每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來，物業(yè)企業(yè)獨立化發(fā)展的進程再次提速。

2023年以來，物業(yè)管理行業(yè)保持良好發(fā)展勢頭，行業(yè)營收和管理規(guī)模再創(chuàng)新高，企業(yè)業(yè)績整體穩(wěn)中有升。來自中國物業(yè)管理協(xié)會的數(shù)據(jù)，預(yù)計2023年末，中國物業(yè)管理行業(yè)營收規(guī)模將達到1.69萬億元，總管理面積將達到約391億平方米。

與此同時，物業(yè)管理行業(yè)進入深度變革期：未上市企業(yè)對資本市場的渴望回歸理性，已上市企業(yè)在資本市場上的表現(xiàn)仍受到來自關(guān)聯(lián)方的影響，資本市場的估值回歸理性，不同體量的物業(yè)企業(yè)均面臨全新的市場機遇和挑戰(zhàn)。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管行業(yè)增速變緩，但整體仍將具有不錯的發(fā)展前景。2024年，物業(yè)行業(yè)將向高質(zhì)量方向精進，回歸服務(wù)本質(zhì)，逐漸發(fā)展成地產(chǎn)之外的獨立行業(yè)。預(yù)計物業(yè)行業(yè)的高增長不可持續(xù)，會進入低速增長時代。

獨立發(fā)展成物企必然趨勢

今年以來，越來越多的物企重申經(jīng)營或財務(wù)的獨立性。

以恒大物業(yè)為例，今年上半年，其新增合約面積中有93.3%來自第三方。“集團已基本脫離對關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的依賴。本集團致力于不斷為業(yè)主提供多元化服務(wù)，強化市場化發(fā)展，提升公司競爭水平。”

同樣的，融創(chuàng)服務(wù)上半年來自關(guān)聯(lián)方的收入也從去年同期的29.0%下降至5.7%；相應(yīng)的，來自第三方的收入占比從原來的71.0%提升至94.3%，達32.04億元。

此外，包括萬物云、碧桂園服務(wù)等在內(nèi)的頭部物企同樣在加速對外拓展，尋求獨立。

在半年報業(yè)績會上，萬物云董事長朱保全就針對投資者關(guān)心的萬物云獨立性問題表示，萬物云69%合同來自第三方，上半年新增合同量接近86%與萬科無關(guān)，與萬科的關(guān)聯(lián)交易已經(jīng)逐步降到13%，未來可能還會逐步下降。

值得注意的是，“恒大物業(yè)”已將官微名稱改為“金碧物業(yè)服務(wù)”，“旭輝永生服務(wù)”則改為“永升服務(wù)”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉可以理解為恒大物業(yè)和旭輝永升服務(wù)向獨立發(fā)展邁出的重要一步。

2023年上半年物企第三方市場拓展TOP10 數(shù)據(jù)來源：中指研究院

“地產(chǎn)母公司的業(yè)務(wù)已經(jīng)對物企自身的發(fā)展造成了負(fù)面影響。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，這種影響體現(xiàn)在物企的資金可能會被關(guān)聯(lián)方挪用，或現(xiàn)金被關(guān)聯(lián)房企質(zhì)押進行融資；或者通過高額保證金，讓物業(yè)企業(yè)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)淪為向關(guān)聯(lián)方輸血的通道。

目前，已有物企開始通過法律訴訟追款、終止關(guān)聯(lián)交易、接受抵債資產(chǎn)等方式自救。

以鑫苑服務(wù)為例，由于在董事會和公司不知情及未經(jīng)同意的情況下，控股股東鑫苑地產(chǎn)將鑫苑服務(wù)一筆4.02億元的定期存款進行質(zhì)押融資，今年4月，鑫苑服務(wù)向香港國際仲裁中心提交針對鑫苑置業(yè)的仲裁通知。而香港國際仲裁中心在10月13日作出最終仲裁裁決，其中包括被索賠人有責(zé)任立即向索賠人支付包括存款本金總額4.02億元、定期存款本金的利息損失2443.8萬元。

此外，恒大物業(yè)也在11月就134億元存款質(zhì)押被強制執(zhí)行一事向廣州市中級人民法院提起訴訟，要求恒大等相關(guān)責(zé)任方償還款項約19.96億元及暫計利息約1.5億元。

