每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

12月14日，上海市住建局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關于調整本市普通住房標準的通知》（下稱《通知》），自12月15日起施行。

《通知》顯示，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

同日，上海優(yōu)化差別化住房信貸政策，一是首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，最低首付款比例調整為不低于30%。

二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點，最低首付款比例調整為不低于50%。

根據(jù)最新政策，為支持推進“五個新城”和南北轉型重點區(qū)域高質量發(fā)展，促進產(chǎn)城融合、職住平衡，在上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域實行差異化政策，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，最低首付款比例調整為不低于40%。

上海靜安二手房小區(qū) 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝 

取消各類套總價條件

住房貸款首付比例和利率“雙降”有何特殊之處？

上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，在此次調整之前，上海首套房首付比例最低為35%，二套房非普通住宅為70%，普通住宅為50%，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山和金山區(qū)域也同樣執(zhí)行這個標準。

調整之前，上海對于普通住房的標準，在容積率方面需是五層以上（含五層）的多高層住房，不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積小于或等于140平方米。最受購房者關注的是價格條件方面，內(nèi)環(huán)以內(nèi)需是小于或等于450萬元/套，內(nèi)外環(huán)之間小于或等于310萬元/套，外環(huán)以外小于或等于230萬元/套。

58安居客研究院院長張波指出，從普通住宅的調整來看，上海采取和深圳類似的方式，只考慮單套的建筑面積，不考慮房屋單價，這本身會大大增加市場上普通住宅的占比，可有效降低交易稅費，對于首套剛需及改善住房都有益處。尤其大量中心城區(qū)，高單價、但面積低于144平方米的一二手三房受益最為明顯，結合二套房首付下調，會明顯拉動一波改善需求的入市積極性。

從首付比例的調整來看，上海在統(tǒng)一降低二套房首付的基礎上，對于五大新城及寶山、金山的二套首付比例及LPR加點都有更大尺度的下調。這對于外圍區(qū)域的新房去化將起到積極作用，目前上海外圍的供應量明顯偏大，并且金山奉賢等地的去化速度一直偏慢，政策的差異化表現(xiàn)更突出了調控的精準化，對于上海樓市整體熱度提升將起到較大作用。

預計成交量將迎來明顯上漲

上海易居房地產(chǎn)研究院認為，此次調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，將降低上海居民購房門檻。

以600萬元總價的二套房購置為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬元；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬元，即減少了120萬元首付款支出；如住房屬于實施差異化政策區(qū)域，首付比例為40%，首付款則為240萬元，減少了180萬元首付款支出。

房貸利率下降，將直接降低購房者的月供或按揭貸款成本，減輕房貸利息負擔。以200萬元貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算，過去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計算，月供為10134元。如此對比，新政前后月供減少了910元。對于執(zhí)行差異化政策的區(qū)域而言，減負效應更明顯。

同時，如果是購買二手房，將減少住房交易成本。普通住房標準關聯(lián)了優(yōu)惠的稅收政策，此次調整標準，以住房物理要素作為認定條件，較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優(yōu)惠稅收政策。

以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調整標準后如變?yōu)槠胀ㄗ》?，將免征增值稅（之前非普通住房按差額征收）；涉及個人所得稅的，核定征收按總價的1%（之前非普通住房按總價的2%征收）。

今年9月初，上海調整優(yōu)化“認房不認貸”政策，市場出現(xiàn)“看房潮”，但是經(jīng)過兩個月，市場繼續(xù)出現(xiàn)回調。

上海鏈家研究院監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，11月，上海全市共成交新建商品房5300套，環(huán)比增長4%，同比下降44%；成交均價65162元/平方米，環(huán)比下降9%，同比增長1%。全市共成交二手房1.41萬套，環(huán)比增長6%，同比下降13%；成交均價40693元/平方米，環(huán)比持平，同比下降3%。

張波預計，12月下半月，上海一二手成交量將迎來一波明顯上漲。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