隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，“高周轉(zhuǎn)”住宅開發(fā)淪為過(guò)去式。取而代之的是，超大特大城市的城中村改造正在不斷提速，樓市10萬(wàn)億級(jí)的新市場(chǎng)就此出現(xiàn)，各地?fù)碛信f改經(jīng)驗(yàn)與項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的龍頭企業(yè)，毫無(wú)疑問(wèn)將優(yōu)先受益，成為新的時(shí)代“寵兒”。

近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再次提及要“持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，“城中村改造”便是其中重要一環(huán)。

會(huì)議提出，要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”；完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。不難看出“三大工程”配套政策將加快落實(shí)，積極發(fā)揮穩(wěn)投資作用。

今年10月，武漢市以城區(qū)總?cè)丝?080.64萬(wàn)躋身全國(guó)超大城市之列，并在隨后印發(fā)了《武漢市城市更新行動(dòng)方案》，劃定32片重點(diǎn)更新單元，計(jì)劃通過(guò)3~5年，實(shí)現(xiàn)城市面貌整體提升。

這也意味著，作為本土舊改龍頭，且憑此位列全國(guó)首批定增獲批少數(shù)民營(yíng)房企之一的福星股份，或?qū)⒂瓉?lái)新一輪機(jī)遇。

搭乘政策東風(fēng)，成為首批定增獲批房企之一

事實(shí)上，自今年4月，中共中央政治局召開會(huì)議指出，“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”以來(lái)，包括武漢在內(nèi)的全國(guó)核心城市城中村改造進(jìn)度便一再提速。

7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》；10月12日住建部披露，目前城中村改造信息系統(tǒng)已入庫(kù)城中村改造項(xiàng)目162個(gè)，超特大城市城中村改造正分三類推進(jìn)實(shí)施。

按照最新超大特大城市城中村改造政策要求，上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7個(gè)超大城市，以及武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連14個(gè)特大城市的城中村改造將進(jìn)入實(shí)施階段，樓市10萬(wàn)億級(jí)的新市場(chǎng)就此出現(xiàn)。

平安證券研報(bào)指出，在這場(chǎng)激烈角逐中，具備融資、拿地優(yōu)勢(shì)，且借助調(diào)整窗口期優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量的房企有望逐步勝出。

而作為較早參與武漢市“三舊”改造的龍頭企業(yè)，福星股份有望成為這場(chǎng)10萬(wàn)億級(jí)新市場(chǎng)的主角之一。

融資方面，福星股份自2022年11月底啟動(dòng)定增，也是彼時(shí)中央融資層面“三箭齊發(fā)”政策后，首批少數(shù)受益者之一。

2023年6月19日，福星股份定增再融資成功獲批，定增融資規(guī)模約13.41億元。擬計(jì)劃將扣除相關(guān)發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額全部用于紅橋城K6住宅項(xiàng)目、K15項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金項(xiàng)目當(dāng)中，目前定增項(xiàng)目正在有序推進(jìn)中。

要知道，根據(jù)東興證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)范圍內(nèi)“第三支箭”股權(quán)融資方面，定增落地的房企截至目前一共才7家，其中還包括3家頭部央企和2家大型地方國(guó)企。福星股份對(duì)于武漢城中村改造的重要程度不言而喻。

據(jù)了解，本次募投項(xiàng)目正是武漢市紅橋村城中村改造項(xiàng)目的開發(fā)用地之一，項(xiàng)目處于武漢二環(huán)漢口中心區(qū)，位于武漢市江岸區(qū)三眼橋路，已被湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳納入湖北省棚戶區(qū)改造計(jì)劃范圍，改造完成后將進(jìn)一步提升武漢城市能級(jí)和品質(zhì)。

持續(xù)助力武漢“三舊”改造

對(duì)于福星而言，類似高質(zhì)量城中村改造項(xiàng)目，也是在行業(yè)下行周期中，保障公司核心競(jìng)爭(zhēng)力與持續(xù)盈利能力的制勝“法寶”。

仍以上述定增募投項(xiàng)目為例，根據(jù)企業(yè)最新披露信息，該項(xiàng)目已經(jīng)取得項(xiàng)目實(shí)施所需的全部批準(zhǔn)或備案，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和有關(guān)環(huán)境保護(hù)、土地管理等法律和行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。

需要指出的是，募投項(xiàng)目只是企業(yè)眾多推進(jìn)項(xiàng)目及優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備中的冰山一角。