不過，需要注意的是，包括燁星集團、德信服務(wù)、金科服務(wù)等在內(nèi)的物企，今年以來仍舊選擇了接受來自關(guān)聯(lián)方地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)，以抵銷其應(yīng)收賬款。如此前金科服務(wù)出借給金科股份的15億元借款，截至今年3月也尚未追回，金科服務(wù)不得不“接受”此前金科集團以部分物業(yè)及股權(quán)作擔(dān)保，該抵押品的公允價值為22.82億元。

“承接地產(chǎn)母公司資產(chǎn)以抵債務(wù)，目前更多是物企無奈妥協(xié)的選擇。”牛曉娟表示，對于物企來說，母公司通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式償還欠款與債務(wù)，確實能部分化解物企與母公司之間的債務(wù)問題。但這種“抵房”模式，大概率會對買方利益產(chǎn)生一定侵害。“從長遠(yuǎn)看，獨立發(fā)展將是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必然趨勢。物企能否真正實現(xiàn)獨立治理，關(guān)鍵在于能否憑借自身的業(yè)務(wù)發(fā)展和市場能力建設(shè)，形成對關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)乃至品牌的反超。”

物企頻繁回購“保市值”

今年以來，頻繁發(fā)起回購計劃，已成為了今年物業(yè)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

以萬物云為例，其在12月11日、12月13日、12月14日、12月15日、12月18日、12月19日、12月20日、12月21日連續(xù)實施回購，累計斥資約4217萬港元，共回購約170.7萬股。而根據(jù)萬物云在10月31日發(fā)布的回購計劃，公司擬動用的資金上限為6.32億港元，獲準(zhǔn)回購最多1280.49萬股H股，占公司已發(fā)行H股總數(shù)的10%。

據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，今年以來，金科服務(wù)已累計進行94次回購，合計回購2533.3萬股，累計回購金額約2.4億港元。隨著頻繁的回購操作，金科服務(wù)或?qū)⒊蔀槟陜?nèi)回購次數(shù)最多的上市物企，也同時將要創(chuàng)港股物業(yè)板塊最長回購紀(jì)錄。此外，綠城服務(wù)自8月30日開啟回購計劃，累計進行了65次回購。自11月22日以來，旭輝永升服務(wù)已先后17次回購股份，總計回購數(shù)額474.2萬股股份。

從物企在公告中披露的回購原因來看，多數(shù)企業(yè)是因為不滿公司股價被低估而主動進行的市值管理。如上市以來首次開啟回購計劃的萬物云，就是主動出擊“保衛(wèi)”市值。萬物云董事會曾表態(tài)：“在當(dāng)前市況下，回購股份將彰顯公司對自身業(yè)務(wù)發(fā)展及前景充滿信心，并最終使公司受益及為股東創(chuàng)造價值回報，符合公司及股東的整體利益。”

在牛曉娟看來，物企頻繁開展回購的原因主要緣于三方面：一是由于當(dāng)前物業(yè)企業(yè)估值普遍偏低，此時開展回購可以通過較低的成本實現(xiàn)；二是物企回購股票，將彰顯公司對自身業(yè)務(wù)發(fā)展及前景充滿信心，最終使公司受益及為股東創(chuàng)造價值回報，符合公司及股東的整體利益；三是回購行為還能夠彰顯企業(yè)現(xiàn)金流充沛，也能夠進一步增強投資者的信心，推動股價回升。

需要注意的是，盡管物企試圖以回購增強市場信心，但截至目前仍收效甚微。如萬物云上市一年來，盡管在去年11月至今年1月中旬物業(yè)股迎來一波上漲行情，但此后便集體進入下挫區(qū)間，12月21日，萬物云以22.95港元/股收盤，相比49.35港元/股的發(fā)行價已跌去了超一半；金科服務(wù)的股價也從年初的13.84港元/股到12月21日收盤的10.42港元/股，跌去了近兩成。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月19日收盤，港股60家上市物業(yè)企業(yè)平均市值為36.57億港元，平均市盈率僅為6.09倍，多家物業(yè)企業(yè)股價較去年同期高位已然“腰斬”。

“通過回購拉升股價是一個長期且具有不確定性的過程，目前已發(fā)生的回購行為對股價的推動效果較為有限，仍需面臨市場的檢驗。”牛曉娟表示。

行業(yè)將向高質(zhì)量方向精進

截至今年9月30日，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)共有65家上市公司，其中香港主板60家，A股5家。最近兩年時間里，港股物業(yè)服務(wù)企業(yè)總市值區(qū)間波動，2022年10月底行業(yè)板塊總市值觸底。2023年前三季度，港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值整體震蕩下行，目前仍處于低位區(qū)間，未來仍有較大修復(fù)空間。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

