每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 王月龍 魏文藝    

據(jù)央視新聞，12月13日，在中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心舉行的2023-2024中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組成員、副部長(zhǎng)董建國(guó)表示，將繼續(xù)配合金融管理部門，抓好各項(xiàng)政策的落實(shí)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，支持暫時(shí)資金鏈緊張的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問題，促進(jìn)其恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，堅(jiān)決防止債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)。

值得注意的是，12月11日至12日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議剛剛確定了2024年房地產(chǎn)工作重心。會(huì)議指出，要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”；完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

對(duì)于上述針對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)，相關(guān)房企、中介人士和業(yè)內(nèi)專家11月13日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，這意味著政策支持房企融資將持續(xù)發(fā)力，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

每日經(jīng)濟(jì)新聞?資料圖

房企債務(wù)違約不等同于“爆雷”

董建國(guó)在會(huì)上表示，針對(duì)部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，金融管理部門已出臺(tái)了一系列支持政策，但風(fēng)險(xiǎn)出清還需要一個(gè)過程。

“對(duì)于違法違規(guī)導(dǎo)致資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)，要按照法治化、市場(chǎng)化原則出清，這也是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的結(jié)果?！?/span>董建國(guó)說：“我們注意到，一段時(shí)間以來，社會(huì)上把部分房企債務(wù)違約稱為‘爆雷’‘資金鏈斷裂’，其實(shí)用語(yǔ)是不準(zhǔn)確的?！?/span>

房企一般是集團(tuán)公司加項(xiàng)目公司的架構(gòu)，集團(tuán)公司和項(xiàng)目公司都是獨(dú)立法人，集團(tuán)公司出現(xiàn)債務(wù)違約，并不意味著項(xiàng)目公司停止運(yùn)轉(zhuǎn)，項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)還在繼續(xù)。董建國(guó)說舉例道，某大型房企去年上半年發(fā)生了債務(wù)違約，但公司今年1-11月份仍然實(shí)現(xiàn)了近800億元的銷售收入，并且完成了債務(wù)重組。

董建國(guó)提到，如果將債務(wù)違約等同為“爆雷”或者是“資金鏈斷裂”，會(huì)造成企業(yè)完全停擺的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致社會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生信任危機(jī)，進(jìn)而沖擊市場(chǎng)銷售，加劇企業(yè)困難。各方面應(yīng)該理性地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

一家總部位于上海的頭部房企內(nèi)部人士向每經(jīng)記者表示，上述表態(tài)是積極響應(yīng)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著引導(dǎo)意義，為企業(yè)發(fā)展傳遞了信心。

“將集團(tuán)公司債務(wù)違約，與項(xiàng)目公司開發(fā)運(yùn)營(yíng)區(qū)分開，此類表述是有道理的。”該頭部房企內(nèi)部人士表示，有些房企與項(xiàng)目公司之間的股權(quán)關(guān)系比較復(fù)雜，在以項(xiàng)目制為主導(dǎo)的企業(yè)里，即便集團(tuán)發(fā)生債務(wù)問題，項(xiàng)目依靠存量資產(chǎn)，也能正常正常開發(fā)運(yùn)營(yíng)。“不過，接下來房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求能否得到支持，具體要看銀行及金融機(jī)構(gòu)的落實(shí)情況?！?/strong>

在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，支持房企融資的表態(tài)持續(xù)被提出，預(yù)計(jì)后期金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房企的融資會(huì)持續(xù)加大，緩解企業(yè)流動(dòng)性緊張局面。房企發(fā)生債務(wù)違約的原因不盡相同，對(duì)于違約企業(yè)處置將分類施策。一是，對(duì)于違法違規(guī)導(dǎo)致資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)，會(huì)按照法治化、市場(chǎng)化原則出清，加快優(yōu)勝劣汰；二是，對(duì)于資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)的房企，由于暫時(shí)資金鏈緊張發(fā)生的債務(wù)違約，監(jiān)管部門將支持房企解決短期現(xiàn)金流緊張問題，促進(jìn)其恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。

二手房交易量占比創(chuàng)歷史新高

據(jù)董建國(guó)介紹，今年1-11月，全國(guó)二手房交易量占全部房屋交易量的比重達(dá)到了37.1%，創(chuàng)造歷史新高，全國(guó)已經(jīng)有7個(gè)省和直轄市的二手住宅交易量超過了新建商品住宅交易量。“一二手房成交量實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，說明我國(guó)住房需求保持穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)明顯收縮。而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，二手房交易替代了部分新房交易。”

“要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，破解房地產(chǎn)發(fā)展難題。在體制機(jī)制上，要根據(jù)人口變化確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)，配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，防止市場(chǎng)大起大落?！倍▏?guó)表示：“要建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，形成房屋安全長(zhǎng)效機(jī)制。要推進(jìn)住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，建立滿足高品質(zhì)生活需要的好房子，強(qiáng)化科技賦能，建設(shè)綠色低碳智能安全的好房子。”

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-11月，重點(diǎn)100城新建商品住宅銷售面積同比下降約5%；1-10月，重點(diǎn)15城二手房銷售規(guī)模同比增長(zhǎng)35%。

從需求結(jié)構(gòu)來看，今年以來，改善性住房需求仍為新房市場(chǎng)關(guān)鍵支撐，30個(gè)代表城市中多數(shù)城市套總價(jià)均值、中位數(shù)和各價(jià)位門檻值均高于上年同期。從面積段來看，90-120平方米產(chǎn)品仍占據(jù)市場(chǎng)主流地位，伴隨著各城市逐漸取消或優(yōu)化樓市調(diào)控政策，再改、高端改善需求得以釋放，改善市場(chǎng)表現(xiàn)出一定韌性。

以上海為例，據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，11月，上海全市共成交新建商品房5300套，環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比下降44%；成交均價(jià)65162元/平方米，環(huán)比下降9%，同比增長(zhǎng)1%。全市共成交二手房1.41萬套，環(huán)比增長(zhǎng)6%，同比下降13%；成交均價(jià)40693元/平方米，環(huán)比持平，同比下降3%。

上海浦東新區(qū)一家中介門店的人士告訴每經(jīng)記者，其所在的世博板塊，11月中上旬，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)較大下跌。11月20日以來，價(jià)格趨于平穩(wěn)。其預(yù)計(jì)，12月二手房成交量將高于11月。

記者|劉頌輝