每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 趙云    

上周，公募REITs迎來(lái)重磅利好消息。

12月6日，財(cái)政部聯(lián)合人力資源社會(huì)保障部起草了《全國(guó)社會(huì)保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》），明確指出將公募REITs納入投資范圍。在行業(yè)人士看來(lái)，長(zhǎng)期資金的注入將有助于進(jìn)一步改善REITs市場(chǎng)流動(dòng)性并強(qiáng)化市場(chǎng)定價(jià)的合理性及有效性，是一則重大利好消息。

從二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，近期公募REITs依然維持低位震蕩。Wind數(shù)據(jù)顯示，全市場(chǎng)已上市的29只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的減少至8只，中航首鋼綠能REIT、鵬華深圳能源REIT、華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT領(lǐng)漲，漲跌幅分別為5.66%、2.36%、1.94%。下跌的仍然達(dá)到21只，華安張江光大園REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT、紅土深圳安居REIT領(lǐng)跌，漲跌幅分別為-4.81%、-4.74%、-4.44%。

行業(yè)方面，上周又有三只新產(chǎn)品申報(bào)掛網(wǎng)，分別是華夏深國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、華泰紫金寶灣物流倉(cāng)儲(chǔ)REIT和華夏特變電工新能源REIT，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》也對(duì)此進(jìn)行了首發(fā)報(bào)道。此外，12月6日嘉實(shí)物美REIT就交易所意見函進(jìn)行反饋，該產(chǎn)品引入了收益分配調(diào)節(jié)機(jī)制，這是公募REITs首次引入類似條款。

公募REITs擬納入社?；鹜顿Y范圍，長(zhǎng)線資金來(lái)了

上周最受行業(yè)關(guān)注的消息，無(wú)疑是REITS納入社?；鹜顿Y范圍。

中信證券明明研究團(tuán)隊(duì)表示，長(zhǎng)期來(lái)看，公募REITs的現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，且強(qiáng)制高比例分紅，能夠?yàn)樯绫；鹛峁╅L(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)率；REITs資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益特征使得其能夠在股債組合配置中發(fā)揮分散風(fēng)險(xiǎn)、提升組合夏普比率的作用。其次，將公募REITs與含權(quán)益類的基金、股票等產(chǎn)品和投資工具合并計(jì)算投資比例，與近期REITs市場(chǎng)投資者對(duì)于REITs 產(chǎn)品特殊權(quán)益性質(zhì)的定位不謀而合。

中信建投也在研報(bào)中稱，長(zhǎng)期資金的注入將有助于進(jìn)一步改善REITs市場(chǎng)流動(dòng)性并強(qiáng)化市場(chǎng)定價(jià)的合理性及有效性；而REITs相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和高比例分紅也契合社?；饤l例所要求的安全性、收益性和長(zhǎng)期性的原則。

有業(yè)內(nèi)人士指出，短期來(lái)看增量資金進(jìn)場(chǎng)規(guī)模和時(shí)間的不確定性，使得相關(guān)利好對(duì)于市場(chǎng)的影響更多地停留在情緒改善層面，投資者或仍在期待更多及時(shí)有效的政策利好，例如直接針對(duì)二級(jí)市場(chǎng)投資交易。

除此之外，上周多單新產(chǎn)品申報(bào)掛網(wǎng)的消息也在業(yè)內(nèi)引發(fā)熱議。

12月7日晚間，來(lái)自證監(jiān)會(huì)和交易所官網(wǎng)的信息顯示，華夏深國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、華泰紫金寶灣物流倉(cāng)儲(chǔ)REIT和華夏特變電工新能源REIT等三只新產(chǎn)品申報(bào)掛網(wǎng)。就在本月月初，由中航基金管理的中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT也剛剛申報(bào)掛網(wǎng)。

另外，12月6日嘉實(shí)物美REIT 就交易所意見函進(jìn)行反饋。其中，原始權(quán)益人針對(duì)項(xiàng)目公司2024年~2028年五個(gè)完整會(huì)計(jì)年度的預(yù)期可供分配金額制定了調(diào)節(jié)機(jī)制。這也是公募REITs首次引入類似條款，不僅表現(xiàn)了原始權(quán)益人的信心和積極態(tài)度，也為REITs市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展引入了更多可能性。

二級(jí)市場(chǎng)仍在低位震蕩，機(jī)構(gòu)投資者建議布局“打底”品種

雖然有多項(xiàng)利好消息，但上周公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)仍然維持了低位震蕩的態(tài)勢(shì)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，全市場(chǎng)已上市的29只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的減少至8只，中航首鋼綠能REIT、鵬華深圳能源REIT、華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT領(lǐng)漲，漲跌幅分別為5.66%、2.36%、1.94%。

與此同時(shí)，環(huán)比下跌的數(shù)量又有所增加，達(dá)到21只。其中華安張江光大園REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT、紅土深圳安居REIT領(lǐng)跌，漲跌幅分別為-4.81%、-4.74%、-4.44%。

流動(dòng)性方面，上周REITs總體成交活躍度下降?？偝山活~為2.84億元，環(huán)比下降7.0%，其中產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)成交額分別為1.61和1.23億元，環(huán)比上周分別變化了0.8%和-15.5%。

細(xì)分來(lái)看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs上周的成交額分別為：

0.9億元、0.32億元、0.35億元、0.23億元、0.17億元、0.87億元。

環(huán)比變化分別為：

2.6%、-6.8%、-2.3%、-5.1%、-17.6%、-15.1%。

其中成交額最大的REITs類型是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，占比31.5%。

換手率方面，上周REITs換手率為4.9%，環(huán)比下降3.3%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)換手率分別為5.2%和4.2%，環(huán)比分別變化了-2.3%和-7.7%。細(xì)分來(lái)看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的換手率分別為5.8%、4.7%、5.5%、4.2%、6.1%、3.7%，環(huán)比分別變化了-3.3%、-12.0%、20.6%、-8.2%、-16.5%、-3.5%。

中信證券表示，在當(dāng)前市場(chǎng)低位震蕩階段，建議繼續(xù)基于底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的周期性特征，布局抗周期特征較強(qiáng)、具備基本面支撐的“打底”品種，包括保障房、能源、廠房等。

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