事實上，物業(yè)行業(yè)的“不景氣”不僅表現(xiàn)在了市值上，還有上市方面。公開信息顯示，截至2023年12月21日，港股僅新增兩家上市公司，即潤華服務(wù)和眾安智慧生活。此外，還有物企選擇在過會前“臨陣脫逃”。

如12月15日，深交所網(wǎng)站信息顯示，明喆集團股份有限公司IPO審核狀態(tài)為終止(撤回)。與此同時，深交所也發(fā)布了“關(guān)于終止對明喆集團股份有限公司首次公開發(fā)行股票并在主板上市審核的決定”。

A股方面，自4年前新正大敲開A股市場大門后，除借殼上市的個別物企外，再無一家物企通關(guān)。除物企自身原因外，資本市場對物管行業(yè)的熱情已今非昔比。

“2023年以來，物企上市的環(huán)境較風(fēng)口期已經(jīng)產(chǎn)生了明顯變化，不僅新增上市企業(yè)數(shù)量和IPO募集資金總額較之前出現(xiàn)明顯下滑，而且物業(yè)企業(yè)的上市意愿也產(chǎn)生了波動。”牛曉娟指出，由于房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化以及開發(fā)商流動性危機的拖累，資本市場對物業(yè)企業(yè)的評估標(biāo)準(zhǔn)也在發(fā)生變化，目前專業(yè)賽道佼佼者、國資企業(yè)、規(guī)模型企業(yè)在資本市場中仍有機會。

每經(jīng)記者注意到，同樣在經(jīng)歷了高峰后冷卻的還有行業(yè)收并購。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年物企的并購在數(shù)量上有所回暖，共發(fā)生70宗，但累計披露交易金額約為25億元，較2022年的74.33億元交易金額大幅縮減。進入下半年，行業(yè)收并購更趨謹(jǐn)慎，最為外界所道的一筆是來自中海物業(yè)。

10月11日晚，中海物業(yè)發(fā)布關(guān)聯(lián)交易收購公告，將從兄弟公司中國建筑國際旗下的力進企業(yè)有限公司手里，收購“中海通信”和“中海監(jiān)理”兩家全資子公司，代價不超過9.5億港元，收購PE達到17.54倍，超2022年物企平均12倍的收購PE，成為了2023年物管圈最大金額的并購案。

“在經(jīng)歷了過去兩年的行業(yè)收并購熱潮后，企業(yè)規(guī)模擴張需求得到一定釋放，導(dǎo)致當(dāng)下物業(yè)管理行業(yè)并購市場熱度持續(xù)下降。2023年以來，行業(yè)并購市場難覓亮點，行業(yè)整體規(guī)模增速有所放緩。”牛曉娟分析指出：“未來企業(yè)收并購仍將保持謹(jǐn)慎。隨著買方的發(fā)展戰(zhàn)略需求與賣方的解決債務(wù)危機需求相碰撞，很可能會出現(xiàn)上市公司成為并購標(biāo)的的案例或出現(xiàn)上市物業(yè)公司之間的兼并收購情況。”

不過，在牛曉娟看來，2024年物業(yè)行業(yè)整體仍將具有不錯的發(fā)展前景。“物業(yè)行業(yè)會向高質(zhì)量方向精進，物業(yè)抗周期性優(yōu)勢凸顯，成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的最佳選擇，逐漸發(fā)展成地產(chǎn)之外的獨立行業(yè)，并成為承接房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略的重要選擇。與此同時，社區(qū)增值服務(wù)追求實現(xiàn)聚焦化，未來收入貢獻潛力大，城市服務(wù)、IFM（綜合設(shè)施管理）等業(yè)務(wù)前景依然廣闊，為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展帶來全新的活力。”

中物智庫創(chuàng)始人楊熙表示，預(yù)計2024年，物業(yè)行業(yè)的高增長不可持續(xù)，會進入低速增長時代。面對行業(yè)變局，物業(yè)企業(yè)將主動放慢業(yè)績增長預(yù)期，回歸服務(wù)本質(zhì)，審慎權(quán)衡服務(wù)質(zhì)量和發(fā)展速度之間的關(guān)系，由原來高增速目標(biāo)，調(diào)整為低速增長目標(biāo)。

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