每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

12月14日，東莞首宗不限價(jià)地塊成功出讓?zhuān)鐑r(jià)率達(dá)30%。同時(shí)，該地塊29241元/平方米的成交樓面價(jià)還刷新了東莞樓面地價(jià)新高，成為當(dāng)?shù)?ldquo;新地王”。

同日，南京9批次18宗涉宅地塊掛牌出讓?zhuān)瑑H有1宗地塊以4.76%的溢價(jià)率成交，其余17宗地塊均以底價(jià)成交；無(wú)錫當(dāng)日完成8批次土拍出讓?zhuān)矑炫?宗地塊，除1宗終止出讓外，其余8宗地塊均以底價(jià)成交。

視覺(jué)中國(guó)圖

據(jù)中指研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至目前，全國(guó)22個(gè)采取“兩集中”土地出讓方式的城市均已發(fā)布涉宅用地公告，其中18城取消地價(jià)上限、恢復(fù)“價(jià)高者得”的土拍模式，北京、上海、深圳、寧波仍在執(zhí)行限地價(jià)政策。

其中，包括杭州、成都、蘇州、合肥、南京、無(wú)錫、濟(jì)南等在內(nèi)的部分城市，在取消地價(jià)上限后已完成了首次或多次土拍。總體來(lái)看，土地規(guī)則調(diào)整后，已出讓地塊城市的市場(chǎng)分化明顯，有些城市頻現(xiàn)高溢價(jià)地塊，有些城市則以底價(jià)成交為主。

“需要注意的是，一線、二線、三四線城市土拍熱度分化明顯，房企投資繼續(xù)向核心優(yōu)勢(shì)城市聚集。”中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)2024年上半年，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍將受到房企追捧。

多城頻現(xiàn)高溢價(jià)地塊

自11月以來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)22城陸續(xù)發(fā)布涉宅用地公告。截至目前，共有18城取消地價(jià)上限，恢復(fù)“價(jià)高者得”的土拍模式，包括廣州、成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無(wú)錫、天津、長(zhǎng)春、杭州、沈陽(yáng)和鄭州。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化愈發(fā)明顯、開(kāi)發(fā)企業(yè)投資戰(zhàn)略更加聚焦的背景下，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍保持高熱。取消地價(jià)上限后，近期多個(gè)城市土拍中出現(xiàn)高溢價(jià)成交地塊。

12月14日，東莞首宗不限價(jià)地塊出讓。經(jīng)過(guò)140輪激戰(zhàn)，這宗位于南城CBD的2023WR010地塊最終被保利以總價(jià)18.1億元、溢價(jià)率30%斬獲。而29241元/平方米的樓面地價(jià)，也刷新了東莞樓面地價(jià)新高，成為東莞“新地王”。

12月12日，杭州舉行第13批土地出讓?zhuān)?宗地塊平均溢價(jià)率10.5%。其中有5宗地塊溢價(jià)率成交，最高溢價(jià)率達(dá)38.32%。

11月15日，成都取消限地價(jià)后首次出讓7宗涉宅地塊，最終有3宗溢價(jià)成交，其中兩宗地塊的溢價(jià)率分別達(dá)到16.8%和30%。12月12日，成都再次出讓6宗涉宅地塊，其中3宗地溢價(jià)成交，最高溢價(jià)率達(dá)43%。

值得一提的是，民營(yíng)房企在12月12日的成都土拍中表現(xiàn)積極。如錦江區(qū)29畝地塊經(jīng)過(guò)超70輪舉牌，最終被成都本土民營(yíng)房企成都仁和置業(yè)斬獲，溢價(jià)率43%，23500元/平方米的成交樓面價(jià)也刷新了成都樓面價(jià)紀(jì)錄。

11月2日，在合肥取消土地限價(jià)后的首次土拍場(chǎng)中，5宗地塊中除1宗安置房用地底價(jià)成交以及1宗租賃住房用地微溢價(jià)成交外，其他3宗地塊的溢價(jià)率分別達(dá)到44.89%、33.95%、7.05%。其中濱科城BK202305號(hào)地塊吸引了保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、安徽高速等11家企業(yè)報(bào)名，最終被安徽高速以總價(jià)33.88億元、溢價(jià)率44.9%收入囊中。

11月20日，合肥再次出讓3宗宅地，均溢價(jià)成交。其中，關(guān)注度較高的經(jīng)開(kāi)區(qū)地塊和瑤海區(qū)地塊，溢價(jià)率分別為17.76%和19.76%。

