-企業(yè)利潤-股市估值”和“企業(yè)-居民-政府”收支六大循環(huán)出發(fā)，深度展望2024年中國經(jīng)濟(jì)。

王軍提出，要替代舊的“房地產(chǎn)-土地財政-金融”循環(huán)，必須還要引入財政，暢通“金融-財政-房地產(chǎn)”的良性循環(huán)，以“三大工程”為抓手，通過財政擴(kuò)張來帶動包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的整體投資的反彈和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

暢通“金融-財政-房地產(chǎn)”

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.59萬億元，同比下降9.3%，其中，住宅投資7.28萬億元，下降8.8%。1~10月份，商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額9.72萬億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。

王軍表示，房地產(chǎn)市場的頹勢已經(jīng)形成了一定的“惡性循環(huán)”，影響了居民部門對未來的預(yù)期，損害了地方政府的資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流，也拖累了基建投資，進(jìn)而拖累整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

在這個背景下，今年的中央金融工作會議適時提出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。會議要求，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。會議從供求兩個方面廓清了金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)的含義。

王軍認(rèn)為，要替代舊的“房地產(chǎn)-土地財政-金融”循環(huán)，必須引入財政，暢通“金融-財政-房地產(chǎn)”的良性循環(huán)，以“三大工程”為抓手，通過財政擴(kuò)張來帶動包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的整體投資的反彈和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

未來的投資規(guī)模到底能有多大？王軍表示，綜合不同機(jī)構(gòu)的預(yù)測，若不考慮財政撬動的乘數(shù)影響，預(yù)計未來十年城中村改造投資在4萬億至6萬億元的區(qū)間內(nèi)，平均每年可以產(chǎn)生4000億~8000億元的投資；“平急兩用”項(xiàng)目總投資較難估計，每年的投資額預(yù)計將小于4000億元；目前用于保障性安居工程的資金年均1萬億左右。

王軍預(yù)計，房地產(chǎn)“三大項(xiàng)目”未來每年合計投資1萬億至2萬億元，新增投資約占50%，對年度經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)約為0.4%~1%。

完善住房租賃金融政策體系

王軍表示，房地產(chǎn)、地方債務(wù)和中小金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險相互關(guān)聯(lián)、相互傳遞，形成了明顯的“風(fēng)險三角”。其中，房地產(chǎn)市場居于核心位置。要實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)-地方債務(wù)-金融機(jī)構(gòu)”的良性循環(huán)，重點(diǎn)是采取堅決有力措施，加快探索新發(fā)展模式，在供需兩側(cè)持續(xù)發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)風(fēng)險化解、良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一方面，要讓開發(fā)商能把房子賣出去，需求端政策應(yīng)當(dāng)持續(xù)加大力度，進(jìn)一步優(yōu)化支持合理住房需求的政策，比如限購、限貸、限售、限價等在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的緊縮政策和各種行政性限制措施應(yīng)盡早徹底放開，繼續(xù)降低首套住房和二套房的按揭貸款利率，并逐步降低所有存量住房的按揭貸款利率。

另一方面，要讓開發(fā)商能把房子蓋起來，供給端政策應(yīng)當(dāng)盡快完善，補(bǔ)齊短板。

首先，“三支箭”不能停。在引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)信貸融資渠道穩(wěn)定并持續(xù)增加的同時，需要在債券、股票發(fā)行等方面繼續(xù)支持房地產(chǎn)商的融資。

其次，不能光靠“三支箭”，還需要政府信用的強(qiáng)力介入，救房企、救市場。央行可安排專門資金，甚至是設(shè)立專門的處置房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險的專門金融機(jī)構(gòu)。各級政府也應(yīng)盡快成立專門的“保交樓”基金，加大力度救助問題房企、確保交樓，推動出險、暴雷房企盡快開展債務(wù)重組或者破產(chǎn)重整，盡快幫助房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)融資能力，改善流動性，控制和穩(wěn)定金融體系風(fēng)險，從而穩(wěn)定行業(yè)和市場預(yù)期。

最后，重點(diǎn)為保障性住房等“三大工程”建設(shè)提供中長期低成本資金支持。完善住房租賃金融政策體系，以金融政策加大對保障性租賃住房供給的支持，加快推進(jìn)長租房市場建設(shè)，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。