在近20年的武漢市“三舊”改造過(guò)程中，福星先后主導(dǎo)推進(jìn)了三角路村、團(tuán)結(jié)村、和平村、賀家墩村、紅橋村、姑嫂樹村等多個(gè)大型城中村改造，在城中村原址上開發(fā)建設(shè)了水岸國(guó)際、月亮灣壹號(hào)、國(guó)際城、東湖城、福星城、紅橋城、星譽(yù)國(guó)際、福星華府等一批大型都市經(jīng)典樓盤。

其中常常面臨土地改造困難、多種需求難以兼顧等多方面挑戰(zhàn)，這也是企業(yè)在深度參與舊改過(guò)程中，決定成敗的關(guān)鍵所在，均被福星一一化解。

例如福星股份在接手武昌區(qū)團(tuán)結(jié)村項(xiàng)目時(shí)，就遇到了地塊分散、可能造成規(guī)劃及營(yíng)銷困難的情況。對(duì)此福星股份引入世界先進(jìn)理念，在原址建設(shè)了福星惠譽(yù)·國(guó)際城、福星惠譽(yù)·群星城等，并且在福星惠譽(yù)·群星城創(chuàng)新打造了華中首座峽谷式生態(tài)主題購(gòu)物街區(qū)，以“綠色生態(tài)建筑”和“時(shí)間消費(fèi)型”兩大創(chuàng)新理念，一舉拿下“中國(guó)城市商業(yè)新地標(biāo)”的殊榮。

一批批城中村經(jīng)過(guò)福星股份改造，煥顏為嶄新樓盤拔地而起，并成為行業(yè)的明星樓盤，比如福星惠譽(yù)月亮灣壹號(hào)在2022年多次創(chuàng)下開盤即售罄的樓市神奇，并奪得武漢樓市年度豪宅銷冠；福星惠譽(yù)·星譽(yù)國(guó)際去年初開盤后，成為區(qū)域板塊熱盤。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，其銷量多次入圍武漢樓市月度銷售榜單TOP10。

今年以來(lái)，福星一方面積極跟蹤武漢等主要市場(chǎng)的最新規(guī)劃方案，持續(xù)關(guān)注人口凈流入?yún)^(qū)域，側(cè)重考察核心和快發(fā)展區(qū)域項(xiàng)目，一方面集中力量部署儲(chǔ)備項(xiàng)目地塊拆遷安排，加快推進(jìn)現(xiàn)有城中村改造項(xiàng)目工作，為公司未來(lái)可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

截至9月30日，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積1012.7萬(wàn)平方米，在建及待建面積250.3萬(wàn)平方米，剩余未結(jié)算建筑面積285.71萬(wàn)平方米。

圖：福星三季度末土地儲(chǔ)備情況

此外，福星從2005年起，連續(xù)多年入選中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，位列武漢市房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力前茅。先后被中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)城中村舊城改造專業(yè)領(lǐng)先品牌價(jià)值TOP10”“中國(guó)房地產(chǎn)城市更新綜合開發(fā)專業(yè)領(lǐng)先品牌價(jià)值TOP10”。

在新的五年規(guī)劃期內(nèi)，公司將致力成為中國(guó)領(lǐng)先的“城市更新與幸福生活服務(wù)商”。

有市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，福星股份作為湖北最大的舊城改造及城中村改造開發(fā)企業(yè)，有望搭乘政策東風(fēng)，推動(dòng)改造項(xiàng)目順利落地，為對(duì)改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展做出貢獻(xiàn)。從行業(yè)發(fā)展角度來(lái)看，目前房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模洗牌出清后，以福星股份為代表的優(yōu)質(zhì)房企有望進(jìn)一步搶占市場(chǎng)份額，獲得后續(xù)持續(xù)健康發(fā)展空間，并且得到市場(chǎng)全方位的價(jià)值重估。

碳中和與城市更新雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)力

值得一提的是，除了專注于城中村改造之外，作為房企轉(zhuǎn)型典范，福星近年來(lái)也一直在探索新時(shí)代的轉(zhuǎn)型道路，特別是近期以來(lái)，錨定“碳中和”領(lǐng)域頻頻落子。

就在幾天前的12月11日晚間，福星股份公告披露，公司與中國(guó)林場(chǎng)協(xié)會(huì)簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，同意共同合作林業(yè)生態(tài)項(xiàng)目開發(fā)等業(yè)務(wù)。

企業(yè)在公告中表示，為充分發(fā)揮中國(guó)林場(chǎng)協(xié)會(huì)在產(chǎn)業(yè)資源、機(jī)制方面的優(yōu)勢(shì)，以及福星股份在渠道資源、創(chuàng)新能力方面的優(yōu)勢(shì)，雙方將開展全方位深度合作。具體來(lái)說(shuō)，針對(duì)中國(guó)林場(chǎng)協(xié)會(huì)業(yè)務(wù)涵蓋的全部生態(tài)建設(shè)內(nèi)容，中國(guó)林場(chǎng)協(xié)會(huì)和福星股份雙方同意共同合作林業(yè)生態(tài)項(xiàng)目開發(fā)等業(yè)務(wù)。

