每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

作為全國首個(gè)房價(jià)地價(jià)雙解禁城市，最近東莞樓市格外熱鬧。

12月14日，東莞首宗不限價(jià)地塊正式拍賣，多家房企經(jīng)過百余輪競拍后，又拍出新地王。而交易端，幾天前有市場消息稱，客戶排隊(duì)等待簽單，簽約中心都忙得找不到支援……

當(dāng)下東莞樓市真實(shí)情況如何？

取消地價(jià)限制后首拍誕生新地王

12月14日，東莞首宗不限價(jià)地塊正式拍賣。該宗地位于東莞CBD，占地約1.7萬平方米，起拍價(jià)2.3萬元/平方米，吸引華潤、保利、中海、金茂、華發(fā)、綠城等超10家房企報(bào)名競拍。

該宗土地的掛牌公告提及，東莞南城CBD的2023WR010地塊，起拍總價(jià)為13.9億元，限高150米，折合可售樓面價(jià)約2.25萬元/平方米，此次地塊明確，將按照價(jià)高者得原則確定競得入選人，不再是采用“最高限價(jià)+終次報(bào)價(jià)”的方式進(jìn)行競拍。

下午1時(shí)左右，持續(xù)三個(gè)多小時(shí)的土拍競價(jià)結(jié)束，多個(gè)東莞樓市社群里“見證歷史”“新地王”“百輪大戰(zhàn)”“瘋狂星期四”等激奮人心的詞語不斷刷屏。經(jīng)過140輪競價(jià)，該宗地由東莞市保泰實(shí)業(yè)投資有限公司競得，成交總價(jià)18.1億元，成交樓面價(jià)29241元/平方米，樓面價(jià)刷新東莞紀(jì)錄。

這也是今年東莞土拍取消最高限價(jià)后，首宗采用價(jià)高者得方式確定競得人的地塊。

啟信寶查詢獲悉，東莞市保泰實(shí)業(yè)投資有限公司為保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司全資子公司。

記者注意到，上一次東莞樓面價(jià)紀(jì)錄還是2017年1月時(shí)創(chuàng)下的，樓面價(jià)約26646元/平方米，是鳳崗官井頭鎮(zhèn)地塊。該地塊由中海拿下，現(xiàn)為中海云麓公館。

合富研究院高級(jí)分析師李興旺表示，該地塊位置獨(dú)好，具有稀缺性。樓面地價(jià)約29333元/平方米，足夠支撐開發(fā)后的商品房銷售價(jià)格。

結(jié)合今年東莞豪宅熱銷現(xiàn)象，李興旺認(rèn)為，這反映出越是市場低迷期，具有稀缺性的豪宅越是塔尖人士資產(chǎn)保值增值的重要方式。目前東莞尚無達(dá)到樓市迅速升溫回暖的條件，但2024年止跌企穩(wěn)、信心逐步回升是有希望實(shí)現(xiàn)的。

簽約中心忙得找不到支援，東莞樓市先行了？

每經(jīng)記者注意到，日前有市場消息稱，東莞樓市成交火熱，客戶排隊(duì)等待簽單，簽約中心都忙得找不到支援……

不過有東莞資深地產(chǎn)人士在接受記者采訪時(shí)表示，近期二手房成交量有一些起色，主要是高掛牌量帶來的順勢上漲，成交比例目前來說變化不大。

李興旺表示，今年東莞二手房掛牌量激增是事實(shí)，正因如此，二手房成交量也大幅增加，但價(jià)格下降。

合富大數(shù)據(jù)顯示，11月東莞二手房共網(wǎng)簽2187套，環(huán)比10月增加17%；網(wǎng)簽面積約23.1萬平方米，環(huán)比增加15%。雖然同比去年11月有小幅下滑，但整體來說還比較穩(wěn)定。11月二手網(wǎng)簽均價(jià)約19937元/平方米，環(huán)比下跌6%。

整體來看市場層面恢復(fù)較好，1-11月，東莞二手房共網(wǎng)簽約291萬平方米，同比大幅增加約5成。整體網(wǎng)簽均價(jià)約22421元/平方米，同比上漲約7%，價(jià)格走勢也比較穩(wěn)定。

政策刺激背后是新房端交易持續(xù)低迷，相較于10月下旬，11月案場人氣和成交量也還在繼續(xù)下探。合富代理的持銷住宅項(xiàng)目市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月案場來訪量環(huán)比下滑39%，同比減少42%。

成交方面，合富大數(shù)據(jù)顯示，11月東莞新房成交1425套、約18萬平方米，成交套數(shù)環(huán)比10月下跌約47%，同比去年11月下跌約45%。需求淡季疊加市場悲觀預(yù)期，新房成交跌至年內(nèi)第三低，僅次于6、7月。1-11月新房住宅成交量約282萬平方米，同比下降8%，規(guī)模處于歷年同期最低，市場信心和預(yù)期仍有待修復(fù)。

不過，記者在采訪中獲悉，年底業(yè)績沖刺的關(guān)鍵時(shí)期，東莞幾乎所有在售新盤都給出了誠意十足的價(jià)格折扣和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，如特價(jià)房源、首付分期、物業(yè)費(fèi)抵扣，以及砸金蛋、送免費(fèi)旅游、送家具家電裝修等。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師朱麗平表示，目前來看，由于二手房價(jià)格持續(xù)下探、部分房企推出新房年終購房特惠，以及超低首付等，致使新房市場分流了部分二手房客戶，但從成交量來看，東莞二手樓市已經(jīng)觸底，并有企穩(wěn)回暖跡象。隨著東莞購房政策的放寬，對(duì)未來新房“穩(wěn)房價(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”將產(chǎn)生積極帶動(dòng)作用。

實(shí)際上，在取消地價(jià)最高限價(jià)次日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的通知》稱，已辦理預(yù)（現(xiàn)）售但未售出的新建商品住房需變更銷售價(jià)格的，自取得預(yù)售許可證（或現(xiàn)售備案證書）之日起或自上一次調(diào)整申報(bào)價(jià)格之日起滿30天方可變更，其他事項(xiàng)不變。

在該政策之前，關(guān)于新房備案價(jià)格調(diào)整實(shí)施的是東莞市住建局一年前發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)管理的通知》，其中要求取得預(yù)售許可證（或現(xiàn)售備案證書）之日起滿360天方可上浮調(diào)整，上浮幅度不超過5%（含），滿180天方可下浮調(diào)整，下浮幅度不限。而新政變?yōu)?ldquo;滿30天方可變更”，此舉將大大縮短?hào)|莞新房調(diào)價(jià)時(shí)間。

對(duì)于此次調(diào)整，東莞市住建局表示，為進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好發(fā)揮市場供求關(guān)系調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

封面圖片來源：視覺中國-VCG111354708910