11月29日，蘇州取消土地限價(jià)首拍成交6宗地，共攬金75億元。其中，最受關(guān)注的園區(qū)奧體04地塊經(jīng)過(guò)兩個(gè)半小時(shí)、120輪競(jìng)價(jià)后，最終被北京金隅以總價(jià)28.97億元、成交樓面價(jià)39027元/平方米、溢價(jià)率30.09%競(jìng)得，刷新了園區(qū)最高成交樓面價(jià)紀(jì)錄。

“溢價(jià)率上限放開(kāi)后，22城中已有18城新供地塊取消了溢價(jià)率上限，11月共有20宗地塊成交溢價(jià)率超過(guò)15%。不過(guò)，目前尚未有容積率小于1.0的郊區(qū)地塊推出。”張凱分析認(rèn)為。

多為地方國(guó)企出手拿地

需要注意的是，調(diào)整土拍規(guī)則后，雖然實(shí)力房企對(duì)核心城市部分地塊表現(xiàn)出較高熱情，但整體來(lái)看，城市與城市、各個(gè)城市區(qū)域間也表現(xiàn)出明顯的分化現(xiàn)象。

相對(duì)于杭州、成都、合肥、東莞等城市的高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)現(xiàn)象，南京、蘇州、無(wú)錫在取消土地限價(jià)后的地塊出讓卻以底價(jià)成交為主。

11月25日，南京舉行取消土地限價(jià)后的首場(chǎng)土拍，9宗涉宅地塊全部以底價(jià)成交。12月14日，南京9批次18宗涉宅地塊掛牌出讓?zhuān)瑑H有1宗地塊以4.76%的溢價(jià)率成交，其余17宗地塊均以底價(jià)成交。

12月14日，無(wú)錫完成8批次土拍出讓?zhuān)矑炫?宗地塊，除1宗終止出讓外，其余8宗地塊均以底價(jià)成交。

11月29日，蘇州取消土地限價(jià)首拍成交的6宗地塊中，僅有1宗溢價(jià)成交，其余5宗均以底價(jià)成交。

中指研究院蘇州分院高級(jí)分析師金珂分析認(rèn)為，從蘇州本次土拍的拿地房企來(lái)看，依然多數(shù)為地方國(guó)企，且大多延續(xù)了聯(lián)合拿地的模式。熱門(mén)地塊的爭(zhēng)搶一定程度上提振了蘇州市場(chǎng)信心。而另一方面，不限價(jià)時(shí)代開(kāi)啟后，土地市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇，非核心板塊的地塊底價(jià)或低溢價(jià)成交或?qū)⒊蔀槠毡楝F(xiàn)象。

“此外，土拍市場(chǎng)一線、二線、三四線城市熱度分化明顯，房企投資繼續(xù)向核心優(yōu)勢(shì)城市聚集。拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)方面，受到各地監(jiān)管影響，地方國(guó)資拿地金額占比有所上升，22城均值為23%；央國(guó)企拿地金額占比接近50%。具體來(lái)看，今年以來(lái)，福州、鄭州、無(wú)錫、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等城市的地方國(guó)資拿地金額占比偏高，杭州、合肥等長(zhǎng)三角城市仍然是民企拿地的重點(diǎn)區(qū)域。”張凱表示。

中指研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，1~11月，全國(guó)300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積56757.05萬(wàn)平方米，同比下降21.16%；成交規(guī)劃建筑面積33801.99萬(wàn)平方米，同比下降27.72%；住宅用地出讓金達(dá)21674.44億元，同比下降21.42%；成交樓面均價(jià)為6407元/平方米，同比上漲8.62%；平均溢價(jià)率為5.37%，較去年同期增長(zhǎng)2.06個(gè)百分點(diǎn)；共流拍地塊835宗，流拍率為17.11%，較去年同期增長(zhǎng)0.01個(gè)百分點(diǎn)。

其中，一線城市住宅用地推出規(guī)劃建筑面積同比增幅最大，二線城市成交規(guī)劃建筑面積同比增幅最大，二線城市成交樓面均價(jià)同比增幅最大，一線城市平均溢價(jià)率最高。

展望2024年，張凱預(yù)計(jì)，2024年上半年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍將受到房企追捧，全年土拍熱度則取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)程度。“地方政府傾向于將優(yōu)質(zhì)地塊留到2024年上半年供應(yīng)，屆時(shí)房企資金相對(duì)充足，出價(jià)意愿更強(qiáng)。”

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)圖