福星股份進(jìn)一步表示，本協(xié)議的簽署不會(huì)對(duì)公司本年度財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果構(gòu)成重大影響，但未來(lái)隨著雙方業(yè)務(wù)合作的進(jìn)一步加深，預(yù)計(jì)將對(duì)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展產(chǎn)生積極影響。

11月29日晚間，福星股份控股子公司福星寶碳湖北環(huán)境能源科技有限公司與中化能科碳資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有限公司簽署《合作框架協(xié)議》，旨在充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢(shì)，通過(guò)業(yè)務(wù)合作等方式助力雙方共同成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的碳資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)合作共贏。

公告稱，雙方基于平等互利、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共同發(fā)展的原則，積極貫徹落實(shí)“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”的五大發(fā)展理念，大力推進(jìn)“能源革命”，服務(wù)國(guó)家“3060”宏偉目標(biāo)。發(fā)揮甲方產(chǎn)業(yè)資源、機(jī)制優(yōu)勢(shì)與乙方在能源、碳金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)新能力與渠道資源等，開展全方位深度合作。將碳資產(chǎn)交易管理、碳減排項(xiàng)目開發(fā)、綠色金融和碳金融合作、雙碳路徑研究及綜合服務(wù)、客戶開發(fā)及合作作為重點(diǎn)合作領(lǐng)域，加大合作力度，助力雙方共同成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的碳資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，達(dá)到雙贏。

今年8月，福星股份還與上海寶碳新能源環(huán)?？萍加邢薰?、上海錦碳浩環(huán)境能源科技有限公司展開合作，三方共同出資設(shè)立福星寶碳湖北環(huán)境能源科技有限公司，其中福星股份持股60%。

彼時(shí)福星股份亦表示，成立該控股子公司的目的在于探索碳中和相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

截至目前，福星股份圍繞“碳中和”領(lǐng)域的布局投資已初見成效，后者有望成為企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域之外的第二增長(zhǎng)曲線。

在行業(yè)看來(lái)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)步入下行，幾乎所有房企都期望開辟第二賽道轉(zhuǎn)型，作為企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向。但房地產(chǎn)本身作為資金密集型與高杠桿行業(yè)，真正轉(zhuǎn)型成功的卻少之又少。

而福星的成功轉(zhuǎn)型，與企業(yè)前瞻性地采取財(cái)務(wù)保守策略、始終保持較高的流動(dòng)性，同時(shí)不斷拓寬融資渠道、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)不無(wú)關(guān)聯(lián)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020-2022年及2023年前三季度，公司營(yíng)業(yè)收入分別達(dá)到75.0億、125.4億、151.4億、44.37億，呈現(xiàn)快速上升的趨勢(shì)。

2023年前三季度，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)8077.35萬(wàn)元，同比上升33.44%；綜合毛利率24.83%，較去年同期的15.28%上升9.55個(gè)百分點(diǎn)。

財(cái)務(wù)杠桿方面，自2019年開始，福星股份提前預(yù)判市場(chǎng)和政策變化，不再新增土地儲(chǔ)備并主動(dòng)壓降負(fù)債，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率，由2020年末的66.07%降至今年三季度末的56.65%；凈負(fù)債率由2020年末的97.66%降至今年三季度末的44.83%。

截至今年三季度末期，福星股份賬面貨幣資金余額達(dá)23.71億元，加上銷售回款可以覆蓋一年內(nèi)到期的有息債務(wù)，已降至健康水平，且不存在持有金額較大財(cái)務(wù)性投資的情形，整體負(fù)債端壓降明顯，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)降低。

中泰證券在研報(bào)中表示，公司本次募投的兩個(gè)項(xiàng)目均已動(dòng)工在建，若此次13.41億元定增順利落地，在充裕資金的加持下這兩個(gè)棚改項(xiàng)目有望提速推進(jìn)，有望加速業(yè)績(jī)釋放。

“手中有糧，心中不慌”。所有企業(yè)都懂的道理，真正做到卻并不容易。單從這點(diǎn)來(lái)看，福星股份無(wú)疑稱得上房企轉(zhuǎn)型典范。

目前，福星股份構(gòu)建“城市更新”與“碳中和”雙輪驅(qū)動(dòng)的新發(fā)展格局已逐步形成，在城市更新、碳中和整體向好的大趨勢(shì)驅(qū)動(dòng)下，有望助推公司盈利能力及市場(chǎng)表現(xiàn)再攀高峰。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）